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营收1/5是应收账款 世纪金源能带给股东真实利润吗?

2021-07-29 07:41:41 和讯房产 

距离招股书失效仅6天,世纪金源服务火速向港交所发起IPO二次冲刺,作为今年目前唯一一家招股书失效的物企,世纪金源服务上市心态略显急迫。

从新递交的招股书披露的数据看,世纪金源服务规模和经营业绩均在不断增长。与多数从地产分拆的物企一样,世纪金源服务存在关联交易占比较高,过度依赖母公司的问题。同时,第三方扩张之下低毛利率问题将成为困扰其盈利能力的一大难点。更值得关注的是,公司在业绩不够亮眼,行业竞争力尚不足的情况下,以高额派息“输血”母公司,让外界对这家物业未来的发展充满担忧。

同时,世纪金源服务还面临贸易应收款与坏账快速增长的问题,增速高于营收。公司增长质量欠佳;加之营收增长的主要来源之一是关联交易。这些由关联交易带来的营收,是否能实现现金流,便成为影响未来股价的一个关键。从此前上市的物企情况看,那些账面利润没有现金流的公司股价走势大多不佳。这也让令世纪金源的上市前景蒙上了一层阴影。

01

派息额为利润2倍??

高额派息掏空公司?

据招股书披露,于往绩记录期并无派付任何股息的世纪金源服务于2018年突然以高出年内利润4倍的金额向股东派息,尽管之后连续三年派息金额不断减少,仅2020年,世纪金源服务派息金额仍占年内利润超九成。

招股书显示,2018年至2020年,世纪金源服务分别向股东分派股息9亿、2.90亿、2.30亿,三年派息金额高达14.2亿元,而其三年时间年内利润仅为2.18亿、1.81亿、2.49亿,三年总额为6.48亿元。

从数据中可以很直观的看出,2018年至2020年三年,世纪金源服务的派息总额为其利润的2.2倍。

值得注意的是,世纪金源服务由母公司世纪金源集团董事局主席黄如论之子黄涛和黄世荧合计持股比例92%,按照该比例计算,世纪金源服务连续三年的高额派息大部分均流入实控人腰包。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示,一般来说,能确保公司增长的分红比例,应该是在维持公司财务稳健和可持续发展的前提下,在不影响经营所需的情况下进行适当的分红派息。

关于世纪金源高额派息的实际原因,以及是否通过物业向世纪金源集团输血,和讯房产发送邮件致世纪金源服务相关人士,截至发稿,暂未获得回复。

世纪金源服务与实控人之间保持大量的现金往来,据招股书数据显示,2018年和2019年,世纪金源服务为世纪金源集团分别提供19.53亿元和6.68亿元的资金支持。

02

续约率持续下降??

资料显示,世纪金源服务主要通过“世纪城物业管理”和“世纪生活”两大子品牌运营物管服务和社区增值服务业务,并随世纪金源的大盘模式布局实现规模扩张。由于公司服务主要围绕世纪金源集团的物业,使得世纪金源服务收入和利润来源也高度依赖母公司。

招股书显示,截至2018年、 2019年和2020年12月31日以及2021年4月30日,由世纪金源集团开发的在管面积分别占世纪金源服务在管面积的91.0%、75.1%、74.3%和68.6%,分别贡献总收入的97.6%、89.3%、83.2%、82.9%和84.6%。

但世纪金源服务的物业管理合同续约率却在不断下降,2018年、2019年、2020年公司物业管理合同续约率分别为100%、99.6%,97.2%,截至招股书披露最新年份即2020年4月30日,世纪金源服务物业管理合同续约率已降至96.7%,同比下降2.52%。

业内人士分析指出,合同续约率的下降或与其服务质量不能满足业主需求有关,这就要求世纪金源服务提升服务能力。

需要注意的是,对母公司过度依赖,一旦母公司发展不利,物业也会陷入扩张的瓶颈期,而公司不断恶化的服务质量一旦影响到母公司地产板块的项目销售,这种稳定的从母公司获得利润的做法是否还能得到保证?截至发稿,公司也并未就该问题进行回复。

从数据变化看,世纪金源服务在加快拓展第三方物业面积,但由于第三方的物业毛利率较低,即便在面积增加的情况,其收入和利润贡献仍不见起色。

数据显示,2018年,世纪金源服务来自世纪金源集团的物业管理服务毛利率为32.3%,但其来自第三方的毛利率仅为14.8%,差距悬殊。

截至2021年4月末,世纪金源服务来自第三方的物业管理服务毛利率为22.7%,较2020年的25.1%下降了2.4个百分点;而同期来自世纪金源集团的物业管理服务毛利率为36.1%,较第三方物业的毛利率水平高出13.4个百分点。

这就意味着,随着世纪金源服务第三方物业管理占比提升,其毛利率水平将走低。

另一方面,截至2021年4月30日,世纪金源服务的物业管理服务占比78.3%,增值服务占比21.7%,在过去三年,管理规模持续增长,增值服务占比却不断下降,分别为25.2%、22.7%、20.6%,显然,呈下滑态势的增值服务难以扛起公司业绩增长大旗,以及占比不到20%来自独立第三方物业开发商的收入,世纪金源服务未来可持续发展能力有待提升。

03

坏账率持续飙升?

高额派息带来的高额应付股息直接导致公司贸易应收款增加。连续三年,世纪金源服务贸易应收款持续上升,2018年-2020年分别为0.98亿、1.33亿、1.80亿,2019年和2020年贸易应收款的增幅约为35%。至2021年4月30日,其贸易应收款已大幅上涨至2.76亿。仅4个月的时间,世纪金源服务贸易应收款大增0.96亿元,增幅高达53%。

对比营收来看,2018-2020年三年分别为9.22亿、10.59亿、12.89亿,2019年和2020年同比增幅分别为14.9%以及21%。

从数据对比看出,世纪金源服务贸易应收款增速远超公司营业收入增速。

同时,世纪金源服务贸易应收款坏账比例也处于持续上升状态。过去三年,世纪金源服务坏账占比分别为11.48%、13.12%、13.34%。

在物业行业,贸易应收款的坏账增加,很大程度反映该公司的服务质量。业内人士分析指出,从数据上看,该公司的收入和盈利质量并不高,同时行业亦有公司通过虚增收入、推高贸易应收款的方式来虚增业绩,对世纪金源服务业务收入真实性持怀疑态度。

另一方面,贸易应收款的与日俱增导致公司流动负债增加,2020年公司流动负债总额8.42亿,同比上升25.69%,随之而来的是世纪金源服务因资产负债比率过高而缺乏物管行业本该有的轻资产优势,2020年公司资产负债率已由2019年68.4%上升至78%,已处于行业较高水平。

END

(责任编辑:蒲莎莎 )
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