走进真实案例：采访业委会主任之后，明白了小区房价上涨的真正原因

大宁板块是这些年上海楼市中名气与“前滩板块”并驾齐驱的存在。前滩凭借它强势的规划和优质的教育资源闻名于上海购房者心中，而大宁则凭借其城市定位和高大上的小区品质赢得购房者的青睐。

自从大宁金茂府开始，再到华润华发静安府、融创静安映，到最后的仁恒静安世纪，每个盘入市都能够被购房者短时间内认购而空。但无论新房怎么变，大宁的二手房市场乃至整个新静安市场中有个小区一直以挂牌量成交量双双前3的地位存在，它就是1号线上海马戏城上盖的——新梅共和城。

这个小区被3个大型商业体（大宁音乐广场、久光百货、大宁商业中心）、5个企业园区（大宁中心广场、珠江创意中心、电气文通709媒体园区、大宁德必易园、东方环球企业园区）所包围，再加上汶水路边的大体量高新园区——市北高新(600604,股吧)园区，小区从来都不缺购房者和租房者。

而在以前，小区内十分之一的房子都被二房东和租房平台所把持，这也造成了小区内租客成群、群租房泛滥，安全隐患成为小区内最主要的隐形“炸弹”。

2017年曾因各种消防问题突出，新梅共和城小区被挂牌为市级督办消防整治的小区。而如今在各方的共同努力下，随着消防设施的完全修复，各项消防隐患的消除，去年年底，小区被成功“摘帽”。小区满意度也在这两年逐渐上升，达到了87%左右，成为了大宁片区内满意度比较高的小区之一。

在这背后离不开的是——业委会、居委会、万科物业的三驾马车努力。业委会居委会在小区具体事情上表决并制定计划，万科物业通过强大的执行力和沟通协调能力去将一个个事情落到实处。三驾马车并驾齐驱，共同为业主提供一个美好安全的居住环境。

就新梅共和城的变化，我们克而瑞物管的记者采访到了业委会葛主任，取经新梅共和城业委会这些年做的事情。

安全隐患得以根除

在三年多前，在小区对着烟感报警器喷烟，报警器也没有任何反应。地下室常闭式防火门是敞开状态，一旦发生突发火情，无法阻隔浓烟。业委会委员介绍说，当时小区的消防设施年久失修，缺乏有效的维护保养，火灾报警系统就是“瘫痪”来形容。

2017年12月，小区消防系统被发现彻底瘫痪，为此，街道组织了专业的检测单位进行修复评估，并增加灭火设备，建设微型消防站，加强物业消防巡逻等措施。

2018年3月，一场小火，把地下室长期大量违规住人的问题暴露出来。为此，街道方面将地下室彻底进行了集中清理，并装门、上锁，消除安全隐患。

在2019年第三届业委会成立之后，街道相关职能部门、居民区党总支、居委会等联合行动，当年11月启动小区消防修复工程。此后新的物业公司万科物业进驻，小区规范日常管理走上正轨。

万科物业将其数字化消防的概念带入了新梅共和城，以智能化数字消防实现对消防设备的远程集中控制与管理，具有主动告警、可视化远程确认、工单推送、故障检测等功能，节约人力，降低成本，从本质上改变了新梅共和城消防问题。

小区内车辆和非机动车的有序管理

新梅共和城小区内的车位不足、乱停车问题一直都是困扰业主的因素，针对这个因素，业委会实施了以下几个举措：

首先，《车辆管理办法2020版》中的登记资格是在2019年12月单独表决通过的方法上加以扩充形成的，也就是俗称的“三证合一”登记方法。立即生效由万科物业严格执行落地。

其次，《车辆管理办法2020版》规定了新的收费标准，除了第一辆业主地面停车收费标准不变，其他的各类车辆都有变化。新的收费标准于2020年7月1日起正式实施。在此之前，仍旧按照原先的收费标准执行作为过渡期。7月1日起即将执行的收费标准。

最后，《车辆管理办法2020版》明确了行车规范、停车规范和违规处理方法，并由万科物业将管理办法逐条细化后执行落地。

特别注意：办法中对于压绿化的行为是严格管理的。具体条款——碾压绿化带的车辆，记入黑名单一次，物业可以直接锁车，车辆驾驶人需缴纳500元/平方米的绿地破坏赔偿费（不足1平方米的按1平方米计算），该赔偿费纳入公共收益。

至于非机动车，随着小区内助动车楼道充电问题的破解，业委会充分利用地库资源，建成了10多个充电的非机动车停车库，可同时容纳300多辆助动车充电，有效覆盖900辆车的充电管理，未来计划再增加100-200辆车的充电管理。

今年5月1日起，上海将实行《上海市非机动车安全管理条例》，其中就涉及规范非机动车的充电行为，禁止在楼道充电，而新梅共和城的地下车库非机动车充电桩的安装，在解决充电难的同时，也消除了电瓶车乱停和随处充电等安全隐患，打造更安全的社区环境。

群租问题的改善和小区出入人员的把控

在上海，群租一共分为两种，一个是二房东手上的隔断群租，这是完全体的群租房；另一个是租房平台的“擦边球式”的群租，比如蛋壳。

在面对小区群租的时候，业委会一视同仁，无论是哪种群租，全部由万科物业一家一户地敲门取缔，遇到不配合的租客进行沟通，并且按照法律法规进行劝退。

不仅如此，业委会颁布了一个举措来帮助万科物业完成小区内群租情况的清理——一卡通服务。

一卡通指的是小区门禁、大楼门禁通过同一张卡来认证，每家每户配置3-5张卡，视家庭组成情况而定，若有任何人私配门禁卡，一经发现，安全员有权没收，并将该户卡号全部拉入黑名单。不予重新办理。

关于一卡通，很多人会想到，用人脸识别不是能够更好的进行，实则不然，业委会考虑到人脸识别的后端数据涉及业主的根本利益，数据源后续会流通到何方是个未知数，所以为了更好的保障业主的安全，新梅共和城采用了一卡通的智能服务。

万科物业提供“黑猫”系列，通过科技设备的投入解决人行/车行出入口安全、秩序、访客管理需求，实现平台监控、出入口管理，并与工单任务平台连通，以数据连接自动触发管理资源派发。岗亭出入口不设固定人员，由远程监控中心远程处理出入口事务及通行业务，真正做到了无盲区监控。

除此之外，小区对于外来人口的进入进行了非常严格的排查。比如所有快递外卖人员只能从南门（广中西路1号门）进出，北门将不允许快递和外卖通行，并配合门岗安全员核实登记。

再比如所有外来中介人员进入小区带看时必须从南门（广中西路1号门）进入，在出入口时请配合门岗安全员进行登记核实后方可进入，每次带看只能有一到二名中介人员进入小区，没有陪同客户的外来中介人员禁止进入本小区。为了保障小区的行车秩序，外来中介人员进入本小区严禁骑行电瓶车。

万科物业在小区内部设置了万科朴邻，为业主提供不动产全生命周期服务，力争做业主身边的资产管家，以房产经纪、房屋美居、社区资产为着力点，构建房屋资产全周期服务，发现并提升房屋资产的真正价值，这样也避免了外来中介进出小区所带来的隐藏不定因素。

这样的出入准则在上海的住宅小区中，至少有90%的小区是达不到的。

小区景观的改善

小区内部原本的植被没人打理，小区内的几个喷泉常年没水喷出，水系里全是浮萍，环境比较乱。

但是现阶段，业委会对小区内的景观水系都更新了一遍，从更新方案到选材等全部由业委会实施敲定，最后由万科物业的园艺团队来进行日常打理。

小区内的业主对社区景观的改善纷纷表达了认可，“业委会和万科物业对绿化的养护真的很上心，还会定期修剪，保证低楼层业主的采光，很贴心。”

小区内幼儿园造成的问题

新梅共和城是一个“内部自带市一级示范幼儿园（芷江中路幼儿园广中西路分园）”的小区，这个特点在整个上海的住宅小区中算是独一份的。

但是这个幼儿园的生源不仅仅只有新梅共和城的业主小孩，还有周边小区的孩子们。这样也就造成了上学放学高峰期小区主干道的拥堵。

针对这个问题，业委会做了以下几个动作来缓解现状：

1.在上学放学高峰期，安排小区内部保安帮助幼儿园执勤，来帮助交通疏导。园区的保安接送小孩，直接由小区保安接至家长的车辆上，这样可以减少在主干道上的滞留时间。

2.在幼儿园的对面，小区空出2个车位，一旦主干道上停了接送车辆，空出的2个车位可以来维持正常的小区车辆行驶，这样缓解了道路拥堵。用一个比喻来形容，就是在幼儿园的这个主干道，通过2个车位的空出，这一段道路由“双车道”变成了“四车道”。

3.拓宽了幼儿园侧门口的道路宽度，这样两个门的人流量可以分散开，不必集中在主干道上。

但是在这一系列的举措落实以后，园区也在配合着小区业委会工作，逐渐加强了高峰期管理，形成了幼儿园和小区的共赢。

小区内流浪猫、流浪狗的问题

流浪猫是每个小区都要面临的问题，而这个问题是新梅共和城小区现阶段主要问题之一。

小区内的爱猫人士不定期的会对小区中的流浪猫进行投喂，但是呢，没有一个统一的喂猫点，猫粮和猫粮盆散落在小区各个角落。一旦不及时清理，猫粮变质会对环境造成一定的困扰。

所以业委会认为，在人道主义之下，联合居委会一起做一个喂猫攻略，来统一整个新梅共和城的流浪猫投喂行为，在统一的攻略下，在内部找出一个管理者，由管理者来统筹，什么时候喂猫、在哪里喂猫、喂猫的猫粮的量是多少、喂猫点的维护都要做出规范。

这个问题未来可以多加关注，或许新梅共和城的喂猫攻略会为整个上海的住宅小区带来一个可行性的模板。

新梅共和城经过这两年的蜕变，二手价格逐渐从7万+/平米涨到了10万+/平米。小区环境变得更好了，小区变得更加安全规范了，房产价值也在不断的提升。新梅共和城在业委会、居委会和万科物业的带领下走上了康庄大道。

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