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2021年中报第一弹,新大正高增长低盈利隐忧如何化解

2021-07-26 09:37:34 嘉和家业物业服务研究院微信号 

 

引 言

7月22日,新大正披露2021年半年度业绩报告。2021年上半年,新大正实现营业收入8.96亿元,同比增长58.0%;净利润0.74亿元,同比增长38.4%。此外,企业并未对外披露其在管及签约面积。同其余9家已披露2021年上半年业绩预告的企业相比,新大正净利润增速并不占优。

数据来源:企业业绩预告

注:除新大正外,其余9家企业业绩预告均未经审计

在日益激烈的市场竞争之下,新大正秉持差异化发展战略,在扩大经营规模的同时,注重多元化业态、多区域发展;但在规模高速增长的过程中,由于新大正所服务项目多为非住宅类物业,因此在增值服务的开发及拓展上并不占优势。

市场拓展驱动营收高速增长

盈利质量发生下滑

2021年上半年,新大正实现营业收入8.96亿元,较上年同期增长58.0%;实现毛利润1.73亿元,同比增长41.9%,毛利率为19.3%;净利润0.74亿元,同比增长38.4%,净利率为8.3%。

数据来源:业绩报告

新大正营业收入的大幅度增长,主要受益于企业在市场拓展上的良好表现,通过实施并购策略和合资合作的方式,实现营收增长目标:

新大正于2020年新拓展项目入场以后带来翘尾新增收入约1.5亿元;2021年,新大正新拓展项目中标金额约8亿元,随着新拓展项目陆续进场,对上半年收入起到了一定的拉升作用;

2020年以来,新大正加大合资合作、收并购工作,通过收购民兴物业、增资重报物业、合作设立多家合资新大正等方式,为企业带来既有项目及新拓项目数量增加的同时也为收入增长作出较大贡献。

2021年上半年,新大正利润增速相比于营收增速较低,毛利率及净利率均有所下降,分别为19.3%和8.3%,盈利能力在物管板块并无太大优势,这也使得企业在半年报发布之后,企业股价走势展现出小幅收跌,盈利能力的下降主要是由于:

新大正在加速扩张的进程中,新进项目占比逐渐增加,而新项目需要更多的固定资产、员工培训等投入,且新项目的服务内容相对基础,无法过多开展增值服务,对自身盈利水平产生一定的挤压;

图:新大正2021年1-6月项目毛利率

图片来源:业绩报告

2020年为应对疫情影响,国家及地方政府相关部门出台了各类人力方面的优惠政策,截至2020年底,这类优惠政策已逐步到期;同时,新大正所在地相关保险单位缴纳基数上调,进一步减少了新大正的盈利。

从长期看,新大正短期内由规模高速扩张带来的成本提升将会在后期逐步摊销掉,因此暂时的成本提升导致盈利下滑是正常现象;未来,在诸多新项目在转化为成熟项目后,可为新大正盈利能力的提升产生正向拉动。

从收入结构看,新大正的基础物业管理服务收入快速增长。2021年上半年,新大正物业管理服务(包括综合物业管理服务、专业物业服务)营业收入约为8.46亿元,较上年同比增长59.0%。

但作为新大正重要盈利增长点之一,且有利于优化收入结构的增值服务,在占比和成长性上都略显弱势。2021年上半年,物业增值服务收入0.51亿元,同比增长42.6%,低于总营收增速;占比仅5.6%,较上年同期下降0.7个百分点。

数据来源:业绩报告

新大正作为一家第三方企业,提供的增值服务产品主要为政务服务、商务服务、招商租赁、企业推介等;同住宅类的社区增值服务及非业主增值服务相比,该类物业项目增值服务对专业性要求更高,拓展难度也较大,因此企业还需提高服务能力及创新能力,以扩大增值服务的服务范围。

五大业态齐头并进

全国化布局卓有成效

新大正主营业务划分为学校物业、公共物业、航空物业、办公物业以及商住物业五大业态。2021年上半年,五大业态齐头并进,呈现良好发展趋势。

数据来源:业绩报告

其中:

新大正的办公业态在重庆办公市场深耕的同时加速在全国拓展,并不断开发新产品,2021年上半年办公物业的营业收入同比增长高达130.8%;

公共物业营收同比增长52.4%,主要是由于场馆物业、园区物业影响力在全国范围内扩大,新开发医养物业、交通类项目等增长迅速;

机场布局快速扩张,持续领先国内航空行业业态;

学校业态深挖传统增值服务深度,积极开发高营收创新增值产品;

以党建引领商住物业,积极探索“物业+生活服务”,同时挖掘老旧小区改造带来的项目机会。

表:新大正2021年上半年新中标项目

数据来源:业绩报告

在新拓项目过程中,新大正业务的全国化布局逐渐趋于完善。2021年上半年,新大正在重庆区域继续保持较强的市场竞争力,营业收入为4.69亿元,占比为52.3%;其他区域收入4.27亿元,同比增长高达144.6%,占比提升至47.7%。

数据来源:业绩报告

目前,新大正已初步实现了以10个重点中心城市为核心,拉动辐射周边省市的全国化布局。此外,上半年有超过80%的新中标项目位于重庆以外区域。由此可见,未来新大正的区域收入结构将进一步调整,逐步从区域走向全国。

结语

新大正作为第三方物业企业,服务于市场增量空间巨大的非住领域,先一步布局了办公物业、公共物业等细分赛道。且与同类型物企相比,新大正服务业态更加多元化,有助于企业从多方面进行扩张。

但在新大正全国化布局过程中,新拓项目带来的现金流压力与日俱增,2021年上半年新大正经营性现金流出高达1.59亿元,“入不敷出”可能导致其运营存在一定风险。此外,新大正的增值服务渗透率较低,导致企业盈利能力增长动力不足,在一定程度上会影响资本对企业的态度。

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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