新大正：撕不掉的"重庆"

乐居财经 范慧茹 发自重庆

走出重庆，新大正(002968.SZ)董事长李茂顺似乎很坚决。

日前，上市一年多的新大正更名已完成工商登记，这意味着公司改名从“口号”落到了“实处”，“重庆新大正物业集团股份有限公司”变更为“新大正物业集团股份有限公司”。

摘掉“重庆”二字，去地域化意图不言而喻。而为推动全国化布局，新大正决心不小。上半年，其重庆以外新市场拓展量占比达到80%以上，服务范围覆盖全国23个省（直辖市、自治区）、62座城市。

不过，新大正的外拓也并非一路坦途。为提升收并购资金，新大正曾变更9700万元募集资金用途，引发监管部发来关注函；经营性现金流净额亏损加大；毛利率在低位进一步下滑；“走出”重庆，却仍主要围着川渝转......

募集资金规划“失误”

起家于重庆的独立第三方物企新大正，在2019年底上市后，逐渐有了全国化布局的“野心”。

但是在筹备上市之时，新大正一直将停车场改造及投资建设看作投资的重点，并将43亿元募集资金净额的25.88%用作该项用途，物业业务拓展仅规划了5940万元，占比13.67%，这也为后来的收并购工作留下了隐患。

去年10月13日，新大正发布公告，拟变更部分募集资金用途，用于收购四川民兴物业管理有限公司100%股权。即从原募投项目“停车场改造及投资建设”中调出募集资金9700万元，用于收购四川民兴物业。

正是这一决定，几天后，10月19日，中小板公司管理部发来关注函，要求新大正限时对变更募集资金投资项目等做出相关书面说明。

新大正不得不对当初募集资金规划的失误做出回应，其解释称，因为现有停车场的升级改造需要与产权方协调沟通，而新建停车场涉及政府政策的支持，因此目前该项目募集资金投入进度较慢。

有意思的是，在更名的同一天，工商变更信息显示，新大正经营范围增加了“停车场服务”，而在此之前其经营范围中对相关业务的表述是“停车服务”。

经营性现金流亏损加大

虽以全国化战略自称，但事实上，新大正距离真正走出川渝地区尚需时日。

去年收购的民兴物业业务主要聚焦于四川区域，因此在合并报表后，新大正位于四川的业务营收占比提升最大，占比为15.74%，仅次于重庆地区的业务收入。在此消彼长中，重庆地区的业务收入占比被压缩至52.34%。

而如果合并重庆地区和四川地区的收入占比，则总体变动不大。去年同期川渝地区合并收入占比为71.2%，今年上半年为68.08%，下降3.12个百分点。

外拓步伐加速，部分新拓展项目及外地项目账期相对较长，新大正流出金额创新高，经营性现金流“入不敷出”。不仅如此，同期手中的货币资金也出现一定程度的压缩。

2019年上半年-2021年上半年，新大正的经营净额分别约为-4131.61万元、-2334.93万元、-1.59亿元，2020年和2021年的增长率分别是43.49%、-579.67%。

此外，其投资活动产生的现金流净额、筹资活动产生的现金流净额以及现金及现金等价物净增加额均为负值，分别为-2978.55万元、-5310.32万元、-2.42亿元。

业务的拓展，同样对货币资金也产生了影响。上半年，新大正货币资金约为4.37亿元，同比减少35.4%，在总资产的比重减少了18.79个百分点。

毛利率下挫2.18个百分点

作为独立第三方物企，因缺少高端住宅物业的强有力支撑，新大正毛利率一直处于尾部，其外拓方向也以公建类物业为主。

在各类业态的收入占比上，公共、学校、航空、办公类的公建物业收入占比达到了8成以上，商住物业收入占比为17.39%。

在当下的物管行业中，公建类业态物业服务毛利率普遍较低，未来盈利能力何时能迎来转机还不得而知。

事实上，在新大正全国化市场布局的道路中，随着拓张成本的增加，以及物业管理间初期融合的资源消耗，一般会对整体毛利率有所拉低。

上半年新大正取得毛利率19.3%，较上一年同期下降了2.18个百分点。按照项目的不同管理年限所划分的毛利率情况，也能看出新拓展物业对整体毛利率的掣肘。

以一年为界，一年以上项目的毛利率为21.26%，而一年以下的新进项目，其毛利率则只有11.39%，比成熟项目低了近10个百分点。

新大正在半年度财报中也坦言，毛利率同比下降，主要原因是“由于外地区域属于市场拓展爆发期，新进项目占比较高，处于培育期的中心城市公司盈利水平低于重庆区域，及城市公司组织建设相应的成本增加。”

根据财报，其重庆区域毛利率为20.37%，其他区域毛利率仅为18.11%，综合后其毛利率仅为19.3%，远低于港股上市物企31.4%的毛利率水平。

此外，新大正毛利率较低的另一个原因，与其占比较低的增值服务业务有关。今年上半年，新大正物业管理服务的收入为8.45亿元，占总收入的94.36%，而增值服务收入仅为5051万元，占总营收的比例不足6%。

上半年其增值服务毛利率为49.48%，远超物业管理服务毛利率水平，但因增值服务业务收入占比较小，对整体毛利率的拉动作用并不显。

本文著作权归乐居财经所有，未经允许不得转载。