7月物企上市月落幕，四大维度解析已交表企业质素

引 言

2021年7月，物业行业迎来6家上市物企，随着这批物企集中上市月的落幕，新上市物企均在资本市场上为自己开了一个好头，其中以中骏商管及朗诗绿色生活为代表，上市首日股价大幅收涨，引起市场对下半年物企上市的高期待。

图表：7月新上市物企资本市场表现

数据来源：嘉和家业物业云

2021年上半年，已有30家物业企业向港交所递交上市申请，另有1家企业向A股递交招股书。其中，5-7月已有新希望服务、越秀服务、中骏商管、朗诗绿色生活、领悦服务、德信服务、康桥悦生活、融信服务8家企业成功上市。

目前，正处于待上市状态的企业有23家，按2021年已通过聆讯企业平均用时133天来看，2021年下半年物业行业将再次迎来企业上市的高峰期。

图表：2014-2021物业板块上市动态

数据来源：嘉和家业物业云

一

2021H股物管指数走势四大波段

从资本市场表现看：2021年1-7月中旬，物业股共迎来四大上涨波段，主要受以下四大核心事件影响：

2021年1月，随着十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，明确强调推动物业服务向高品质和多样化升级，推动城市管理服务下沉，推动发展物业增值服务，提升住宅物业管理服务水平和效能。该《通知》极大提升物业企业的基层治理价值，市场信任度进一步增加。

2021年3月下旬起，物企陆续披露2020年报，营业收入、在管面积等经营指标超资本预期，增加市场信心。

2021年5月起，资本市场外部环境变动，物业板块进行调整，资本再次呈现观望趋势。

2021年7月，资本市场对新上市物企的热情提升，朗诗绿色生活上市首日股价涨幅一度超过100%，一扫上半年新上市物企破发之困。

数据来源：嘉和家业

二

2021已交表物企有何特点？

已上市物企在资本市场扰动乘风破浪，但是对于新交表物企，资本及行业又是如何看待？

在2021年下半年，在港股交表的22家物企多将成功IPO，这些交表企业与已上市物企相比又有怎样的发展特色及独特竞争力？

以下将在四个方面对这批已交表物企进行分析：

1、营收与面积基数小

90%为成长型物企

基于上市物企披露2020年在管规模平均数及中位数分别为10449.81万平方米及5969.6万平方米，我们将在管规模低于5000万平方米的企业归为成长型企业。2021年已交表的31家企业平均在管面积为2541.0万平方米，在管面积增速加权平均值为31.3%。除长城物业、富力物业、世纪金源服务外，其余29家物业企业2020年末在管面积均低于5000万㎡，属于成长型企业。

数据来源：嘉和家业物业云

注：除世纪金源服务为2020.9.30面积外，其余均为2020年末面积

多数企业仍通过获取关联方提供项目方式取得面积增长，但是也有部分交表企业在上市前进行收并购使得2020年底在管面积翻番。如，

德商产投服务集团2020年在管面积增速达384.2%为383.5万平方米，企业分别于2020年8月及12月分别收购中能集团100%和成都栢悦嘉诚50%股权，前者贡献在管面积246.2万平方米，占德商产投2020年新增在管面积的80.9%；

新力服务2020年在管面积增速为115.1%达3226.5万平方米，企业2020年通过收购方式新增在管项目49个、在管建筑面积634.3万平方米，占2020年新增面积36%。

规模快速增长也带给企业经营业绩带来提升，2021年已交表物企营业收入平均值及增速平均值分别为7.79亿元和27.7%。

注：因世纪金源服务未披露2020年末收入，未统计

数据来源：嘉和家业物业云

从盈利能力看，2021年交表企业净利率均值为15.0%，高于2021前已上市物企0.6个百分点。这受益于科技赋能、疫情期间社保减免政策，及部分企业的关联方进行资源赋能，该部分交表企业盈利能力普遍改善。

数据来源：嘉和家业物业云

根据5月20日联交所发布的提高主板上市企业盈利门槛新政策，2021年交表物企中，净利润位于3500万港元附近的企业仅有明宇商服和德商产投服务，这主要是由于企业在管面积过小致使营业收入及净利润较少。

不容忽视的是，该批成长型物企业绩及规模的快速增长部分基于较低基数所致。其中，对于上市前极度依赖收并购的企业来说，上市前在管面积及经营业绩猛增，未来仍需通过整合进行业务协同，业绩增长并不具备稳定性。

2、母公司依赖症难解

亦有多家三方企业赶上市

2021年已交表的31家物企中，28家企业均有母公司及关联方的扶持，仅有长城物业、上房物业、润华物业属于独立第三方企业。

鉴于珠江城市管理服务未明确披露关联方提供在管面积的具体数据，我们就27家非独立第三方企业在管面积来源进行拆分，27家已交表物企第三方在管面积占比加权平均值为24.7%，仅有5家第三方在管面积占比超50%。

其中，新力服务（收并购与市场化外拓城市服务相结合）第三方占比达72.4%；德商产投服务集团（收并购驱动）大幅增加第三方供给，使得第三方占比从2019的0%增长至73.6%；德信服务（市场化外拓非住宅领域）第三方占比较2019略微下降达62.5%。

数据来源：嘉和家业物业云

当然，对于已交表的该批企业而言，关联方提供的面积仍为新增在管面积的主要来源，关联方交付物业企业的面积稳定性强且确定性较高。以三方在管面积低于10%的7家企业为例（分别为海悦生活、中骏商管、富力物业、中南服务、阳光智博服务、祥生活服务及融汇悦生活），在管面积同比增速均值为35.6%，高于同批次交表企业增速5个百分点。

从关联方销售面积看，3家物业企业关联方销售面积同比增速出现负值，仅有中南置地的面积增速及面积绝对值维持在相对高位，这也将确保中南服务近两年内的在管面积稳定增长。

数据来源：亿翰智库

注：融汇悦生活关联企业融汇集团未上市，故无法获取销售面积数据

因此，从中长期发展角度看，受制于地产关联公司销售面积下降，依赖关联公司的物企预期面积增速将受到一定程度影响。物业企业仍需培育且维持较强的市场外拓化能力，依托上市后募集资金进行收并购或市场化外拓，这依然是目前企业规模增长的最有效手段。

除28家企业外，长城物业为国内最大的第三方物企之一；上房物业和润华物业则是分别位于上海及山东、提供专业性综合物业服务企业。两者均为深耕当地物业企业，成功上市后将有望借助资本市场影响力，实现专业业务领域管理经验的成功“异地复制”，进行管理半径、管理内容的持续扩张。

但是第三方物企相较于关联方物企依旧有较大劣势，一方面第三方物企易受续约率降低影响，无法保证在管面积增长稳定性。另一方面，三方物企盈利空间及收入结构优化空间有限，企业通常会以较有竞争力的相对低价获得新项目，这意味着会面临一定项目亏损的风险。

3、社区增值服务仍处初期

收入结构尚需优化

目前，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务为物业企业主要业务，但随着物企不断拓宽服务范围，在考虑专业服务或商业管理服务的前提下，对企业各项业务在收入、毛利两端的结构进行梳理：

截至2020年末，2021年交表的28家从事住宅物业管理的企业，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及其他服务（主要为商业服务）占收入比均值分别为53%：24%：11%：12%；各业务毛利率均值分别为25.3%、36.7%、46.1%及40.4%，社区增值服务及其他服务是目前营收占比低、利率高的业务，也是多个上市物企加大核心的发力点。

数据来源：嘉和家业物业云

注：未将润华物业、珠江城市管理服务及上房物业统计入

当前，该批交表企业的收入结构依旧以基础业务为主，非业主增值服务次之，这也意味着企业对关联公司的依赖度较深；社区增值服务收入占比与其他服务收入占比基本持平，两项业务毛利率虽高但是对企业的贡献度依旧微弱。

非业主增值服务收入主要围绕房地产企业交付新房，其增速与关联公司面积销售紧密相关，但正如上文提及物企关联地产公司销售面积有所放缓，因此依赖于关联公司的该项收入未来将无法保持高速增长，其将在收入占比中有所下滑。

社区增值服务方面，该批次交表企业主要向业主提供房屋经纪、车位销售代理、社区团购、空间资源管理等较为传统的增值服务。但基于企业定位不同，有部分企业向市场提供健康医养、民生服务等。其中，针对健康医养服务，力高健康生活虽将自身定位为“致力于成为业主的生活管家及健康管家”且紧抓行业发展趋势，但其社区增值服务中并未展现康养业务的收入细项。

商业管理服务方面，富力物业、中骏商管、越秀服务、阳光智博服务等7家企业设立商业管理服务运营部，且其毛利率仅次于社区增值服务。7家企业单月平均物业管理费值分布在5.3-29元/月/平方米不等，对应上述企业在管住宅业务管理费3-10倍左右，对企业收入具有较大贡献力度。

值得注意的是，2021年已成功上市的10家企业中有四家包含商业管理收入，其中越秀服务、中骏商管的估值较高，分别为31x、45x（截至2021年7月16日），而于2021前上市企业估值中位数为29x。已上市物企中的碧桂园服务、正荣服务均在2021年收购了大集团体系下的商业服务及运营板块，意图大力发展商业板块。

4、多家业态布局多元化

“非住”稀缺标的增加

当前资本市场上，大多数物业管理企业以住宅物业为主，业态布局相对单一。与住宅物业相比，非住宅物业包含商写、医院、教育、公建等多细分业务，其存量市场更广阔，且平均物管费以及收缴率相对住宅物业而言较高，已逐渐成为企业扩大管理规模、提升盈利空间的重点发展领域。

数据来源：嘉和家业物业云

2021年交表企业中，从事非住宅业务的比例有所提升，平均非住宅管理面积占比20.9%，其中不乏专注从事非住宅领域的综合管理企业。

数据来源：嘉和家业物业云

注：珠江城市管理暂未披露面积详细数据，故不统计

上房服务是以非住宅物业为主的独立第三方物企，业务主要集中在商业地产、医院机构、教育机构及文化体育场馆的物业管理服务，2020年末在管面积占比分别为22.7%、16.2%、23.6%、7.8%。针对不同类型的项目，上房服务于组织架构中特设商业地产服务事业部、产业外包服务事业部和医疗产业服务事业部，以输出多类型项目服务体系。

新力服务作为综合物业管理服务提供商，致力于扩展非住宅领域的物业管理业务，目前管理江西省大多数商业物业、公共设施及基础设施和旅游景点。2020年，新力服务非住宅管理面积增长1209.7万平方米，占比大幅提升至47.9%。其中部分新增面积来源于对武汉天贝青及南京和度的收购，助力企业抢占江西省内医院物业和产业园区管理的市场份额。

润华物业定位为医院及公共板块的服务提供商，主要提供医院、公共物业、商业及其他非住宅物业的管理服务。2020年，非住宅物业贡献了近95%的收入，其中医院板块收入占比超过40%。公司还致力于应用及开发数字化及操作自动化系统，提供有关清洁管理、医废管理、患者陪护等多元化及定制化的医院后勤服务，以支持和优化在管医院的物业服务。

相比于住宅物业，企业在拓展非住宅物业时还需面对更大挑战：

非住宅业态下细分领域众多，不同业态的服务内容存在差异化的服务特征，专业性要求更高。因此要想更好布局非住宅业态赛道，传统物业企业需要具备更专业的服务能力。

在住宅物业方面，由于大多数物企背靠母公司，即拥有稳定的项目来源；而多数非住宅物业项目需通过公开招投标程序获得，续约率不稳定，尤其对于规模还较小的成长型企业而言，由于经验不足、品牌知名度不高，在市场上竞争力较弱，企业还需长期培育自身竞争力，以达到长远发展。

结语

总体来看：一方面，部分地区上市企业聚集，区域竞争压力进一步增加。已交表的31家物企中11家位于华东，其中9家位于长三角地区；6家位于大湾区；剩余14家则位于华北及西南地区。

另一方面，下半年上市企业数量将有望突破70家。与往年不同的是，新股将走出同质化，行业增长逻辑及业态分布将进一步提升板块热度，市场对于物业板块的认可度和关注度亦得到提升。

附：

图表：2021上半年已交表物业企业基本数据

数据来源：嘉和家业物业云