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朱云飞:海派物业最讲究的是工匠精神

2021-08-12 09:05:58 克而瑞物管 微信号 

 

2021物业企业「服务力中国行」已经开启,该系列活动以物业行业发展为契机,以物业企业服务力为探讨方向,聚焦物业区域发展与深耕,搭建行业全新交流互通平台,致力于与广大物业同仁一起推动中国物业服务力水平提升。

「服务力中国行」汇集来自政府、协会、物企、科技、房地产等领域的大咖嘉宾,一起分享他们对物业区域深耕的前沿思考与实操经验

本期嘉宾

上实服务董事长、总经理?朱云飞

论坛笔记

以下为论坛选录

我讲的课题是“如何提升商办物业的价值”。现在中国50%以上的高端办公楼物业都是五大行负责的,但是,越来越多的央企、国企,包括自建的头部企业正开始进入到商办物业管理。

商业物业管理是商办物业运营的价值加速器,营造和提升商办物业价值是商办物业发展重要的助力。商办物业到底跟整个商办运营有什么关系呢?第一个是提升品牌价值;例如,五大行的品牌就可以更好地提升出租率。第二个是增强融资能力;因为物业可以提升写字楼的品质。第三个是扩大企业的现金流;第四个是物业有一些延伸服务,可以实现经常性的回报。第五个是有利于企业的连锁和跨地区发展。

我们曾做过一个数据评估,现在商业物业管理因素对楼宇价值的提升比率已经达到20-30%,这对商用楼的估值、融资、公募基金等资产管理逻辑会产生非常大的影响。

对于商办物业的特性,可以用“五高一大”来形容:环境品质及舒适性要求高,设施设备维护专业度高,综合服务人性化要求高,安全、消防管理要求高,交通便捷性要求高,客户群体综合性强且流量大。

商办物业的合同模式,大部分采用酬金制。主要的运营模式有前期顾问、全委、联合物管、单一服务;现在还有一种模式是“运管和物业一体化”,这个模式是我们一直在寻求的管理模式。现在上海的很多企业已经开始做商业运营管理和物业管理一体化,这种模式的合同价值更高,当然难度系数也更大。

物业管理的核心价值,第一个是“保值增值”。第二个是“舒适可持续”,可持续管理、绿色安全是商业管理的一个方向,绿色能够降低成本。第三个是“7S品质”。第四个是“创新延伸”。小区的服务模块,现在很多头部服务企业都在做;但是,商办这一块很少有企业推出比较完善的管理模块。这一方面包括我们说的“延伸服务”,很少有人研究商办物业的多经服务。例如,打车公司愿意把二维码贴在我们所管理的办公楼门口,顾客打一次车有几毛钱可以分给物业公司,这种延伸服务和社区场景服务是两种概念。有时候,客户会提出很多创新需求,对于这些需求,我们可不可以通过互联网化或新的生态圈去做?这是国内每一家做商办管理的企业都需要思考的问题。

如何提高商办物业的管理价值?第一是延伸服务,第二是服务力,第三是7S管理,第四是绿色运营,最后是与资产管理对接。

对于延伸服务,这是一些我们现在在做的事项。有一些其实跟社区的逻辑差不多,只是空间和客户群不一样。例如,我们与公证处的合作,一些企业在法律上需要公证,我们可以把相关资源对接过去,这个是跟社区不一样的地方。此外,还有融资方面的。例如,我们和一些企业(特别是入驻在零散办公楼的中小企业或者外部企业)在聊的时候,发现他们对上海的税收、金融、审计等政策都不太了解,这时候他们往往会找到物业公司,咨询有没有这样的资源可以对接。这个其实就是企业做区域深耕的优势,对当地的政策比较熟悉。

对于服务力,克而瑞物管提出的“服务力”模型,我一直在关注这个概念。企业持续创新性地满足客户需求的能力是比较重要的,持续创新就像社区的延伸服务、办公的延伸服务等等。我觉得做服务力还是要把自己的基础打牢。从公司来说,我们还是要持续做品质管理,把基础扎牢,我们整个体系是根据中国质量协会和上海质量协会的要求来做的。海派物业其实最讲究的是“工匠精神”。上海的物业公司,特别是国企、标杆企业,到他们的机房中就可以看出和新企业有什么不一样。

对于7S管理,这是我们在5S基础上做出来的。5S是日文音译过来的,后来我们去日本交流之后加了两个S,就成了现在的7S。7S已经在我们企业内部进行了广泛宣传与落实。

对于绿色运营,现在很多甲方都会问写字楼有没有做LEED、WELL认证,这种认证对整个写字楼物业品质的提升是有很大作用的。不仅可以提升效能、提高管理质量,而且通过第三方的评估对商办物业也是一种赋能。此外,到2030年,中国的碳排放指数要达到最高峰,2060年必须要中和。建筑是现在碳排放最大的四个行业之一,现在小区要求装配式建筑最低达到20%,所以绿色运营的重任就落在了物业身上。这会对未来整个运营市场带来比较根本性的改变。

对于资产管理,融、投、管、退其实是一个逻辑,办公楼和物业公司的逻辑跟社区不一样,如果你做不好,就把你换掉了;或者在项目“退”的时候,新的业主方不一定用你。物业与这个的主要交集是运营管理和物业管理。现在,一些甲方会要求我们参加前期的投标会,包括资产改造、设备选型、运营前置等,这些都是对物业公司专业性的认可。在运营稳定以后,商办物业的风险其实很大,业主方可以随时解约。商办物业就是单一业主,换不换团队,是由资本决定的。

今年又推出了REITs。REITs是一款产品,通过募集社会上投资人的钱,来打造某个写字楼,从而产生价值。NOI控制越好,成本效应越好,管理的写字楼越好,以后的估值就会越大。资本改良计划我们都会碰到:改造费用该不该花?花在哪里?怎么样最合理?怎么样得到NOI的最优化?这就考验团队的专业能力了。这个时候,物管团队和资管团队就会有非常大的碰撞。总结来说,REITs可以赋能盘活存量资产,提升商业价值,复兴城市文化,激发消费能力,助力经济发展,获得投资回报。

最后,用一句话作为结束语:服务共享、无界协作,践行绿色使命,助力商办物业提升价值。

 

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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