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机构养老一床难求,“物业+养老”开启新篇章

2021-06-22 09:01:20 嘉和家业物业服务研究院微信号 

引言

2021年5月,备受关注的第七次全国人口普查数据发布,我国的人口老龄化问题愈发凸显,已成为基本国情。老年人口比例逐年上升,对养老、医疗以及社会服务等方面的需求日趋增加,养老服务市场空间巨大,这一趋势无疑给物业企业布局养老产业带来一定的机遇与挑战。

从五普到七普数据上看,60岁及以上人口占全国总人口比例呈现上升趋势:从2000年的10.45%上升至2010年的13.3%,进一步增长至2020年的18.7%,人口老龄化问题日趋严峻。由于七普具体数据暂未公布,基于六普数据进行合理推测:数据显示,2010年40-50岁年龄段的人群位于人口比例峰值,大胆推测2020年峰值可能平移至50-60岁年龄段,2030年峰值可能平移至60-70岁年龄段,初老人群的数量可能会到达新一轮峰值。因此,目前乃至未来十年正是布局养老服务业务的大好时机。

数据来源:国家统计局

据民政局公布的数据显示,2020年全国养老机构床位数量约为483万张,平均每100名老人的床位数仅为1.8张,床位供给远达不到老年人的需求。对于养老机构来说,盈亏平衡点也需依赖政府补贴才能达到,仅依靠企业自身开展业务难以拉高整体盈利能力。

在不同养老服务类型中,居家养老为目前老年人的主要养老方式。根据老年健康报、新华网(603888,股吧)的调查结果显示,居家独自一人或同老伴居住的比例为62.82%;居家与子女生活在一起的老年人为32.54%;而白天去社区日间照料中心,晚上回家,以及入驻养老院的老年人则寥寥无几。

在居家养老需求旺盛的大环境下,正是物企布局养老服务市场的重要机遇期,但对于当前物企养老业务入局尚浅的情况下,企业又将会遇到怎样的困难与挑战,及未来“物业+养老”的发展方向与运营模式会如何发展,本文将进行详细梳理及解读。

多方机遇并存

物企布局养老服务时机正好

房地产领域入局养老市场是以地产布局为开篇。早在2010年,部分头部地产商便先后试水、入局养老产业,产业类型主要以养老公寓以及养老社区为代表,

远洋集团成立旗下高品质养老服务品牌——椿萱茂,并于2012年4月,正式成立养老地产业务发展中心;

2012年,保利集团与安平公司合作成立保利安平公司,运营第一家养老机构“和熹会”,之后在全国保利项目中进行持续的试点与养老业务的输出;

恒大集团围绕全龄段,创新打造“恒大?养生谷”四大园,打造“一家三代两居”健康养生新生活。

图片来源:企业公众号

但在近10年的业务实验中,地产商的养老产业业务开展与布局效果并不理想,主要表现为大量资金沉积在产业项目内、社区入住率低。因为地产商从事养老业务存在的劣势包括:

养老项目开展周期较长、资金投入成本相对较高、回报较低,长期开展对地产商来说意义不大,相较于传统产业缺乏优势;

地产商的养老基地多数位于相对偏远地区,对于高龄老年人的突发性疾病,周边缺乏优质医疗资源;对于初老人群,短时间内的自然环境具有较大的吸引力,但长时间的生活与居住,项目周边的配套并不完善,该类人群的生活满意度较低;综合多种因素,新开发的养老地产项目对客户长期居住生活的吸引力并不高。

十年地产试水养老领域的过程中,政府与地产商及地产上下游服务供应商也在积极尝试入局该业务。在此过程中,物业作为居民社区生活与服务的重要支撑方,被赋予巨大的期望。

政策端,近3年政府利好信息密集释放,持续鼓励“物业+养老”模式的推进,

2019年4月,国务院办公厅印发《关于推进养老服务发展的意见》,提到了探索“物业服务+养老服务”模式,支持物业服务企业开展老年供餐、定期巡访等养老服务;

2020年12月,六部委发布《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》,将物业管理服务拓宽到养老领域;

2021年1月,十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,鼓励“物业+生活服务”模式;

2021年3月印发的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中提出:“大力发展普惠型养老服务,支持家庭承担养老功能,构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系”。

在市场供给关系、服务模式端,社区养老、居家养老的模式日渐成为养老的重要选择方向。

老年人的养老需求上看,目前,我国421家庭类型的增加、户均人口的减少以及人口流动加大,推动独居老人现象的发生,60岁及以上人口总数量高达2.64亿,总人口占比超18%,养老诉求在近10年快速增加。此外,未来十年,新一代6070年代出生的人群改变养老观念和养老方式、增强对养老的认知及和消费支出意愿,这将给养老服务方的经营模式及长期盈利性增添更多可能性。

供给方及养老模式上,中高端养老机构的床位费 、护理费价格高昂,对于寻求优质养老服务的老龄群体来说,是一笔巨额的开支;而传统“请护工”式的居家养老模式,其成本也在逐渐上升。因此,相对低成本、生活方式改变小、舒适、便捷的养老服务模式才是当下老年人最为需要的。

地产商的先行探路,以及广阔的养老市场前景和政策红利,都给物业企业布局养老业务,实现多元化经营奠定了基础,一方面提高整体养老服务市场竞争力,不断提升养老服务质量和水平,从根本上解决沉积已久的养老问题,另一方面丰富物企的产业经营模式,创造更大服务价值。

物企已在中游端占据市场份额

合作共建“物业+养老”新模式

经过长期的摸索与探讨,目前,我国的养老产业已经形成上中下游产业链,上游主要为助餐、助医、助洁以及5G技术等产品和服务的提供;中游为机构和社区的综合服务模式、智能居家养老模式以及社区街道医养护一体化模式的建立;而下游则为行业的受众,主要分类为具备自理能力、半自理能力和不具备自理能力老年群体。

图:养老产业体系构成

图片来源:嘉和家业

物业企业在养老产业中扮演的是中游的提供服务方,即机构以及社区的角色。目前,部分物企已经率先开始进行产业布局,

绿城服务是较早涉足养老领域的物业企业,最初在全国所服务的社区中开展“红叶行动”等社区养老服务活动,并通过建立绿城颐乐学院,为老年业主提供老年大学课程等,目前已探索出居家养老、学院式养老、嵌入式小微机构、养老综合体开发及运营四种模式,但整体运营规模不大,尚未形成完整的社区产业链;

长城物业携手美国HomeInstead Senior Care,在中国以“护明德居家养老”品牌以特许经营加盟的方式在我国开展居家养老业务,提供专业的护理人员居家照顾老龄人群,并打造社区嵌入式精致型养老机构——共享之家3H颐养康复中心,为认知障碍、中风康复和慢病照护三大类长者人群提供日间照料、短期托养和持续护理。但这两种模式需要消耗大量人力物力进行护理人员专业培训,成本较高,从而失去价格优势。

另外,一些物企通过和专业企业合作探索养老服务,但仅停留在战略层面,尚未开展实际项目。未来双方通过资源共享,在“物业服务+养?服务”模式的探索上将有无限可能。

龙湖智慧服务携手安馨康养,加快落实居家适老化改造,打造居养协同的智慧健康和谐社区,未来龙湖安馨将以探索成功的“物业服务+养老服务”的模式,在更多城市生根,惠及更多居民;

鸿坤物业携手清檬智慧健康科技有限公司充分利用“互联网+”思维和技术,在鸿坤社区打造居民智慧健康服务平台,为鸿坤业主提供健康专属权益和高品质护理服务从而满足社区居民的健康和养老等需求,耐心、细致地为长者提供专业服务。

物企资源整合能力强

区域布局优势突出

物业公司服务覆盖面广泛,服务人群多为居家、孤寡的老年人群,而物业能第一时间了解老年人的不同需求,更加高效快捷的解决问题,因此,物企在介入养老服务时,具有天然的优势。

政策端,2020年8月,住建部、教育部、工信部等13部门联合印发《关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》提出完善基本公共服务设施建设:必须配备一个建筑面积不少于350平方米的老年人日间照料中心,为生活不能自理的老人、残疾人提供膳食供应、保健康复等日间服务,这类政策的出台在物业公司开展养老服务场所上奠定基础。

聚焦到物企本身,大型物企及区域深耕物企在资源整合上具有较强的能力,在开展养老服务业务时可以将资源嫁接到该项业务,达到提高资源利用率,盘活业务的效果,同时能一定程度上降低服务成本,主要体现在:

物业企业拥有完整的服务人员体系和以小区食堂以及活动中心为代表的服务场所,便于养老服务的开展;

物业公司专注提供优质服务,业主和物业之间易培育高信赖;

随着城镇老旧小区改造工作的推进,大量物业企业开始入驻90年代老公房,而小区的居民,往往年龄偏大,养老服务存在巨大潜在市场。

回到七普数据来看,截至2020年,中国东北区域人口老龄化程度最高,60岁及以上人口占全区域总人口的24%,主要是因为受到自然环境、地理环境、人口生育水平的影响,该区域的总人口下滑,青壮年人口流出,带来该地区老龄化提高。

数据来源:国家统计局

但对于物企来说,在东北区域入局养老服务存在较大难度。首先,东北三省曾经作为我国重工业核心区域,国企占比较大,离退休人员居多,养老金开支逐年增加,逐渐入不敷出,“欠账”问题时有发生。因此,对于东北区域的老龄人群来说,社区养老服务的专项费用相对高昂,他们更加愿意选择价格较低的居家养老模式。

华北、华东、中部区域人口基数较大,老龄化水平高于全国平均水平,存在巨大潜在养老服务群体,因此这三个区域对于物企来说是布局养老产业的优先选择地;

这些区域内以上海为代表的一线城市,养老市场活跃度较高,业务开展包容性强,便于养老项目的布局与开展运营。2020年以来,多家上市物企收购上海中小型物企,试图扩张上海区域市场规模,并为以后养老服务的加大布局奠定市场基础。

表:2020年物企收购上海地区中小型物企金额及面积情况

数据来源:嘉和家业物业云

西南区域老龄化程度虽然低于全国平均水平,但其老龄化区域布局较为分散:贵州、云南以及西藏的人口老龄化程度低于全国平均水平;川渝区域的人口老龄化较为严重,60岁及以上人口占城市总人口的比例均高于21%,而大量物业公司业务布局在川渝区域,因此在川渝地区开展“物业+养老服务”具备区域上的优势,对于物企来说是可以重点考虑布局的。

数据来源:国家统计局

而广东作为物企重点开展业务的区域,人口老龄化程度却并不高,60岁及以上人口仅占城市总人口12.35%。分区域来看,珠三角核心区广州、深圳、珠海,人口较2010年均有所增长,60岁以上人口占城市总人口比例均不超过8%;随着广东经济社会发展,青壮年人口进一步向珠三角城市群和都市圈集聚,梅州、江门、湛江以及揭阳这些人口流失较为严重的城市,老龄化逐渐加重。因此对于广东的物企来说,省内的二三线城市将会是布局养老服务的更好选择。

表:广东省人口老龄化情况

数据来源:国家统计局

困难与机遇并存

智慧养老或为转型新思路

市场空间与服务需求大量的缺位,的确为物企带来了巨大发展机遇,但当前物业企业在开展这些服务时,始终存在一定的困难与挑战。首先,养老服务在实际操作时,具有一定的专业性和特殊性,而物业公司作为非专业性养老机构,缺少专业养老服务人才,无法从根本上解决专业化支撑力不足的问题。

此外,物业公司相较于传统养老机构来说,医疗设备并不完备,对于出现突发性疾病的老人,不能得到及时医治。与此同时,物业公司入局养老服务尚且处在发展初期,行业内外都没有出具标准,项目开展缺少一定的准则,无法进行规范化管理。

针对这些定点问题,物企可以采取一系列措施进行完善,在解决问题的同时,不断完善养老服务体系,寻找新型发展之路。主要包括,和一些养老机构、医疗机构以及金融机构进行合作,将部分养老机构嵌入进社区,完善养老条件,更新运营设备,设计出符合老年人需求的养老产品,以及针对初老型、具备自理能力人群,提供旅游、社区活动、老年大学等具备娱乐性质的养老服务。

值得关注的是,互联网、AI、5G等技术的发展,给传统型养老产业转型带来机遇,智慧养老也进入人们的视线范围。需要注意的是,智慧养老其实并不是一种新的养老模式,而是将传统居家、社区养老和智慧化技术相结合,将智慧型服务渗透到养老的全过程,并进行规范化管理。对于物业企业来说,最有效的智慧养老服务则是通过建设智慧养老服务平台,整合线上、线下资源,积极创新产品及服务,共同为智慧养老产业赋能。

例如,奥园健康打造以“幸薈里”为代表的优质综合养老服务品牌,并建立企业首个医养结合的幸薈里颐养中心,以长者需求为导向,整合优质医养服务资源,搭建智慧养老平台,并设立金奥社区颐康服务站,为长者提供医养、智慧健康养老以及结合覆盖老年人全生命周期的各项养老服务项目,满足老年人多元化个性化的服务需求。

在智慧养老服务建设上,幸薈里颐养中心为长者配备了智能物联网设备,能够实时采集长者在日常生活中的数据,如健康数据、室内活动轨迹、二便分析、开门数据、用水数据等,通过大数据分析还原场景,让家属或照护者实时获知长者情况。

图片来源:企业公众号

综合来看,智慧养老服务能解决的不仅是人力以及专业性问题,更多的是进行一个信息整合,通过梳理所获得的大数据信息,有效地将公共服务资源真正分配到老年群体中去,从根本上解决物企养老服务的成本问题,因此,智慧养老可以成为未来“物业+养老”服务模式的新一轮发展风向

结语

物业企业与众多养老机构相比,是真正以服务为宗旨的企业,在服务品质以及社区信任度上具备着天然优势,相较于需要重新构建人脉圈的普通养老机构,老龄群体更愿选择社区居家养老,享受晚年生活。大胆预测,未来社区养老将成为我国养老问题得到根本解决的重要途径。

虽然“物业+养老”目前仍处于开始阶段,这条探索之路可能还很长,但长路漫漫,随着对养老产业加大投入以及智慧化建设的推进,物企养老服务必然将迎来新篇章。

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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