华润万象生活：收并购太贵了 | 中报风云101

乐居财经 邓鑫妮 发自深圳

“十四五末期，在管面积达到4亿平方米，并实现两个50%的目标，分别是外部管理规模占比超过50%，非居业态占比超过50%。”

不同于一年一定的目标达成量，华润万象生活（01209.HK）将战线拉到了2021年-2025年的5年时间内。

除了在管面积的增量，管理层还在中期业绩会上，公布了其他增长要求。

8月26日，华润万象生活举行了2021年线上中期业绩发布会，主席李欣、总裁喻霖康、副总裁王海民、副总裁魏小华和首席财务官阳红霞出席会议。

“5年计划”开局的第一个半年考核期，华润万象生活的住宅和商管两大业务板块均实现了较高的增长，不过，两大块毛利率的差距有所拉大。

住宅物业管理服务的在管建筑面积为 1.22亿平方米，较去年同期增加1530万平方米；已开业购物中心建筑面积为690万平方米，写字楼物业管理面积为710万方。

而今年上半年，住宅物管整体毛利率为17.9%，商管整体毛利率为53.2%，两者相差35.3个百分点；在去年同期，住宅与商管整体毛利率分别为14%、35.8%，两者相差21.8个百分点。

收入方面，截至2021年6月30日，整体收入达到40.14亿元，同比增长28.1%。其中，住宅物业管理服务板块收入为23.92亿元，同比增长42.3%；商业运营及物业管理服务板块为16.23亿元，同比增长11.7%。?

购物中心外拓提速，收入降7%

“年初的目标是，外拓签约10个购物中心，实际上上半年已经签约了8个。”

上市时间不久，在购物中心方面的增拓，华润万象生活已经表现出竞争力。目前，其在管的购物中心项目64个，在管面积为690万方。

不过，超八成仍来自华润置地的项目输送。在64个项目中，华润置地提供的项目数量为47个，在管面积约580万方，占购物中心面积比重83.5%。而华润集团与第三方的在管项目约为17个，管理面积11万方，占购物中心面积比16.5%。

“到十四五末，商业中心将会达到150个。”

除购物中心外，其商管板块的另一重要内容是写字楼。2020年7月，华润万象生活开始为写字楼提供商业运营服务。截至2021年中期，已经为24个写字楼提供商业运营服务，总建筑面积为150万平方米；为93个写字楼提供物业管理服务，总建筑面积为710万平方米。

但是营收占比却跌了6个百分点。其中，购物中心的收入较上一年同期的10.05亿元减少了近7200万元。

2021年上半年，商业运营及物业管理服务的收入为16.23亿元，占总收入的40.4%，2020年同期，该项数据为46.4%。

其中，购物中心和写字楼的收入分别为9.33亿元、6.9亿元，占总收入比重为23.2%、17.2%。写字楼同比增长了53.9%，而购物中心收入有所倒退，同比下降约7.18%。

“购物中心的物管模式从包干制转换成酬金制，收入规模发生了变化。”业绩会上，管理层如此解释道。

住宅与商管毛利率差近2倍

尽管购物中心的收入同比有所下跌，但其毛利率水平仍是五大细分业务中最高，由此所加持的商管毛利率达53.2%。

2021年前6个月，华润万象生活的毛利润为12.93亿元，同比增长71.1%。毛利率由2020年同期24.1%上升至32.2%，同比增长8.1%个百分点；?股东应占溢利为8.06亿元，同比增长138.1%。

盈利能力中，商业运营及物业管理服务的整体毛利率超过了50%，而住宅物业管理服务也同比上浮了3.9个百分点。

截至2021年上半年，商业运营及物业管理服务中的购物中心和写字楼毛利分别为6.31亿元、2.33亿元，毛利率为67.7%、33.7%。整体毛利率达到53.2%，较2020年同期增长了增长了17.4个百分点。

住宅物业管理服务的总收入为23.92亿元，承担了59.6%的收入。其中，物业管理服务、针对开发商的增值服务、社区增值服务的营收分别为17.36亿元、3.4亿元、3.2亿元，毛利率分别为13.3%、26%、34.6%。

三个子业务毛利率的增长，带动住宅物管整体毛利率上调。该部分毛利率达到17.9%，较商业运营还有不少差距。其中，同比上升2.4%的住宅物管服务毛利率，13.3%的水平，远低于同行。

住宅物管的毛利率增长，还得益于在管面积的增加。截至2021年中期，住宅物管的在管面积为1.22亿方，较2020年同期增长了2430万方，其中来自华润置地的在管面积增长990万方，来自华润集团与第三方开发商的在管面积增长了1440万方。

“2021年实现第三方拓展4500万平方米。”今年年初，华润万象生活定下了规模增长目标。不过阳红霞表示，“华润万象生活上半年外拓合约面积1765万平方米。”距离年初的目标，尚未完成一半。

价格原因收并购动作放缓

“关于并购，上半年确实谈了很多。（没有成功）核心的因素就是太贵，没有别的原因，要把更多的财务资源流到好的机会和好的标的上。”不过管理层同时也表示，“下半年有几个重大的标的在谈，目前来看成功几率很大。”

对于前段时间传言的接手恒大物业的部分资产，李欣表示，我们会关注这个事儿，但关注并不代表要去买这个物业。

收并购的谨慎，以及营收的快速增长，让华润万象生活囤积了大量资金。截至上半年，其总资产已经达到约199亿元，其中流动资产为147.2亿元，非流动资产为51.7亿元。

流动资产中，现金及现金等价物达到124.6亿元，较去年底增加了21.4亿元，占比为84.6%。

现金增加不少，但是其流动资产却较去年底减少了16.07亿元。其中，减少最多的是金融资产。去年底，其金融资产达到了38.48亿元，如今这部分资产已经为“0”。

华润万象生活手中资产大幅增加，最直观的体现就是，资产负债率的降低。

2018年-2020年，其资产负债率分别为88.39%、85.47%和34.67%。2021年上半年的资产负债率较去年底上浮0.16%至34.83%，但总体维持在较低的水平。

总资产增加，稀释了资产负债率，但同期的收益增长没有同频，也降低了净资产收益率（ROE）。

2018年-2020年，其净资产收益率分别为84.84%、42.56%和12.18%。截至今年上半年，其净资产收益率较去年底再降5.81个百分点至6.37%，同比减少了27.7个百分点。

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