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万科介入机场物业与航空物管江湖争霸

2021-07-06 00:47:56 观点地产网 

观点地产网 凡是显露出蓝海的空间,似乎从不缺乏万科的身影。这次,万物云锚向了城市公建物业。

近日,万物云空间科技服务股份有限公司以782.05万元入股深圳市机场物业服务有限公司61%股份,另由深圳机场(000089,股吧)航空城发展有限公司以500万元持股39%。

过去,万科物业是“好服务”的代名词。如今,注入“科技”元素的万物云,似乎正在开拓更多住宅之外的市场空间。

实际上,航空物管进入视野,一方面由于公建物业的市场空间,另一方面则因以航空物业为方向的新大正等物管企业的走红。

相对住宅物业而言,包括商业物业、办公物业、园区物业和公建物业在内的非住宅物业成长潜力巨大。预计到2025年,非住宅销售面积累计达到37亿平方米,市场规模2628亿元。

而就国内的航空物管而言,尽管市场规模已近250亿元,但目前仅有少数物管公司有所涉及,市场份额较小且分散程度高,因此尚处蓝海阶段。

万物云的入局,或许预示着包括航空领域的非住宅物业的市场覆盖过程正在加快。

万物云入局深圳机场

深圳市机场物业服务有限公司于1999年正式成立,为深圳市机场(集团)有限公司的全资二级公司。另外,该公司的分支机构还包含机场信息大楼、领航城及怡安居等附近所有大楼停车场。

目前,深圳机场物业董事长为何曙华、总经理为张萍。经营范围包括房产、基础设施的维护及绿化、物业管理、房屋租赁、餐饮、酒店经营管理等。

据介绍,深圳机场作为4F级民用运输机场,是中国十二大干线机场之一、中国四大航空货运中心及快件集散中心之一。

2020年财报显示,深圳机场实现营业收入为29.97亿元,完成航班起降32万架次,旅客吞吐量达到3791.6万人次,位列同年全国排名第三位。

实际上,早在今年1月,深圳机场集团就宣布,与万科集团签署《战略合作框架协议》及《物业公司增资扩股协议》,将围绕空港物业服务、货运物流领域、金融和资本运作等领域开展合作,在市国资委的支持指导下,共同打造空港枢纽物业服务和国企混改标杆企业。

根据协议内容,万科集团旗下从事物业服务的万物云空间科技服务股份有限公司(原万科物业)将通过增资的方式,入股机场物业公司。

观点地产新媒体查询工商信息得知,2021年6月15日,万物云完成新增深圳机场物业61.00%入股,后者的注册资金也由500万元增至1282.05万元。

此次股权变动的完成,标志着二者的混改机制取得了实质性的进展。

从万物云自身来看,虽一直在尝试住宅业务之外市占率和资源整合,但还未有实际进展。

在2020年10月,朱保全宣布万科物业正式更名“万物云”,标榜将成为一家技术驱动型公司,同时宣布分别设置空间、科技和成长三大模块,试图通过技术助力服务扩张和生态联结。

而据年报披露,公司2020年营收182.04亿元,在管面积5.66亿平方米。其中,住宅物业服务收入仍占比最大55.22%、100.52亿元,其次商业物业及设施服务、智慧城市服务、社区生活服务、万物成长收入分别占比29.19%、5.44%、5.41%、4.74%。

早有市场传闻,万科或筹资20亿美元筹备物业与科技子公司IPO事宜,最快在今年年底上市。另在6月30日股东大会上,郁亮向参会股东表示,万科物业一定会上市,不过最终方案还未确定。

事实上,向数字化转型的物管企业不在少数,中海物业早在2019年就与华为等科技企业进行数字平台合作,打造智慧园区以探索建筑管理运行的技术模式。

航空物管江湖

由于航空物业规模大,许多机场倾向于将各个不同的业务分包给不同的公司,深圳机场亦不例外。

万物云开拓深圳航空物管同时,重庆走出的新大正也已中标入驻于此。

6月18日,新大正宣布中标深圳宝安国际机场航站楼项目。而此时,仅距离其承接温州龙湾国际机场物业不到两个月。

对此,新大正相关负责人表示,将通过有效联结公司北上广深等全国各地范围内的航空物业项目,为深圳机场持续打造城市窗口,注入新的文化价值与服务优势。

据悉,以2017年1月承接重庆江北国际机场项目为开端,新大正至今已承接服务福州长乐、杭州萧山、北京大兴、广州白云、上海虹桥、南京禄口、青岛胶东、长沙黄花等国内19座大型国际机场项目。

开源证券报告称,考虑到航空物业均由招投标方式获取,新大正成功的“异地复制”也间接说明了市场对其航空物业领域的管理经验的认可。

值得注意的是,新大正也是目前唯一一个将航空物业列为单独业态的物管企业。

截至2020年,新大正实现营业收入13.18亿元,在管项目达369个,签约面积约8000万平方米。

其中,航空物业占据公司主营业务收入的12.50%。开源证券预测,未来三年,此项业务的营收增长复合增速为9.3%

但就算对于已覆盖全国多座大型机场的新大正来说,其市占率也仅为整个航空物管市场份额的5%。

在今年1月的全国民航工作会议上,民航局表示,2021年末,颁证运输机场将达247个。而按《民航机场生产统计公报》公布数据,假设平均每家每年1亿元的基础物管费开支,则航空物管市场规模共约250亿元。

资料显示,尽管受到疫情影响,2020年我国机场仍完成旅客吞吐量8.57亿人次。其中前三位分别为,广州白云国际机场4376.8万、成都双流国际机场4074.1万、深圳宝安国际机场3791.6万人次。

戴德梁行在《大航空·新机遇》专题报告中认为,国内机场吞吐量的大幅提升带来了旅客结构的多元化细分,商旅客群的衍生需求促使机场核心区从单一的交通疏散功能向办公、酒店、商业、文化等综合功能演变,从而使得空港经济区进一步打造产、城、人协同发展的新兴航空城。

这也就意味着,航空物管在保证机场高速运转的同时,需要利用不同空间来服务不同客群的不同需求。

另一方面,航空项目通常是大型的综合体,服务范围服务项目广泛、性质各不相同,通常包括停机坪、停车场、候机楼、机务楼、公交车站、空勤公寓等,加之机场面积大、人员流量大,因此对物业服务企业的规模、经验和管理效能都有较高的要求。

由于航空物管业态复杂,许多机场多倾向于承包给不同公司,因此业内航空物管公司的市场份额通常所占较小。除新大正之外,涉及航空物业领域多为国企背景公司。

2019年12月,保利物业成功中标广州白云国际机场二号航站区项目,这是其继贵阳龙洞堡国际机场项目以来的第二个国际机场项目。

2020年5月,招商物业宣布,获得首个机场物业服务项目,即为北京大兴国际机场东航项目。该项目提供设施设备运行维修、环境管理、秩序维护、前台接待等全委服务。而根据其2020年财务数据可以粗略看出来公共部分的盈利水平,在其公共业态所占20%的面积中,营收占比仅贡献了9%。

不难发现,航空物管因属于公共服务物业,盈利水平有限,而且物管公司通畅只负责整个机场的其中某个片区,实际多为分散。

航空物业的高要求注定其将拥有较高的行业壁垒,先发企业将通过不断积累的经验,逐步建立口碑效应和人脉网络,进一步抢占优质项目资源。

也许就像朱保全所说,物业行业的故事不管由谁来讲,只要城市文明还在,只要多业权的容积率还在,物业的机会就永远存在。

解局 | 从局外到局内,观察和解读行业、企业与市场的真实一面。

(责任编辑: HN666)
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