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物企密集上市背后的逻辑

2021-07-12 08:34:13 和讯名家  中国房地产报微信号

 

杨镓/发自北京

不到一个星期,又一家物企敲响了港交所的钟声。

7月8日,朗诗绿色生活正式于港交所主板上市,开盘报6港元,涨88.68%,总市值约24亿港元。

截至目前,港股市场总共有45家上市物企。接下来,港股市场上还将迎来康桥悦生活、领悦服务、融信服务等多家物企。

物企IPO的热度始终没有退却,反而愈发热火朝天。

目前,润华物业、融汇悦生活、珠江城市管理服务、鲁商生活服务以及上房物业等五家物企分别在港股及A股递交了上市申请。

事实上,随着港交所今年5月新规的颁布,越来越多的物企,尤其是体量较小的物企,会在今年下半年努力冲刺港股IPO,一波上市热潮即将到来。

中小型物企密集上市的背后逻辑是什么?

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中小型物企居多 九成均有房企背景

根据2021年已经上市物企与递表物企的数据统计,在这33家物企中,位于四川的明宇商服的在管面积最小,为290万平方米。在管面积最大的是长城物业,为1.15亿平方米。其中,少于1000万平方米的物企有4家,占比为12%;1000万~3000万平方米的物企有19家,占比为58%;3000万~5000万平方米的物企有6家,占比为18%;5000万~7000万平方米的的物企有2家,占比为4%;7000万~10000万平方米以上的物企有1家,占比为3%;1亿平方米的物企有1家,占比为3%。

可以看出,1000万~3000万平方米的中小型物企最多,数量超过了一半。

2021年上市物企与递表物企数据统计

数据来源港交所? 梁笑梅整理

根据克而瑞的统计数据显示,2020年TOP50物企在管面积的门槛值为4010万平方米,在此体量以上的只有海悦生活、世纪金源服务、富力服务和长城物业4家企业。这四家属于中型企业,其他的便都可以归为中小型企业了。

值得关注的是,不管是中小型,还是中型企业物企,他们的母公司大都和房地产企业离不开关系。

33家物企中,比较特别的是长城物业,其作为国内最大的独立第三方物业备受关注。此外,上方物业也是一家非开发商背景的物企。剩下31家物企的母公司均有房地产开发背景,这个比例达到了近94%。

例如,富力服务的母公司是富力地产,世纪金源服务是世纪金源集团旗下物企,海悦生活是海伦堡旗下旗下物企,中南服务是中南集团旗下物企,越秀服务的母公司是越秀地产。

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为何这般汹涌?

问题来了。为何如此多的中小型物企急于上市?

中信证券房地产分析师张全国认为,“资本市场是个好工具,借助资本市场能更快发展。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进也持同样观点,“中小型企业物企上市能够获得一个比较好的融资机会,提升品牌价值。”

特别是今年以来,中小型物企占据了这波上市潮的c位。

上半年已上市的物企有宋都服务、荣万家、星盛商业、借壳的华发物业、新希望服务和越秀服务。除了容万家,其他的都属于中小型企业,中小型占比为83%。

数据显示,2018年共有5家物企成功赴港上市,2019年有9家,2020年则达到了18家,2021年有望突破28家。

值得注意的是,中小型物业比较着急的原因还和港交所新出的政策有一定关系。

这个政策内容这样的:5月20日,港交所公告称,将提高主板上市申请人于三年营业期的盈利要求,其中必须符合包括最近一个财年盈利不低于3500万港元以及前两个财年累计不低于4500万港元,即三年累计应以不低于8000万港元。该要求将在2022年1月1日开始执行。不同的是,此前的主板盈利要求是三年累计盈利不低于5000万港币,最近一年不低于2000万港币,前两个年度不低于3000万港币。

这就意味着规模不够大、盈利不够稳定的物企将被直接拦在港交所大门之外。

目前来说,新规对已经递表的绝大部分物企都不造成影响,除了明宇商服和祥生活服务。

一位物业行业分析师表示,如果年底前不能通过聆讯,在2022年1月1日后重新递表,这两家物企就要受到新规的制约。

不可否认的是,新规越来越严,越早上市对这些有想法上市的物企优势更加明显。

显而易见,港交所的新规背后的政策导向也更加明确,就是更加关注盈利,而不是那些所谓的高估值概念炒作。

在房地产与金融资深评论人黄立冲看来,“从长远来说,物业企业估值会掉下来,市盈率保持20左右比较正常。”

另一个问题来了。就是今年上市物企与递表物企九成都有房地产背景,为什么?

值得一题的是,这些年以来,在房地产调控和“三条红线”的双重压力下,房企分拆物业板块业务单独上市成为大概率事件。

黄立冲表示,“相对房地产行业来说,物业行业是稳定行业,风险较小。物企是开发商的‘救生衣’,一旦物企上市,既能解决融资紧缩问题,也有业务的拓展机会,可谓两全其美。”

看来,更多物企(包括中小型物企)踏进港交所大门的脚步声越来越近了。

 

 

 

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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