北京林大报告：物企处于“竞争的前夜”

文章来源：已获“乐居财经研究院”授权转载

文/乐居财经研究院 邓鑫妮

并购、鲸吞、上市，这是近两年物业行业高频出现的词。有人说“不正常”，有人说“风口来了”，有人用“疯狂”形容。什么样的运营才是健康的，物企该如何应对变局，多元与盈利又要如何平衡？

日前，北京林业大学发布了中国上市物业公司研究报告，从战略控制力、企业创新力、价值创造力、运营效率力四个维度，构成运营健康评价体系，给物企做体检。

规模焦虑催生物企并购从“慢走”到“加速跑”，也推高物企上市的热度，递表排队上市有近20家。以规模和业绩为主的评判标准，显得有些“单薄”。

尽管越来越多的物企涌现，不过由于物管行业的集中度较低，最终越过上市门槛的企业仍在少数。所以，目前物业行业真正激烈的竞争还未到来，仍处在“竞争的前夜”。

然而在竞争暗流之下，不少物企已经蛰伏多时。部分头部物企由背后房企保驾护航，已经在物管服务之外开辟了更多的赛道，“去物业化”的多种经营逐渐成为物企的新选择。而随着重仓加码增值服务，物企也逐渐失去“轻盈的身姿”，呈现“从轻趋重”的趋势。

去物业化的多种经营

除了第三方的物业公司，几乎所有从房企中分拆出来的物企都面临着一个问题：如何从房企中获得更多资源，而又能减轻对房企的依赖。

“根据二八定律，未来的物业管理行业，整个行业80%的财富会掌握在前20%的企业手中。”研究报告中这样分析道。

虽然物企在竭尽挖掘关联公司以外的市场，过去依附于地产商的商业模式正逐渐发生变化，但目前处于头部位置的物企仍是在房地产领域有一定建树地产商分拆出来的。地产领域的优势，让他们在切入物业领域时，拥有更“广”或更“深”的战略布局。

“物业公司如果不在战略控制上取得竞争优势，未来一定摆脱不了被并购或者破产的结局。”以这样的结论来细看行业中的并购案，盘踞西南多年的蓝光嘉宝，上市不到两年便被碧桂园服务“吞入”，其中或许也有战略控制不当的原因。

此外，去物业化的多种经营，也是物企发展的趋势之一。

当大多数物业公司还在思考“跑马圈地”的时候，头部物业公司在相关多元化和非相关多元化的业务布局都已经趋于成熟了。不过整体而言，物业公司培育多种经营的能力还有待提升。

今年以来，位于行业头部的物企在不同的领域不断“攻城略地”。除了传统的基础物业服务，科技、旅游服务、文化传媒、餐饮、城市服务、商业服务、资产管理等多元化的业务成了物企向外辐射的重点领域。

上市物企中，今年以来恒大物业先是收购恒大保险经纪有限公司，补强社区保险板块的业务，随后牵手腾讯打造面向全社会开放的物业科技平台“微物云”。

而未上市的万物云，在孵化新业务方面也不遑多让。此前从“万物成长”中长出的“万御安防”，正是面向服务迭代升级的安防提供解决方案。

高管、资产、规模的“三道坎”

诚然，目前物企的部分头部资源掌握在少数物企手中，但物业作为一个集中度较低的行业，眼下大部分的腰部甚至头部物企仍以规模作为判定实力的标准。物业面临着巨大的规模压力，人才和资产成了企业重要的承压装置。

不过，大部分物企在高管、资产和规模三个方面都遇到不同的考验。

高管团队的配置，逐渐成为物业公司进行革新的关键一环。初期的物业行业多以“后勤”的身份出现在业主面前，而随着人们生活水平不断提高，业主和社会对物企的要求不断提高。

擅长物业管理的企业中，一部分企业让高管不断吸收新鲜的服务内容，另一部分则从其他领域引入人才，在这一过程中，科技等专业领域人才的引入尤为显著。南都物业(603506,股吧)的前高管肖小凌是高级工程师，刚刚上市的新希望服务引入在科技和生物技术行业有丰富投资经验的崔东红担任股东，康桥悦生活IPO之前就曾拉上林路生物科技创始人张儒林。

而一向以轻资产著称的物管行业，亦呈现出“从轻趋重”的迹象。中国林业大学统计，2020年44家上市物业公司总资产合计高达2319.92亿元总资产，较2019年度的1388.13亿元增长了931.79亿元，增长率为67.13%。其中，头部企业的单位在管面积拥有资产情况增长较快。

此外，在企业发展过程中，还需经历两次“规模陷阱”。企业的规模在达到5000万平方的时候，面临着转型挑战；规模达到2亿方时，又面临着各方面革新和优化的考验。

年初，合景悠活以2210万方的体量吞下了雪松智联8600万方的面积。从雪松智联的发展不难看出，其在雪松控股的商业版图中并不突出，虽然其规模已经突破8000万方，但一直没有透露出转型的信号，最终被合景悠活收入囊中。

不久前，规模超过2亿方的长城物业终于向证监会提交境外上市申请。面积达到一定阶段，其也想通过资本市场来寻求其他突破。

竞争不饱和

相较于资本市场其他行业，物业管理行业的效率、效益指标都相对较高，盈利能力较强。不过，物管行业的大部分服务集中于一、二线城市，行业还未下沉，而竞争也处于不饱和的状态。

目前资本市场上228个细分行业上市公司24年来平均效益指标是8%，平均效率指标是0.6。而44家上市物企的效率均值为0.84，效益均值为14.20%，均高于资本市场的平均值。

44家物业公司中效率最高的公司为特发服务，效率最低的公司为彩生活；效益最高的公司为祈福生活服务，最低的公司为华发物业服务。整体来看，星盛商业的效率、效益指标状况良好，企业盈利能力较好；招商积余的效率、效益指标都有待提升。

而位于竞争最激烈的第三象限（左下角）中，仅有7家企业，大部分物企位于均值附近，盈利能力较强。而如果将所有物企放入整个资本市场的“效率-效益四象限”中，也仅有招商积余一家位于竞争激烈的第三象限，说明物业行业未发展到竞争最激烈的时候。

不过，随着资本市场的扩容，更多的物企进入，竞争也将表现得越来越激烈。目前，通过各种渠道上市的物企已经达到47家，还有18家物企已经递表等在门口。

尽早乘上上市的东风，是准备上市的物业公司眼下的重点。而对于已经上市的物企而言，多元化的战略布局、可持续经营的创新能力、高质量的高管团队、稳定健康的资产情况都是要考量的方面。

仅从名字中，就能看见物企间的竞争加剧。去年开始，物企掀起了一股改名高潮。在名字中新增智慧科技、城市服务等元素，将物业服务的的深度掘入智慧科技领域、广度扩到城市业态。一方面增强了物企的识别度，另一方面也意味着物企战略布局的变化。

此外，随着获得较高净利润的星盛商业的上市，预备上市的物企打包“商业+物业”也不在少数。“中南服务商业有限公司”、“中骏商管智慧服务控股有限公司”等，更是在名字中展现其“商业”野心。