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破发也要上市!半个月6家物企跑进港交所

2021-07-17 10:40:28 和讯名家  地产深度报道公众号

  密集递表后,港股迎来了物管公司挂牌上市的高潮。

  截至7月16日,中骏商管、朗诗绿色、领悦服务、德信服务、融信服务、康桥悦生活6家物企相继在7月份登陆港交所,港股的上市物企数量也达到了56家。

  高潮之后,物企IPO的热度仍然没有退却迹象。

  数据显示,资本市场目前仍有23家物企在排队等待上市。中指研究院浙江分院常务副总高院生告诉记者,下半年至少还有十几家企业上市,今年上市的物企数量有望突破20家。

  中物研协总经理杨熙对这一数字更为乐观。其认为,2021年将肯定打破2020年18家物企上市的纪录,可能有超过30家物企上市,整个行业上市物企数量将超过70家。

  半月挂牌6家

  一众物企“跑步”进场的同时,物企估值的分化仍在持续,上市首日的股价表现在某种程度上体现了资本市场的态度。

  7月16日,融信服务与康桥悦生活同时挂牌上市,二者双双开盘即破发。截至收盘,融信服务微涨0.41%,康桥悦生活的跌幅则缩小至1.09%。而7月2日上市的中骏商管首日股价涨幅为8.11%,朗诗绿色涨幅达41.51%,领悦服务、德信服务则皆以发行价收盘。

  差异表现与企业自身属性脱不开干系。

  有业内人士向记者表示,中骏商管的商管服务及朗诗绿色的绿色建筑都被市场看好,为自身估值提供了加持。

  相比之下,领悦服务、德信服务、融信服务及康桥悦生活仍是“老三样”,模式并无新意,且上述四家企业的体量有限,在以规模论英雄的物管行业自然落了下乘。

  高院生则认为,企业上市首日的股价表现受定价高低、大盘表现等多重因素影响,因此“首日的股价表现说明不了什么问题,还是要长远看待。”

  但估值的参差是显而易见的。东财Choice数据显示,截至7月16日,中骏商管市盈率为45.4倍,在2021年上市的物企中估值最高。

制图:吴典
制图:吴典

  紧随其后的是1月26日上市的星盛商业,市盈率为36.23。朗诗绿色、领悦服务及德信服务则分别为16.38倍、15.14倍、26.5倍,低于行业均值28.24。

  从资本市场表现来看,高估值的企业也存在共性,它们通常具有较大的规模或是业务模式上有所创新,以碧桂园服务、华润万象生活、融创服务等为代表。

  不可否认的是,商业物业显然更受资本青睐,这一点在近日绿地的一宗买卖中体现得淋漓尽致。

  7月5日,绿地透漏称公司将以12.6亿元的价格将旗下绿闵物业转让给花样年。按标的净利润来看,花样年收购绿闵物业的PE达到530倍,这笔高估值交易的背后就是绿地优质的商业物业。

  最后的机会

  分化愈发明显、估值回归理性的大趋势下,物企为何依然前赴后继抢滩资本市场?

  对此,诸葛找房数据研究中心向记者表示,“目前物管公司扎堆上市其实是由于港交所上市门槛即将提高,物企希望抓住最后上市机会”。

  2020年末,市场传出港交所将要上调盈利标准的消息。2021年5月21日,港交所公布了有关主板上市盈利规定的咨询总结,决定从2022年1月1日起,将上市申请人主板盈利规定调高60%,要求最后一个财政年度的股东应占盈利不低于3500万港元,三年累计盈利不低于8000万港元。

  这并非港交所首次调整上市规则。早在2019年,港交所就修订了《上市规则》关于借壳上市等规定,将借壳上市的判定标准大幅收紧。

  克而瑞研究中心认为,对内地企业而言,相较IPO,借壳上市整体周期更长,交易也存在不确定性。

  而此次提升主板上市盈利标准意味着主板IPO门槛也在同时变高,“规模不够大、盈利不够稳定的小型企业将被直接拦在资本大门之外。”克而瑞研究中心表示。

  按新规来看,在目前排队的物企中,众安智慧生活、祥生活服务及明宇商服皆未达到要求。对这些企业而言,留给它们的时间已然不多了,一个残酷的现实摆在眼前:如果年底前不能通过聆讯,2022年1月1日后重新递表就要受到新规的制约。

  除了新规的刺激,行业自身属性也是物管企业近年扎堆上市的推动力。高院生告诉记者,物业行业有着现金流充足、低风险、轻资产等特点,“这也是其被资本看好的主要原因。”

  近三年来,港股新增的上市物企数量翻倍增长。从2018年的6家上升到2019年的9家,2020年上市的物企则达到了18家。

  扎堆上市意味着稀缺性不再。经历了高估值后,物业板块于2020年下半年开始回调,估值逐步回归理性。彼时不少上市物企皆经历了破发,如世茂服务、合景悠活、第一服务、远洋服务、恒大物业等。

  但这并没有减弱物企奔赴资本市场的决心,反哺背后房企、港交所上调盈利门槛、以及自身发展需求等多方面原因进一步催化了物企的上市速度。

  据港交所披露,6月份至今已经有11家物企递交招股书冲刺IPO,下半年或将继续迎来物企上市高峰

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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