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恒大物业股价大涨背后 在管面积为什么一定能突破6亿平?

2021-05-31 18:44:26 和讯物业  中指物业研究公众号

5月18日,截至收盘, 恒生指数涨1.42%,报28593.81点。港股物业服务企业今日表现强势,其中恒大物业涨幅最大为15.20%,报收13.8港元。

2021年初,恒大物业制定了本年度的两大发展目标并在内部召开军令状誓师大会。

图:恒大物业誓师大会

图:网传恒大物业考核标准

两大目标分别是:第一,2021年要每月新增拓展在管面积3000万平方米;第二,2021年每季度净利润都要较2020年全年净利润的1/4增长50%以上。为实现上述目标,恒大物业制定了相应的考核标准。

根据恒大物业2020年报可知,在过去的一年,恒大物业在营收、管理规模、净利润等多方面均取得了巨大的进步。其中,营收从2019年的73.3亿元增长到2020年的105.1亿元,增速达37.1%;在管面积从2019年的2.4亿平增长到2020年的3亿,增速达26.1%;合约面积从2019年的5.05亿平增长到2020年的5.65亿,增速达11.9%;净利润从2019年的9.3亿元增长到2020年的26.5亿,增速达184.3%;净利率从2019年的12.69%提高到2020年的25.18%。可见,恒大物业的综合实力在2020年得到了全面而显著的提升,成长为行业内规模最庞大、盈利能力最强的企业之一。

但由此,也让人不得不怀疑:既然已经扩大到如此规模,恒大物业还能实现2021年定下的管理面积目标吗?我们认为,在没有其他黑天鹅事件发生的前提下,恒大物业实现这一目标几乎是板上钉钉。下面对此进行详细分析。

要实现每月新增拓展在管面积3000万平方米,就意味着全年新增在管面积要达到3.6亿平,即2021年底恒大物业总在管面积要不少于6.6亿平方米。这一数字虽然庞大,但对恒大而言,通过四个渠道,即可实现这一目标。

▌第一、储备面积转化

由年报可知,截止2020年12月31日,恒大物业储备面积约为2.65亿平方米。这些储备面积会在之后的数年内陆续转化为在管面积。总体来说,第K年末的储备面积基本会在第K+1年,第K+2年,第K+3年,第K+4年和第K+5年完成这一转化,只有极少数储备面积的转化时长才会超过5年。而且,这一转化时长的分布,总体上来说是符合齐普夫定律(Zipf’s Law)的。齐普夫定律(Zipf's law)是由哈佛大学的语言学家乔治·金斯利·齐夫(George Kingsley Zipf)于1949年发表的实验定律。它可以表述为:在自然语言的语料库里,一个单词出现的频率与它在频率表里的排名成反比。所以,频率最高的单词出现的频率大约是出现频率第二位的单词的2倍,而出现频率第二位的单词则是出现频率第四位的单词的2倍。这个定律被作为任何与幂定律概率分布有关的事物的参考。这一规律被发现后,被广泛应用到多个领域,比如经济学研究中,如果要探讨城市人口集聚有何规律,就需要用到齐普夫定律。城市经济学的研究表明 ,一般来说,国家内城市规模的分布遵从齐普夫定律(Zipf’s Law),即一个国家第N大的城市人口,是首位城市人口数量的1/N ,此时取对数后的城市人口排序和人口规模存在负相关关系 ,散点图呈斜向下直线 。这一法则已被证明符合大多数国家以及不同历史时期的城市规模分布情况。齐普夫定律揭示了一个真相:由于规模效应完全补偿了边际成本递增,大城市的增长速度并不会比小城市慢。

图:美国城市区人口排名和人口数量关系

借助齐普夫定律,可大致推断,2021-2025年将转化为在管面积的储备面积比例符合如下规律:1,1/2,1/3,1/4,1/5。我们可以计算出,2.65亿平方米的储备面积将会有约43.79%,即1.16亿平方米,在2021年转化为在管面积。

▌第二、关联方项目支持

中国恒大作为国内长期前三名的地产开发商,在过去数年,取得了辉煌的销售业绩。

表:过去五年中国恒大销售面积

可以看到,过去五年,无论宏观形势如何变化,中国恒大在每一年都实现了销售面积的增长、在过去的2020年,尽管受新冠疫情冲击,中国恒大销售面积却更上一层楼,实现了新的突破,超过了8000万平。我们有理由相信,2021年,中国恒大的销售面积仍然将保持高位,甚至继续取得可观增长。中国恒大2019年报上披露了2020年可售建筑面积为1.32亿平,2020年报上披露的2021年可售建筑面积为1.37亿平,即2021年中国恒大可售建筑面积较2020年增加3.79%。我们根据这一数据,假设2021年中国恒大销售面积增速与2021年可售建筑面积相等,则可推算出2021年中国恒大将取得约8392万平米的销售业绩。假设这些项目完成销售后,物业就会跟着进入着手进行前期开办事宜,则2021年恒大物业将从关联方获得近8400万平的在管项目。

▌第三、收并购

收并购是物业服务企业扩大管理规模的利器。2020年内,恒大物业共完成收购5家区域型独立第三方物业公司,累计收购金额达1.21亿元。进入2021年,恒大物业继续大步前进。1月,恒大物业宣布收购雅太酒店物业,后者在浙江、江苏、山东、四川等13个省份39个城市拥有在管项目940个,在管面积超8000万平方米,涵盖住宅、写字楼、城市综合体、大型工业园等业态。收并购需要消耗大量现金,而根据上市企业披露的数据,我们可以大致计算出各家上市企业现存现金及现金等价物金额。

表:在港上市物业服务企业现金及现金等价物前二十排名

2021年1-3月营业推测支出由2020年总营业支出除以4得到,2021年1-3月基础物服推测收入由2020年基础物服收入乘以0.8得到,2021年1-3月增值服务推测收入由2020年增值服务收入除以4得到,推测剩余现金及现金等价物=2020年底现金及现金等价物-2021年1-3月收并购支出-2021年1-3月营业推测支出+2021年1-3月基础服务推测收入+2021年1-3月增值服务推测收入。

从上表可知,恒大物业目前现金充沛,如能找到第二个“雅太酒店物业”,则仅需再用15亿即可增加8000万平在管面积。

▌第四、招投标

根据恒大物业3月1日公布的资料,2021年前两个月,恒大物业累计新增合约面积1.15亿平米,其中在管面积1.10亿平米。这意味着,除了收购雅太酒店物业带来的约8000万平米在管面积之外,恒大物业还通过招投标获得了超2000万平米的在管面积。保守估计,即便后续月份通过招投标获得新增在管面积的速度降低为前两个月的一半,全年恒大物业仍将通过招投标获得超8000万平米的在管面积。

总结上文,我们发现,恒大物业“2021年已经新增在管面积”与“将要转化在管面积”之和已经突破3亿平米(前两月新增1.1亿平米在管面积+关联方0.84亿平米+原有储备转化1.16亿平米)。在今年剩下的时间里,恒大物业只需要通过多渠道再新增在管面积6000万平米,即可圆满实现目标,全年新增在管面积不低于3.6亿平米。

由此,我们判断,在没有特殊黑天鹅事件发生的前提下,恒大物业几乎一定能实现目标,2021年在管面积突破6亿平米。

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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