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“零杠杆”万物云换股并购阳光智博,引发物业行业大变局

2021-08-07 11:16:49 嘉和家业物业服务研究院 微信号 

引言

8月5日,阳光城(000671,股吧)集团股份有限公司发布公告:

控股子公司上海阳光智博生活服务集团股份有限公司全体股东,拟以持有的阳光智博100%股份战略投资万物云空间科技服务股份有限公司,并换取万物云4.8%股份。

上述交易完成后,阳光城可以继续以公允价格投资增持万物云,将持股比例提升至5%以上。

阳光城将与万物云成立合资公司,承接未来新增交付的项目,分为住宅物业合资公司、商写物业合资公司、学校医院合资公司、社区商业合资公司。

交易后将保留阳光智博的品牌,同时与万物云可以共同设立新品牌。对于新增项目,公司可以根据项目定位选择使用的品牌。

本次交易为资产换股,不涉及现金交易。

双方获利

实现资源高效嫁接

此次换股收购,对万物云和阳光智博来说,都是当下最为明智的选择。

4.8%背后:阳光智博换股逻辑

1、物业行业资本市场环境及投资逻辑发生改变

从2019年7月至2020年5月,物管行业PE估值处在上升通道,主要上市物企PE增长显著,物业行业及企业高成长性和较强的业绩确定性受到资本市场热捧,此后行业估值水平逐渐回归,资本选股更加注重企业发展基本面,倾向于把管理规模及营收量级作为物企估值的衡量指标,成长型物企在与其他企业对比中的优势并不明显。阳光智博作为一家有3000余万平方米的区域成长型物企,预计上市后相对不容易获得市场青睐。

按2021年8月6日数据来看,今年上市物企的平均PE值已降至21.7,阳光智博自行上市有较大可能同样触及行业平均溢价水平,但从目前资本市场投资积极性及标的选择上,其想要实现更大估值的提升相对困难;

而此刻转投万物云的“怀抱”,推迟上市计划,未来与万物云打包上市,必然能够获得更高的资本溢价;其核心为万物云的在管面积和营收均处在行业头部地位,待未来万物云上市,保守估值必将超千亿,估值则远不止21.7。从碧桂园服务、融创服务、世茂服务等企业动辄超50 PE的物企便可见一斑。

2、立足长远,提升企业发展基本面

(1)保留阳光智博品牌,同时双方新设合资公司,未来承接阳光智博新增交付项目,阳光智博新增项目可以选择服务品牌,有利于企业未来的业务板块的扩充,提升发展速度与市场竞争力。

阳光智博通过接管母公司开发项目及收购第三方物企的形式将所服务项目扩展至住宅、商业、医院及其他公共设施等多种业态中。

但从收入贡献度看,阳光智博的收入来源单一,对母公司高度依赖,2020年来自母公司的收入占比高达94.4%,居上市物企前列。此次与万物云的深度合作,有利于阳光智博借万物云的平台,扩充业态规模,拓宽其收入来源渠道。

(2)推动智慧化全方位建设

目前,万物云正在从传统物企向科技平台转型,其拥有行业前沿的技术、数据、标准、产品等核心能力,阳光智博通过换股方式加入万物云平台,能够借助万物云的科技赋能能力,在智慧建造、智慧城市、智慧安防等方面进行深度合作,在空间领域进一步提高布局浓度及服务效率。

并且,智慧建造将由阳光城并表,合作成果将直接在阳光城财务报表“数字上”体现。

(3)优化财务结构

此次换股会对阳光城财务报表产生积极影响:

短期来看,换股会在财务报表上体现出资产置出、置入的过程,换股后,根据公允价值计量能够产生收益和利润;

长期来看,万物云平台将长期优化阳光城的资产品质,使资产增值,提高阳光城净资产值,阳光城整体财务结构将得到优化。

战略布局,万物云多方业务延伸

作为物业行业头部企业的万物云,关于其上市计划一直以来饱受市场关注。从基本面来看,截至2020年底,万物云在管面积达5.66亿平方米,而同期在管面积排在已上市物企首位的保利物业为3.8亿平方米。2020年,万物云实现营收182亿元,同样远超排在已上市物企首位的碧桂园服务(156亿元)。

可以说,万物云若选择上市,物业板块头部格局将发生巨大改变。但万物云迄今为止尚未公布任何上市计划,管理层表示万物云在等待一个机会。

此次换股是万物云首次对地产企业开放股权,透露出一个信号:接下来会有更多的“阳光智博”加入到万物云平台,快速扩充万物云体量,使万物云真正成为郁亮口中的“城市服务商”,静待时间孵化出万物云上市的“机会”。

1、战略选择上,与优质物业企业合作

这次万物云选择换股收购方式的原因,早在企业战略规划中就已经有所体现。2020年,万物云进行新一轮的战略品牌焕新,除公司名称变更为“万物云”以外,公布包括Space、Tech和Grow三大模块的万物云品牌树。

图:万物云品牌树

图片来源:企业公众号

万物云完成更名后与其他物业公司不再是竞争,而是合作互补的关系。企业更是提出要联手发展脉络契合、价值观相同的合作伙伴,共同建立睿联盟合作平台。

在品牌焕新之前,万物云曾与升龙物业达成战略合作,双方成立的物业合资公司正式加入“睿联盟”。未来待升龙物业启动上市计划时,万物云将以战略股东和科技服务商的身份提供协助。

早在2020年3月,有传闻万物云拟收购协信天骄爱生活物业51%股权。在今年6月,原计划于香港上市的伯恩物业被叫停IPO,被6位股东质押股权,其中有传闻万物云协商接盘。对此,万物云CEO朱保全曾表示:“与其说收购,更多的可能是纳入万物云睿联盟合作平台,最终如升龙物业一样运作上市”。

相较于传统市场单方面收并购方式,万物云的战略方向是通过与优质企业进行合作,进行资源整合嫁接,这种方式既能有效进行业务拓展,同样也可以减少收并购之后投后管理不善等相关问题的出现。

此次战略换股前,万物云并未将阳光智博纳入睿联盟,大概率阳光智博将终止上市计划,与万物云打包上市。但阳光智博未来仍可以以睿联盟为载体,进行业务嫁接以及技术服务输出。

2、赋能品牌发展

除物业公司之外,万物云与其他领域也保持良好合作关系,通过跨领域合作的方式,进行业务的有效延伸,不再局限于传统的物业管理服务领域:

2019年,万物云战略参股戴德梁行,并与其成立合资子公司——万物戴德梁行资产服务有限公司,合作双方共同注入各自在商业物业与设施管理领域的资产,并在大中华区整合商业物业及设施管理服务。作为商企空间服务的“万物梁行”,也是被纳入万物云三大模块中的Space模块。

2021年,万物云与湖北省联合发展投资集团有限公司达成合作,进一步拓宽企业在湖北省内的城市服务业务,赋能“万物云城”品牌发展,并助力湖北省实现省内智慧城市的联动。

2021年,万物云发布安防机电服务品牌“万御安防”,获得海康威视(002415,股吧)的战略投资,未来进一步向“管家”型物业发展。

万物云不断通过与各领域公司进行战略合作,将公司业务进行垂直细分,不断完善业务类型。此次通过与阳光智博的战略合作,万物云可以通过承接阳光智博的不同类型业务,进一步赋能企业社区空间服务子品牌“万科物业”。

此外,在阳光城线上投资者会上,万物云表示“此次战略合作,阳光智博作为一个桥梁,促进万物云与世界500强企业阳光控股、上市公司阳光城以及阳光智博实现全面合作。阳光控股的产业布局、阳光城集团稳健的开发增量,阳光智博代表的存量服务品质,都将与万物云形成广泛的协同;与阳光智博合作,有助于进一步提升万物云在一二线城市的浓度,提升运营效率。”

行业迎来新格局

成长型物企迎来新契机

此次换股收购的方式,和早年间雅生活收购绿地物业略有相似。2016年6月末,雅生活以10亿元收购绿地物业100%股份,同年8月,绿地集团战略入股雅生活20%股份,两次收购金额相等,等同于完成换股合作。

收购完成后,雅生活集团实施“雅居乐物业”与“绿地物业”双品牌驱动战略,优势互补,双方共同在物业管理、社区增值服务等领域协同发展。

阳光智博和万物云的此次交易,双方仅仅是进行股权交换,并未涉及现金交易。在此次交易后,阳光城的小区可以继续保留阳光智博的品牌。有所不同的是,双方可以共同设立新品牌,对于新项目,阳光城可以根据项目定位选择使用的物业品牌。

可以看出,和雅生活收购绿地物业相比,此次换购协议更加规范化,重点突出双方的交流合作,阳光城在未来新增项目上,仍具有主动权。

此外,多家大型企业在近两年内,通过收购中小型企业部分股权,进行业务上的融合:

2020年,龙湖集团两次累计持有绿城服务10%的股份;

2020年,绿城服务战略投资中奥到家,持股比例达18.67%;

2021年,碧桂园服务入股长城物业持有15.28%股份。

此次万物云和阳光智博进行换股的方式,更是开启物业行业战略投资的新纪元。此次收并购模式为物业行业的发展带来以下影响与启发:

除阳光智博以外,2021年已递表暂未上市的物业企业共有22家;其中共有19家物企2020年末的在管面积在5000万平方米以下,属于成长型物企。阳光智博同样作为成长型物企,在递表之后选择放弃上市,转而与万物云进行战略合作,这种方式给这批等待上市的物企带来一个新的发展契机。

从企业自身角度来说,成长型物企独立上市可能会面临不被资本市场看好以及股价下跌等情况,选择与大型物企合作,可以借助参股公司资源,提升企业的基础物业管理水平,双方共同打造多元化物业管理模式。

但在已上市的成长型物企中,也有借助资本市场力量,完成企业进阶的案例:

滨江服务坚持小而美物业,坚守高端住宅物业管理,注重高品质服务;

和泓服务在收并购市场上表现活跃,核心业绩指标保持高速增长。

自上市以来,两家企业在资本市场PE值始终高于均值,保持在“30X”以上。

因此,对于成长型物企来说,究竟是选择哪种方式进行未来业务发展取决于企业自身的发展定位,只要选择合适的经营模式,无论是借助大型物企还是资本市场的力量都有机会实现企业的高速发展。

 

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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