恒大物业有点猛 | 中报风云125

乐居财经 邓鑫妮 发自深圳

8月的最后一天，恒大物业（06666.HK）交出了上半年的成绩。

上市后的第二份财报，恒大物业表现得低调，并没有召开业绩会。不过，从财报首页的“财报摘要”也能窥见其强劲的增长态势。

营业收入78.73亿元，毛利润和净利润分别为29.39亿元、19.34亿元。同期，管理规模达到4.5亿方。

虽然没有业绩会，但是一整年的增拓目标在年初就已有明晰规划：“2021年，在管面积达到6亿方，全年营业收入涨幅为50%-60%。”

立下目标，今年上半年，恒大物业外拓提速。与去年末的3亿方面积对比，半年囤积了1.5亿方规模，整体面积达到4.5亿方。业绩方面，过去半年营收、毛利、净利同比均保持超60%的增速。

85%新增来自第三方

为了完成规模的“硬性指标”，恒大物业早早开始了“一拓十”发散式的扩张方式。

深化区域渗透，在重点城市新增投资企业是其中的重要方式。企查查显示，今年以来，恒大物业的主要运营公司金碧物业已经新增投资24家公司，有23家持股达100%，其中大部分是新成立的公司。

除成立公司增拓市场外，收并购也是恒大物业延伸服务边界的手段之一。今年以来，其收并购动作频繁，仅6个月就拿下了7家公司，分别是太原蓝洁仕物业、宁波雅太酒店物业、深圳福田物业、南昌天翔物业、武汉杰佰利物业、浙江金都物业、恒大保险经纪。

多线并举的增拓方式，让其规模得到较大补充。截至2021年6月30日，恒大物业的在管面积约4.5亿平方米，较去年同期增长77.2%。目前其服务范围覆盖22个省，5个自治区，4个直辖市及香港，共317个城市，管理项目2443个。

与往年不同的是，第三方规模净增长超过了关联方的面积输送。2021年中期，其由第三方开发商开发的物业管理面积约1.38亿方，较2020年末新增1.28亿方，占上半年总增长面积约85%的份额。

新进城市公服领域

上半年的收并购项目，恒大物业横跨了多个业态，从住宅到酒店、公建，保险、物管均有涉猎。

期内，恒大物业多元业态拓展成效显著，业态涵盖住宅、商写、主题乐园、产业园、特色小镇，及学校、医院、银行、政府大楼、高铁、机场、景区等公建设施，并首次切入城市公服赛道。

年初，恒大物业斥资15亿元收购了宁波雅太酒店物业，该企业在管面积超过8000万方，涵盖住宅、写字楼、城市综合体、工业园等业态。

此外，这笔并购也为恒大物业打开了城市服务的大门。彼时，宁波雅太酒店物业还有33个城市公共服务项目，景区、地铁、高铁、机场、医院等公建及城市服务的项目也较为丰富。

开辟新的细分赛道，也在不断深入原有业态，双管齐下撑高了物管服务的收入。

截至2021年上半年，其总收入达到78.73亿元，物业管理服务贡献了大部分的收入，营收47.57亿元，较去年同期实现了较大增长，增幅达到68.4%。

半年数据统计结束后，恒大物业的外拓势头依旧。

据“恒大物业”公众号数据显示，7月份新增外拓项目33个，涵盖住宅、产业园、学校、公建和城市公服项目。期间，中标了城市服务项目——浙江宁波市东钱湖南湖区块五位一体综合服务。

8月，继续多元拓展的方向。通过自主外拓、收并购双线并行，新增拓展43个项目，涵盖产业园、学校、城市公建、住宅、商业等业态，合约面积超700万方。其中，新拓石家庄市城市轨道交通，城市服务再下一城。

社区增值多点开花

除了新增的城市服务业态，恒大物业在传统的社区服务也做足了文章，增添社区增值服务，深挖市场红利。

社区增值服务以其高毛利率见长。今年上半年，恒大物业在社区增值服务获得的收入达到11.38亿元，占总收入比重约14.5%。与去年同期对比，其收入增长了83.1%。

营收增长的同时，其毛利率也没有落下。毛利率同比增长6.1个百分点，达到59.8%，为3大业务中最高的一项。另外2项业务，物业管理服务、非业主增值服务的毛利率分别为32.1%、36.8%。

而在社区增值之下，还细分有3个业务，分别是社区经营服务、社区资产管理服务、社区生活服务，20021年中期收入为5亿元、4.68亿元、1.7亿元，涨幅分别是21.0%、181.8%、304.5%。

4月份收购的恒大保险经纪公司助力社区经营服务，提供涵盖人身险、财险、车险、旅游险等综合性保险经纪服务，于期内实现收入约1.5亿元，同比增长约32.0%。

社区资产管理方面则着力布局房产经纪业务，通过房源信息整合与推荐、拓客引流带看、房产托管维护等服务，于期内实现收入约4200万元，同比增长约3614.3%。

社区生活服务也迎来小高潮，提供覆盖毛坯装修、旧装焕新、局部改造、智能家居等增值服务的家装美居，于期内实现收入5500万元，同比增长约872.7%。

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