注册

华润万象生活:收并购太贵了 | 中报风云101

2021-09-03 08:03:00 乐居网  邓鑫妮

乐居财经 邓鑫妮 发自深圳

“十四五末期,在管面积达到4亿平方米,并实现两个50%的目标,分别是外部管理规模占比超过50%,非居业态占比超过50%。”

不同于一年一定的目标达成量,华润万象生活(01209.HK)将战线拉到了2021年-2025年的5年时间内。

除了在管面积的增量,管理层还在中期业绩会上,公布了其他增长要求。

8月26日,华润万象生活举行了2021年线上中期业绩发布会,主席李欣、总裁喻霖康、副总裁王海民、副总裁魏小华和首席财务官阳红霞出席会议。

“5年计划”开局的第一个半年考核期,华润万象生活的住宅和商管两大业务板块均实现了较高的增长,不过,两大块毛利率的差距有所拉大。

住宅物业管理服务的在管建筑面积为 1.22亿平方米,较去年同期增加1530万平方米;已开业购物中心建筑面积为690万平方米,写字楼物业管理面积为710万方。

而今年上半年,住宅物管整体毛利率为17.9%,商管整体毛利率为53.2%,两者相差35.3个百分点;在去年同期,住宅与商管整体毛利率分别为14%、35.8%,两者相差21.8个百分点。

收入方面,截至2021年6月30日,整体收入达到40.14亿元,同比增长28.1%。其中,住宅物业管理服务板块收入为23.92亿元,同比增长42.3%;商业运营及物业管理服务板块为16.23亿元,同比增长11.7%。?

购物中心外拓提速,收入降7%

“年初的目标是,外拓签约10个购物中心,实际上上半年已经签约了8个。”

上市时间不久,在购物中心方面的增拓,华润万象生活已经表现出竞争力。目前,其在管的购物中心项目64个,在管面积为690万方。

不过,超八成仍来自华润置地的项目输送。在64个项目中,华润置地提供的项目数量为47个,在管面积约580万方,占购物中心面积比重83.5%。而华润集团与第三方的在管项目约为17个,管理面积11万方,占购物中心面积比16.5%。

“到十四五末,商业中心将会达到150个。”

除购物中心外,其商管板块的另一重要内容是写字楼。2020年7月,华润万象生活开始为写字楼提供商业运营服务。截至2021年中期,已经为24个写字楼提供商业运营服务,总建筑面积为150万平方米;为93个写字楼提供物业管理服务,总建筑面积为710万平方米。

但是营收占比却跌了6个百分点。其中,购物中心的收入较上一年同期的10.05亿元减少了近7200万元。

2021年上半年,商业运营及物业管理服务的收入为16.23亿元,占总收入的40.4%,2020年同期,该项数据为46.4%。

其中,购物中心和写字楼的收入分别为9.33亿元、6.9亿元,占总收入比重为23.2%、17.2%。写字楼同比增长了53.9%,而购物中心收入有所倒退,同比下降约7.18%。

“购物中心的物管模式从包干制转换成酬金制,收入规模发生了变化。”业绩会上,管理层如此解释道。

住宅与商管毛利率差近2倍

尽管购物中心的收入同比有所下跌,但其毛利率水平仍是五大细分业务中最高,由此所加持的商管毛利率达53.2%。

2021年前6个月,华润万象生活的毛利润为12.93亿元,同比增长71.1%。毛利率由2020年同期24.1%上升至32.2%,同比增长8.1%个百分点;?股东应占溢利为8.06亿元,同比增长138.1%。

盈利能力中,商业运营及物业管理服务的整体毛利率超过了50%,而住宅物业管理服务也同比上浮了3.9个百分点。

截至2021年上半年,商业运营及物业管理服务中的购物中心和写字楼毛利分别为6.31亿元、2.33亿元,毛利率为67.7%、33.7%。整体毛利率达到53.2%,较2020年同期增长了增长了17.4个百分点。

住宅物业管理服务的总收入为23.92亿元,承担了59.6%的收入。其中,物业管理服务、针对开发商的增值服务、社区增值服务的营收分别为17.36亿元、3.4亿元、3.2亿元,毛利率分别为13.3%、26%、34.6%。

三个子业务毛利率的增长,带动住宅物管整体毛利率上调。该部分毛利率达到17.9%,较商业运营还有不少差距。其中,同比上升2.4%的住宅物管服务毛利率,13.3%的水平,远低于同行。

住宅物管的毛利率增长,还得益于在管面积的增加。截至2021年中期,住宅物管的在管面积为1.22亿方,较2020年同期增长了2430万方,其中来自华润置地的在管面积增长990万方,来自华润集团与第三方开发商的在管面积增长了1440万方。

“2021年实现第三方拓展4500万平方米。”今年年初,华润万象生活定下了规模增长目标。不过阳红霞表示,“华润万象生活上半年外拓合约面积1765万平方米。”距离年初的目标,尚未完成一半。

价格原因收并购动作放缓

“关于并购,上半年确实谈了很多。(没有成功)核心的因素就是太贵,没有别的原因,要把更多的财务资源流到好的机会和好的标的上。”不过管理层同时也表示,“下半年有几个重大的标的在谈,目前来看成功几率很大。”

对于前段时间传言的接手恒大物业的部分资产,李欣表示,我们会关注这个事儿,但关注并不代表要去买这个物业。

收并购的谨慎,以及营收的快速增长,让华润万象生活囤积了大量资金。截至上半年,其总资产已经达到约199亿元,其中流动资产为147.2亿元,非流动资产为51.7亿元。

流动资产中,现金及现金等价物达到124.6亿元,较去年底增加了21.4亿元,占比为84.6%。

现金增加不少,但是其流动资产却较去年底减少了16.07亿元。其中,减少最多的是金融资产。去年底,其金融资产达到了38.48亿元,如今这部分资产已经为“0”。

华润万象生活手中资产大幅增加,最直观的体现就是,资产负债率的降低。

2018年-2020年,其资产负债率分别为88.39%、85.47%和34.67%。2021年上半年的资产负债率较去年底上浮0.16%至34.83%,但总体维持在较低的水平。

总资产增加,稀释了资产负债率,但同期的收益增长没有同频,也降低了净资产收益率(ROE)。

2018年-2020年,其净资产收益率分别为84.84%、42.56%和12.18%。截至今年上半年,其净资产收益率较去年底再降5.81个百分点至6.37%,同比减少了27.7个百分点。

本文著作权归乐居财经所有,未经允许不得转载。

往期精彩内容回顾

苏新生活:好苗不长|穿透IPO

中骏商管:底色渐浓 | 中报风云109

融创服务:内生外拓,怀远笃行 | 中报风云103

彩生活慢中有快 | 中报风云86

世界第一物企在搞“独立” | 中报风云82

世茂服务有了“新面孔” | 中报风云78

保利物业:4.3亿规模与9.8%净利率|中报风云67

奥园健康撒下特色“种子” | 中报风云57

银城生活:坐稳高负债头把交椅|中报风云 49

佳兆业美好:重仓非住宅物业|中报风云 45

金科服务:搞旅游有一套 | 中报风云44

雅生活正在抛弃“收并购” | 中报风云?26

招商积余没有“积余”|中报风云 24

蓝光嘉宝股权被冻!李长江:法院搞错了

建业新生活:无“债”一身轻|中报风云 18

(责任编辑:蒲莎莎 )
看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

推荐阅读

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。