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华润万象生活:净利润同比大增138%,内生增长支撑企业发展

2021-08-28 08:30:00 和讯名家 

文:王都

引言

2021H1,华润万象生活录得营业收入、毛利润、净利润分别为40.14亿元、12.93亿元和8.06亿元,较2020同期增长28.1%、71.1%、138.1%,毛利率及净利率分别为32.2%和20.1%,较2020同期增长8.1pct和9.3pct。

数据来源:企业业绩报告

这主要得益于一方面,由于具有较高毛利率的商业物业毛利贡献增加:该业务占总收入40.4%,但贡献66.8%的毛利润;另一方面,是由于企业聚焦一二线城市及中高档住宅物业。

管理规模方面,截至2021年6月30日,华润万象生活在管面积1.36亿平方米。其中,住宅物业及其他非商业在管规模为1.22亿平方米;购物中心商业运营及物管业务在管面积为690.6万平方米,写字楼物管业务在管面积为708.8万平方米。另,新增写字楼商业运营在管面积148.7万平方米,该面积未计入总在管面积。

以下将根据住宅板块、商业运营及物管板块进行拆分解读。

住宅板块

规模增长带来稳定收入

社区增值服务仍有较大提升空间

2021年6月末,华润万象生活住宅及其他非商业规模为1.22亿平方米,较2020H1增长25%,较2020年底增长14.3%,合约在管比仍保持1.3倍以上,保障未来在管面积稳步增加。

数据来源:企业业绩报告

其中,华润万象生活在管规模中8683.3万平方米来自于华润置地,占比约71.3%,其余则来自华润集团与第三方。同2020年中期相比,2021年企业增加华润集团与第三方的规模扩充。

数据来源:企业业绩报告

根据管理层于业绩发布会的信息,“华润万象生活上半年外拓合约面积1765万平方米,同比增长626.3%”。上半年,华润万象生活成功签约接管成都雪花啤酒产业园、湖北黄石雪花啤酒厂、深圳三九产业园等全委项目;成功落地深圳茅洲河、大沙河综合管养项目、成都东安湖生态公园综合管护项目、西安奥体中心物业管理服务等10个项目,规模超1000万平方米。

下半年,管理层称,华润万象生活将持续发力收并购业务,本着质量扩张的原则,选择性对一些于公司有益的项目进行不断跟进,并丰富新业态的扩张;于城市服务领域,企业将加大力度包括环卫、河道、体育设施和未来社区等细分领域的布局,完善自身的业态构成。

2021H1,住宅物业管理服务收入为23.92亿元,较去年同期增长42.3%,占总收入59.6%;住宅物业板块毛利率持续提升至17.9%,较去年同期增长3.9pct。

数据来源:企业业绩报告

该板块毛利率水平明显提升主要得益于平均物管费的增加及经营效率提升拉动各业务线毛利率改善:物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务毛利率分别为13.3%、26%、34.6%,较2020H1增长2.4pct、5.1pct、2.4pct。

从收入构成看,物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务收入占比分别为73%、14%、13%。其中,社区增值服务较2020H1增长149.4%达3.15亿元,该增加是由于企业向业主提供的社区服务和资产服务业务全面铺开。

同上市企业的社区增值服务占比来看,业内较为领先的企业可达近30%,华润万象生活的社区增值服务收入具有较大的提升空间。未来,企业将计划战略投资于与业务具有协同效应且经营专门业务(例如经纪、资产管理及新零售)的全国型或区域型服务供货商,以建立服务提供生态体系,并助力提高企业的盈利能力。管理层亦在发布会提到,未来收入及毛利的增长主要来自于规模和增值服务方面的提升。

商业运营及物管

购物中心+写字楼双驱动

聚焦商业物业改善盈利质量

2021年上半年,华润万象生活购物中心在管面积较去年同期增长23.1%为690.6万平方米,合同面积为1207.3万平方米,合约在管比为1.75倍;写字楼业务分为商业运营服务和物业管理服务,前者在管面积为148.7万平方米,后者在管面积较去年同期增长37.9%为708.8万平方米,合约在管比分别为0.84倍及1.4倍。

数据来源:企业业绩报告

从购物中心及写字楼在管面积来源看,华润置地仍是提供商业物业在管面积的主力军:以商业物业合计在管面积1399.4万平方米(不含提供商业运营的写字楼)为基数,华润置地提供85.2%,贡献新增在管面积158.9万平方米;华润集团及第三方企业贡献新增在管面积58.9万平方米。企业主要于深圳、杭州、沈阳等一二线城市获取8个第三方商业项目,在轻资产输出机遇中快速抢占市场份额。

根据华润置地的2021中期业绩报披露,截至上半年,华润置地已开业万象系列购物中心48个、储备项目约60个;写字楼在营楼面面积为127.8万平方米,在建楼面面积为215万平方米,分别占总投资物业的10%和19.4%。置地亦明确提出,未来两三年仍将是新建购物中心投入运营的高峰期,企业也将进一步提升以购物中心为代表的投资物业开发及运营效率。对于华润万象生活而言,在母公司的强力支持下,商业物业的在管面积增长潜力无穷。

2021H1,商业运营及物管板块营业收入合计达16.23亿元,占总收入比为40.4%,其中购物中心板块收入占比23.2%,较去年同期下降8.9pct,写字楼板块收入占比较去年同期上升2.9pct为17.2%;同时,该商业运营及物管板块毛利率持续上升,较去年同期上升17.4pct达53.2%。

数据来源:企业业绩报告

购物中心:2021H1,该板块收入为9.33亿元,较去年同期下降7.2%,其中80.6%即7.52亿元来自为购物中心提供商业运营及物管服务,其余1.81亿元来自所提供的商业分租服务。

收入下降主要源于华润万象生活于2020年下半年起,将购物中心的物业管理服务的收入模式由包干制改为酬金制。酬金制有利于提升企业该板块的盈利能力:2021H1,华润万象生活购物中心板块毛利率达到67.7%,高于去年同期31.7pct,提升该板块毛利同比增加74.4%。

商业分租收入持续上升,2021年上半年收入达1.81亿元,已达到2020年全年收入的6成,这得益于华润置地购物中心出租率持续上升达96%,同比增长2.1pct。

写字楼:2021H1,写字楼物管服务收入为6.07亿元,同比增加35.5%;企业于2020年7月起提供写字楼商管运营服务并开始收费,该运营服务采用佣金制,上半年运营24个项目录得收入8281.9万元。

结语

上半年,华润万象生活以华润置地的投资规模为基,加快外拓速度,以标杆项目进行高品质扩张,实现规模和收入双增长;并通过商业运营及物业管理方式改为酬金制给企业带来毛利率的大幅度提升。

未来,随着华润置地丰富土储资源和较快的新建购物中心投入运营速度将给企业发力商业物业奠定坚实基础,并通过科技赋能和社区增值服务体系的铺排,将进一步提升管理效益,有望保持整体高质量增长。

本文首发于微信公众号:嘉和家业物业服务研究院。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:王治强 HF013)
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