讲“地铁+物业”的新故事 越秀服务上市前景如何？

6月15日，越秀服务举行首次公开募股（IPO）发布会。越秀服务管理层在会上透露，IPO计划发行约3.7亿股股份，每股招股价为4.88至6.52港元之间，集资约18.04亿至24.1亿港元。越秀服务计划于6月16日起招股，6月21日定价，6月28日挂牌。

据悉，越秀服务IPO的基石投资者包括新华资产管理、嘉信金融集团、金蝶、商汤科技、昇辉控股、深圳凯尔汉湘实业、索菲亚(002572,股吧)的两位董事江淦钧及柯建生、华科资本和尚慧企业。根据协议，10家基石投资者按发售价认购总额最多约7.77亿港元的发售股份数目。

在全球发售的发布会上，越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰表示，“TOD是越秀服务一个非常重要也是非常有特色的服务内容，实际上能够提供比较专业的TOD服务的企业在国内也不太多，未来在更多的省会城市，或者地铁发展比较好的城市，越秀服务也会积极地去洽谈，争取提供这方面的服务。”

6月15日，越秀服务举行首次公开募股（IPO）发布会。

“地铁+物业”的独特模式

招股书显示，截至2020年12月31日，越秀服务的总在管面积为3260万平方米，在管物业数量为215个，在管面积中有96.1%的物业位于一线、新一线和二线城市。

在财务方面，2018-2020年，越秀服务的营业收入分别为7.63亿元、8.96亿元和11.68亿元，年均复合增长率达23.7%；净利润分别达4731.4万元、9320.7万元和2.04亿元，年均复合增长率达107.5%。此外，越秀服务净利润率由2018年的6.2%增至2020年的17.4%；整体毛利率由2018年的25.9%上升至2020年的34.5%。

2020年11月，越秀服务收购了广州地铁旗下的广州地铁环境工程及广州地铁物业管理，成为拥有“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营业务”的复合型物业管理公司，为越秀服务带来在管地铁站线及车辆段地铁上盖住宅及商业物业等业态，新增总在管面积超500万平方米。

除此之外，越秀集团、广州地铁与华中地区新一线城市的某地铁服务运营商签署了战略合作框架协议，三方将在轨道交通建设及运营、TOD物业开发、物业管理业务、产融结合发展等多个领域开展合作。

而越秀服务之所以能够开拓“轨交+物业”的新模式，源于其背靠越秀地产、越秀集团及广州地铁三大国有股东。尤为关键的是，其控股股东越秀地产是中国最大的TOD物业发展商之一，拥有5个TOD住宅项目，总建筑面积近400万平方米。

越秀服务方面表示，TOD住宅物业管理和地铁站及车辆段物业管理双结合的TOD综合物业管理模式，将成为越秀服务未来规模扩张和利润增长的新动能。

除了大本营广州之外，林峰还透露，越秀服务也将向其他地区扩张，“未来在更多的省会城市，或者地铁发展比较好的城市，也会积极地去洽谈，争取提供这些方面的服务。”

对于本次募集资金的用途，越秀服务计划将募资所得款项的60%用于为策略收购和投资提供资金；15%用于进一步发展增值服务；15%用于开发信息技术系统和智能社区；10%用于补充营运资金和一般公司用途。

发力拓展“物服+X”业务

在全球发售的发布会上，越秀服务执行董事兼行政总裁吴炜表示：“物业企业越来越平台化，在物业管理的平台上，公司可以开展大量的业务。近期内地印发关于加强及改进住宅物业管理工作的通知，允许企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经济、快递收发等领域扩张。”

据悉，目前越秀服务成立了四大事业部，分别做相关的业务，重点发力社区商业、美居公司，以及专门做智能化的策划、设计、施工、运维等的公司。其中C端经营事业部专门连接客户，拥有越秀会、越享会两个APP平台。

为将物业的触角伸到更多的领域，越秀服务正在拓展“物服+X”业务网络，例如发展“物服+政府公建”网络，与更多市属、省属、央属企业、政府投资机构建立战略合作关系；同时，越秀服务还将拓展“物服+酒店”“物服+长租公寓”及“物服+康养”，并探索“物服+交通基建”“物服+农业”“物服+金融”等模式，推动多领域深度融合。

此外，越秀服务计划以一线、新一线及二线城市为据点，在大型住宅、写字楼、商业物业、公建物业、工业园区、康养机构、产业园、学校等业态中，积极寻找合适优质的物业管理服务企业或提供物管相关服务的企业，通过并购提升越秀服务在目标区域的市场份额。

未来，越秀服务还将提升商业物业的管理份额。从招股书来看，在2020年越秀服务的总收入中，非商业物业管理及增值服务的收入占比为69.4%，商业物业管理及运营服务的收入占比为30.6%。在当天的发布会上，林峰称：“希望在3到5年内，商业占比要做到40%，非商业占比为60%。”

如今，依托于越秀地产的布局，越秀服务的版图已拓展至19个城市，当中6个位于大湾区。截至目前，越秀服务在大湾区的在管面积为2530万平方米，占总在管面积的77.4%；2020年，来自大湾区的收入占同期总收入的82.4%。

对于未来的布局重点，越秀服务方面表示：“继续重点关注大湾区内优质物业的拓展机会，巩固其在大湾区的领先地位。同时，在商业物业方面重点深耕大湾区，进一步拓展上海、杭州等华东区域，以及武汉、佛山等新一线城市的业务。”

新京报记者 徐倩 图片来源 企业供图