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万盈服务递表:林亿不见万物云|穿透IPO

2021-09-26 09:28:22 乐居网 

乐居财经 徐酒眠?邓鑫妮 发自郑州

单独上市似乎已不是物企眼中的“香饽饽”。已经递表在排队,就差临门一脚,却选择下场不踢了。

前有阳光智博“换股”入万物云,后有富力物业“全身而退”卖给碧桂园服务。

不过,有人主动退出,也有人在加紧入场。

碧桂园服务宣布收购富力物业几个小时后,被称为万物云“睿联盟”合作平台上首个上市“试验品”——升龙物业向港交所递交了招股书。

9月20日晚,万盈服务集团(简称“万盈服务”)向港交所完成递表。而万盈服务便是升龙集团腾挪物业资产中成立的最终控股公司。

去年10月底,在万科的一次媒体交流会上,朱保全曾透露已与升龙投资集团达成战略合作。也因为万物云的预备战投,万盈服务的上市进程一直备受瞩目。

不过,如今招股书摆上港交所,但其中,并没有看到战略股东万物云的“身影”。

股东名单不见万物云

“未来升龙物业上市,我(万物云)是它的战略股东和科技服务商。”朱保全在采访时说的话,兑现了一半。

升龙物业的境外母公司万盈服务已经递表,但是股东名单中却不见万物云的身影。不过据了解万科有不少子公司是以万盈命名。

从万盈服务的股权架构来看,股权分配较为简单,分别由创始人林亿的直接持股公司AL Pontos(简称“AL”)和其家族信托Pontos Nominee(简称“PN”)持股99.9%和1%。

由于林亿为家族信托的委托人,所以其间接持有了万盈服务100%股权,在此之前受林亿委托的代持人,如今已全部退场。

万盈服务之前,林亿在河南创办的升龙物业已经小有名气,一度被当作上市的“种子选手”,如今也是万盈服务的运营主体之一。

升龙物业成立之初,林亿派来两位代持人黄伟庆和许清峰,均持股50%。一年后,黄伟庆辞职,其手中股权落到了林章平头上。直到2012年,许清峰再将其股权转让给林江海。至此,升龙物业重组前的股价已经清晰,分别由林章平和林江海持股50%。

林亿的代持人戏码还没有结束。万盈服务介入前,升龙物业的股权还经过上海升龙投资集团有限公司(简称“升龙投资”)之手,这是一家受林亿安排成立于2007年的公司,并逐渐从林章平和林江海手中接过股权。

最终,升龙投资以1.03亿元将升龙物业100%股权转让给广州万盈,这是万盈服务的全资附属公司。

填充资源也提上了日程。今年以来,万盈服务陆续将升龙投资集团旗下的升龙物业、泽龙物业、尚锦物业、天瓴物业收归麾下。眼下,其运营和主体已经有升龙物业、泽龙物业、尚锦物业等6家公司。

主要股东“留白”

单从万盈服务的股权穿透中,很难看到万物云的身影。不过有意思的是,其主要股东尚未确定,万物云是否会入股,还要画上一个问号。

万盈服务的招股书中,巧妙地将“主要股东”一栏用“编纂”代替,即尚未确认,为后续股东的加入留下了一扇窗。

而在这一章节下面,万盈服务100%权益目前仍由林亿享有。

虽然难以从股权判断万物云对万盈服务的影响,不过按照双方的口径,早在去年10月便已经有合作落地。

去年10月31日,朱保全在华东媒体交流会上表示,万物云会战略投资睿联盟成员企业并支持其上市。在这场媒体交流会的前一天,万物云便与升龙投资达成战略合作,还成立了合资公司加入睿联盟。

乐居财经翻阅工商变更信息,并未发现该合资公司成立的迹象,也就不排除在境外成立合资公司的可能。

对于为何战投升龙物业,朱保全曾直言,“升龙不会做物业,所以想找人做物业,但是它又不想失去今天资本市场给物业的这份红利。现在帮他梳理全套物业管理流程,我帮他找总经理,这个公司还是升龙物业......”

即使在股权合作中难以窥见更多信息,但是如朱保全所言,管理层或许是二者重合的地方。

目前,万盈服务共有7名董事,其中担任非执行董事的施剑锋,曾于2009年8月-2013年8月,任职于上海万科企业有限公司设计管理中心,担助理总经理职位。随后便来到升龙集团,先后进入了升龙投资和万盈服务。

九成以上是“城更”

回溯林亿与升龙的过往,从福建起步、开拓郑州市场,以旧改在行业中打响名声。跟随母公司升龙集团发展脚步,万盈服务也重仓河南,并以城市更新项目为特色服务。

截至2021年6月30日,万盈服务拥有63个在管项目,总在管面积1126.7万平方米。其中,58个为城市更新项目,在管建筑面积合计1040万平方米,占其在管总建筑面积的92.5%;同期,城市更新项目在物业管理服务贡献了75.5%的收益。

时间线进一步拉长,2018-2020年,物业管理服务中有8成左右的收益来自城市更新项目,分别为80.3%、80.7%、79.3%。

而在区域布局上,63个在管项目中有59个项目分布在河南的郑州、洛阳及济源,合计在管建筑面积989.4万平方米,占其在管总建筑面积的87.8%。

2018年,升龙集团南下广州,斥资近千亿元“押注”旧改,拿下广州新的“旧改大王”称号。今年上半年,万盈服务在以福州为主的海峡西岸,以及以广州为主的大湾区也拓展开了一些局面。截至2021年6月30日,在这两个区域的在管面积分别为16.1万平方米、121.2万平方米。

此外与大多数分拆的物业公司一样,万盈服务的在管规模大多来源母公司升龙集团,2021年之前,万盈服务没有来自独立第三开发商的项目。

直到今年上半年,万盈服务才有获得独立第三方委聘管理3个城市更新项目,总建筑面积为120万平方米;而与之对应的是,截至2021年6月30日,其由升龙集团开发的在管建筑面积为1005.5万平方米,在总在管面积中占比89.2%。

业务老三样

与大多数物企一样,万盈服务的三条业务线分别为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。

其中,物业管理服务占据大半江山。截至2018-2020年,以及截至2021上半年,其物业管理收益分别为2.14亿元、2.20亿元、2.39亿元,以及1.24亿元,在总收入中的占比分别为86.3%、84.1%、85.2%、80.3%。

社区增值服务是万盈服务的第二大收入来源,占比在13%左右。截至2018-2020年,以及截至2021上半年,该业务收入分别为0.34亿元、0.39亿元、0.37亿元,以及0.20亿元。而非业主增值服务的收入增势明显,截至2018年底的收入仅有39.1万元,而截至2021年6月30日,该部分收入就已有1084.1万元。

此外,从业态来看,万盈服务住宅物业的在管规模在非住宅物业之上,而非住宅物业收益已经逐渐超过住宅物业。

截至2018年-2020年,以及2021上半年,万盈服务的住宅物业在管总建筑面积分别为740万平方米、760万平方米、770万平方米,以及770万平方米;同期非住宅物业的面积分别为220万平方米、220万平方米、230万平方米,以及360万平方米。

万盈服务的非住宅物业包括写字楼、商业综合体的商业物业,以及更新前的城中村、幼稚园及养老中心的公共物业,其中以商业物业占比更多。截至2018年-2020年,以及2021上半年,该部分收入分别1.03亿元、1.06亿元、1.21亿元,以及0.65亿元,在总收入中的占比分别为48.4%、48.1%、50.5%,以及52.1%。

社区增值服务的发展以及收费较高的商业物业管理项目增多,万盈服务的毛利率在2019年及之后都维持在30%及以上,截至2018年-2020年,以及2021上半年,其整体毛利率分别为23.8%、30.4%、33.4%,以及34.1%。

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(责任编辑:蒲莎莎 )
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