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招商积余没有“积余”

2021-08-18 08:31:41 乐居网 

乐居财经 徐酒眠?发自深圳

“2021年营业收入目标是要达到103亿元。”今年3月初,聂黎明从许永军手中接过招商积余(001914.SZ)的权杖,给出了今年的营收目标。

时间过半,目标完成度如何?8月16日晚,招商积余发布了2021年上半年业绩公告,报告期内实现营业收入47.78亿元,较上年同期增长23.56%,全年营收目标完成度也未过半。利润总额3.64亿元,同比增长33.50%;归属于上市公司股东的净利润2.48亿元,同比增长38.85%。

作为A股最大的物管公司,招商积余虽然维持了各项盈利指标保持正向增长,但增速并不亮眼,且营收增势完全“带不动”资本市场。业绩公布的第二天,招商积余股价大跌4.24%,截至收盘报13.31元/股,总市值约141.13亿。

而时间线拉长,自5月27日之后,近三个月时间里,招商积余的股价持续震荡走低,从20.7元/股跌至13.31元/股,区间跌幅达35.72%,总市值“缩水”近90亿元。

而在业绩公布之前,8月16日,招商积余被深股通减持27.68万股,且已连续4日被深股通减持,共计465.56万股,最新持股量为1327.53万股,占公司A股总股本的1.25%。

业绩公布之后,招商积余的低毛利率、市场化规模增拓、有息负债,以及非主营业务的持有房产物业被投资者热议。

低利率沉疴

利率低,一直是招商积余的一道待解难题。

年初的业绩发布会上,聂黎明曾表示,对于盈利能力低下,管理层已有应对之策。不过从半年报披露的数据来看,应对之策的成效显然还没有直接体现出来。

截至2021年上半年,招商积余整体毛利率持续下滑至了13.54%,虽然较上年同期下降的不多,仅0.29个百分点,但招商积余的整体毛利率已经降至了近四年来的新低。过去三年,2018-2020年同期,招商积余的整体毛利率分别为22.66%、20.47%、13.83%。

物业管理与资产管理,是招商积余的两大主要业务支撑。其中,物业管理业务毛利率为10.58%,较上年同期11.23%下降0.65个百分点;资产管理业务毛利率为60.44%,较上年同期61.68%下降1.24个百分点。

以此来看,招商积余的资产管理业务毛利率虽然也出现下滑,但整体数值还是比较客观。不过由于营收占比不高,所以很难拉动整体毛利率提升。

数据显示,2021年上半年,其物业管理业务实现营收44.4亿元,较去年同期增长23.8%,占总业务营收的92.9%;资产管理业务实现营收2.7亿元,较去年同期增长45.9%,在总营收中的占比为5.7%,同比增长仅有0.88个百分点。

招商积余的两大主营业务处在“增收不增利”的窘境。

“招商积余未来要成为招商蛇口(001979,股吧)在资产运营平台上的集团军,持有型物业成熟一个就要放一个到招商积余。未来5年内,招商蛇口持有型物业的资产会达到1500亿左右,占6000多亿总资产的1/4。”

重组招商积余之时,前任掌舵者许永军曾表示未来将重押资产运营管理,不过到目前为止,招商积余的整合进度似乎并不理想。

增值服务“粗放式”扩张

“与同行业相比,公司的物业业务的毛利率确实是比较偏低的。”年初的业绩发布会上,面对投资者关于毛利率的发问,招商积余财务总监张秀成坦诚道。

他总结招商积余毛利率偏低的因素主要有四个方面,一是项目的集中度不够,无法形成规模效益;第二方面是机构类物业的市场竞争激烈,提价难度大;第三方面,政府类项目受公共财政的控制,续签提价也存在着压力;第四点是基于自身业务结构的问题,如专业化服务占比较低、对外拓展的成本投入较大等问题。

其中提到的专业化服务,也就是各大物企争相发力的增值服务。

据招商积余在业绩报中的披露,其专业化服务包括设施管理服务、案场协销及房产经纪、社区及企业服务、建筑科技服务、停车场管理服务、安保服务、餐饮服务、干洗服务这八大类别。

2021年上半年,招商积余专业化服务营收8.50亿元,较上年同期增长31.31%,在物管业务收入中的占比也仅有19.15%;同时,毛利率10.08%?较上年同期12.60%?也缩减了2.52个百分点。

在高速增长的营收之外,专业化服务大幅下跌的毛利率,暴露出招商积余增值服务业务粗放式扩张的弊端。

“2021年要进一步明确我们专业化业务发展的模式和发展路径,深入的去研究客户的需求,提高我们的创新和新产品的研发能力,不断的去扩大专业服务规模,助力公司总体利润水平的提升。”显然,张秀成在年初业绩发布会上对公司专业化服务的规划,到目前并没有取得进展。

除了高毛利率的增值服务在招商积余的经营发展中“失效”,行业中高收益的非住宅物业,也没有对招商积余的发展起到太大的正面效益。

截至2021 年上半年,招商积余在管项目数量为 1520 个,在管理面积约1.99亿平米,同比增长4.6%。期内,招商积余新签合同额达13.6亿元,同比增长20.6%;较年初增加了874万平方米。其中非住业态的新签合同金额达11.0亿元,占比达 80.9%。

借此,招商积余重组上市以来,非住宅物业管理的面积首次超过了住宅物业管理面积。其中,在管住宅物业面积0.98亿平方米,占比 49.3%;非住宅业态在管面积1.01 亿平方米,占比50.7%。

然而期内,招商积余的非住宅物业毛利率也出现了下跌,降至了12.79%,较上年同期下降0.68个百分点,也进一步拖累了整体毛利率的表现。

经营现金净额持续为负

2019年上半年-2021年上半年,招商积余的经营净额分别约为-5.64亿元、-5.33亿元、-4.39亿元。2020年和2021年的增长率分别是5.53%、17.66%。

一般情况下,上市企业经营性现金流量净额为负数,而净利润为正数可以认为公司的销售更多的是赊销,或者公司的采购更多的是现金,导致了经营性现金流入减去经营性现金流出成了负数。

具体到招商积余,截至2021年6月30日,其应收账款和预付款项分别达到18.89亿元、2.38亿元,较年初分别增长了67.21%、142.01%。而这两项资金的增加,招商积余在业绩报中没有明确提及原因。不过可以推测,应该与市场扩展和规模增加有关。

截至2021年上半年,招商积余现金及现金等价物余额约15.39亿元。账面余额充足,且尚未落子大型收并购。

“不缺钱为啥要去借钱?”招商积余26亿的有息贷款,成为投资者的“诟病”点,“每年利息就花了将近一个亿,匪夷所思。”

此外,投资者还讨论到了招商积余近69亿的持有型物业。

这是招商积余遗留的房地产开发物业,截至2021年上半年,实现营业收入 7188万元,占公司营业收入的1.50%,较上年同期减少了2379万元,下降24.86%。

招商积余表示,将不再从事新的房地产开发,部分房地产尾盘销售减少。遗留地产项目中,衡阳中航城市花园项目尚有土地储备近50万平方米,天津九方城市广场项目地下部分施工已完成,尚待进一步开发,而上述两家企业股权已委托给控股股东招商蛇口经营管理。

“跟主业完全无关,不知道为什么不处理。卖掉拿回大量现金,专注物业主业。”投资讨论表示。

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(责任编辑:蒲莎莎 )
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