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股价翻红涨超20%,出售恒大物业让资本市场吃了“定心丸”?

2021-08-11 09:07:33 克而瑞物管 微信号 

 

文|研究员 石径斜

本文共2499字,阅读约需7分钟

8月9日晚,据财联社讯,多家实力“超强”的国资和民企或将入股恒大汽车和恒大物业。一纸通讯让包括恒大物业在内的恒大系股票全线上涨。

8月10日晚间,中国恒大公告称正在接触几家潜在独立第三方投资者探讨有关出售其部分资产,包括但不限于出售公司上市附属公司恒大汽车和恒大物业的部分权益。

资本市场信息显示,截至8月10日收盘,恒大系中恒大物业涨幅最高,拉升20.5%,恒腾网络涨15.6%,中国恒大和恒大汽车分别涨7.3%与8%。

那么,资本市场吃了“定心丸”了吗?

基本面:

大规模、高盈利,超跌后开始修复

恒大物业于2020年12月2日登陆资本市场,2021年年初在全年新增在管面积3.6亿㎡的“军令状”以及亮眼业绩的助推下,恒大物业股价一路走高,涨幅一度超120%,市值突破2千亿港元。此后,资本市场逐渐降温,加之基石投资者解禁,恒大物业股价接连下挫,7月恒大债务危机的爆发更是使得股价跌至历史最低点,4.92元的股价较发行价已然蒸发近半。

数据来源:东方财富(300059,股吧),克而瑞物管整理

然而值得注意的是,恒大物业的基本面并不差。

背靠恒大集团,业绩增长有保障。据2020年年报披露,恒大物业在管面积达3亿㎡,合约面积达5.65亿㎡,总收入105.09亿元,规模及收入皆位居行业TOP5。7月19日,恒大物业发布盈利预告:截至2021年6月30日,恒大物业在管面积4.5亿㎡,合约面积8.1亿㎡,半年增长50%与43%。此外,股东应分配利润同比增长约70%。

净利润高速增长,净利率业内领先。2017年至2020年,恒大物业总营业收入由43.99亿元增长至105.09亿元,复合增长率约为33.7%,同期其净利润由1.06亿元增长至26.47亿元,复合增长率达192.3%。利润增长的背后是净利率的飞跃式突破,2017年恒大物业净利率仅2.7%,在上市物企中处于最低位,而在2020年其净利率已然达到25.2%,仅次于祈福生活服务的30.6%与星盛商业的28.9%,增速业内领先。

随着8月9日利好信息的发布,恒大物业股价开始修复,8月10日,恒大物业上涨20.5%,收盘于6.7元

掌舵人:

物业“换帅”,意在强化管理经营

恒大物业的突然“换帅”,或许也在向外界传递坚守长期主义的信号。7月8日,恒大物业发布董事会人事变动公告,甄立涛接棒恒大物业集团董事长一职。原执行董事兼董事长赵长龙,在履职近7个月后,被调任为执行董事兼副董事长兼本公司总经理,不再担任提名委员会主席。

专业的人做专业的事。除了稳定军心或者方便股权合作事宜的推进外,现年52岁的甄立涛不仅比赵长龙年轻5岁,在学历上似乎更符合“负责整体管理及战略规划”这一职责定义。根据披露,其拥有29年房地产项目开发、经营及管理经验,并持有工商管理硕士学位,是中国注册建造师及高级工程师,曾担任恒大地产集团总裁,在管理能力上,似乎相较赵长龙更有优势。

赵长龙是恒大物业的一员“老将”,在物业开发及物业管理行业有超过20多年的经验,在技术层面更胜一筹。根据信息披露,其于2003年加入恒大集团,并在2007年加入恒大物业。2021年1月,其签署的“军令状”在行业内刷屏,要求每月新增拓展在管面积3000万㎡、每季度净利润都要较去年全年净利润的1/4增长50%以上。

然而,行业竞争加剧之下,企业外拓并不容易。根据克而瑞的信息监测,上半年恒大物业市场动作相对平缓,从1月29日收购宁波市亚太酒店物业服务有限公司100%股权之后,似乎在公开市场鲜有发声。根据盈利公告,其上半年新增在管面积1.5亿㎡,相较每月3000万㎡的目标还有一定的差距。

虽然人事变动可能早有准备,但从“换帅”后恒大物业的信息披露来看,7月份其外拓发力,新增优质外拓项目33个,涵盖住宅、产业园、学校、公建和城市服务等项目。

如今,物业外拓市场复杂,竞对林立,从地产“空降”而来的管理精英来替换物业管理经验深厚的“老将”,强化长期管理经营的目的显而易见。

定军心:

左右逢源化危机,土储充足锁定长期增长

2020年恒大有息负债高值达8743亿元,一时间“恒大深陷8000亿债务危机”等的消息铺天盖地席卷而来。高额债务之下,恒大通过各种手段向市场传递其稳定发展的积极信号:

短期内快速降债,降低经营风险。据中国恒大2020年报数据显示,截至2021年3月底,恒大的有息负债已由8743亿元下降22.9%至6740亿元;2021上半年有息债务进一步下降至5700亿元,有息负债整体降幅高达34%,其中自有资金还款额超600亿,短期内快速降债有利于降低企业的财务风险。同时,近日据财新网、路透社消息,恒大关联案件被要求集中管辖并移交至广州中院统一受理,政府的介入也给相关债权人在某种程度上打了一剂有效的“强心针”,将有利于时期内中国恒大的稳定经营。

强销售之下布局新领域,挖掘经营增长点。据克而瑞统计,2021上半年恒大全口径销售额3561.6亿,同比上涨2%。据恒大6月的运营数据显示,自五月底启动“购房节”35天以来,实现合约销售金额938.3亿元,回款额近875亿元。在强销售之下,恒大同时还积极发力智慧物业领域。5月31日,恒大与腾讯举行战略合作签约仪式,将共同打造面向全社会开放的物业科技平台“微物云”,将腾讯的数字生态与恒大已有的产业全面融合。这一合作,一方面有助于线下场景线上化发展,将医疗、养老、社区等增值板块的线上融合将有助于进一步扩大当前的服务内容;另一方面,借助科技的手段也有助于优化当前的成本结构,提高管理效率,有助于恒大实现持续、稳定的经营增长。

持续扩增土地储备,为物业板块带来稳定增长。财务层面的短期内快速降息、经营层面稳定的销售表现加之新领域的快速布局,都在向市场传递中国恒大积极、稳健的发展信号。而母公司的稳定发展,在很大程度上有助于集团内其他板块的协同增长。恒大物业2020年报数据显示,物业板块对母公司依赖程度较高,截至2020年12月31日,恒大物业总在管面积约3亿㎡,在管面积中96.8%来源于中国恒大开发的物业。对母公司的高度依赖也表明集团主体的稳定增长,将在很大程度上给物业板块带来稳定的收入来源。中国恒大年报数据显示,截至2020年12月31日,恒大总土地储备项目798个,总规划建筑面积2.31亿㎡,土地储备原值为人民币4901亿元,同时2021上半年,中国恒大还在进一步扩增其土地储备量。持续扩增的土地储备,将给物业板块带来超过2亿㎡的在管面积,这对物业板块来讲,未来收入将有稳定持续的保障来源。

小结

今年以来物业板块动作不断,碧桂园与蓝光嘉宝服务、融创服务与彰泰物业、万物云与阳光城(000671,股吧)、龙湖智慧服务与亿达服务、楷林商服……一方面是宏观环境的异动,另一方面也反映出行业竞争加剧,企业生存压力增大

底子不差的恒大物业开启股权合作之路,能否持续带来一波“小阳春”走势,还需拭目以待。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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