物业“倒爷”

乐居财经 邓鑫妮 发自重庆

买回来攥在手里不过4个月，财信发展(000838,股吧)（000838.SZ）有点等不及物业“新业务”慢慢壮大来改善盈利状况，而是选择快速变现。

10月7日晚，财信发展对外宣称，将以2.1亿元的价格把安徽诚和物业服务有限公司（简称“诚和物业”）100%股权转让给碧桂园服务。

酝酿近四个月，一笔交易，将财信发展之前在物业上的布局全“推翻”了。

本打算新添物业业务来改善盈利，也尝试将财信集团旗下的财信智慧生活服务集团有限公司（简称“财信智慧服务”）收入囊中，无奈计划未能成行。做不起来，手里已有的筹码也打算抛出。

最先拿来开刀的，是财信发展6月份花1.98亿元买来的诚和物业。此次出售的价格为2.1亿元，一买一卖浮盈1200万元。而这点“蝇头小利”对于财信发展而言，是其上半年净利的近10倍。

净利下滑，财信发展的盈利状况并不乐观。事实上，财信系物业被碧桂园服务收购的消息，早在一个月前就已经传出。不过，彼时，外界的目光多聚焦在财信智慧服务身上。

近来物业的几起并购，大都与其地产关联公司债务脱不开干系，变卖物业似乎成了一种地产江湖救急的方式。“财信集团的多事之秋，物业资产变卖或许只是时间的问题。”

六度易主

“仅收购安徽诚和（诚和物业），不利于公司通过规模效应与管理协同提升物业资产的盈利能力和竞争优势，难以达成原先的转型目标。”

没有达到预期目标，财信发展果断切割了诚和物业的资产，临时董事会全票通过。

相隔几个月，诚和物业的业绩再次更新。相比去年全年的数据，今年上半年的资产和负债都有增厚，并且营收、利润等业绩均超过了去年的半数。

截至2021年6月底，诚和物业未经审核的资产总额已经达到2.15亿元，同期负债水涨船高，达到了1.57亿元。

此外，其营收约为7300万元，约为去年的55%；利润达到2300万元，超过了去年全年的总额。

诚和物业的业绩水平在不断攀升，规模也颇为可观。截至今年3月底，其合约管理面积合计1568万平方米，主营业务为物业服务管理和社区综合服务。

从营收和规模来看，诚和物业的资产并不算差，而且颇为“抢手”，辗转至碧桂园服务手中已经是第六位买主。

或许是出于成长性的考虑，碧桂园服务此次给出的收购价格也比较适中。按照其去年1670万元的净利润计算，本次收购的PE约为12.6倍，与碧桂园服务一贯的收购市盈率看齐。

诚和物业是一家位于合肥的物业管理公司，有物业管理、房屋租赁、家政服务、停车场管理及经营等多项业务，服务大多汇聚在安徽省。

物业之路“流产”

底牌亮出，财信发展最近几个月的走向也逐渐明朗。先收诚和物业，再买财信智慧服务，将物业作为主要资产来运营。

然而，在收购财信智慧服务的环节上，链条断裂。诚和物业独木难支，随后也迎来了出售转折。

小船好掉头。从时间线来看，财信发展的多个动作进行得很快，前后四个月时间已经两次调转船头。

收购诚和物业之后，财信发展在7月中旬透露收购财信智慧服务的消息，100%股权的对价为5.8亿元。然而在月底的股东大会上，除关联方财信房地产回避表决外，中小股东中42.25%同意，而57.57%反对，收购议案宣布破产。

没能顺利拿下财信智慧服务，为财信发展出售诚和物业埋下了引子。走不了物业的路，不如挑个好价钱卖掉，而且此时财信发展的净利润已经显现了滑坡态势。

截至2021年中期，财信发展收入为21.5亿元，同比增长37.58%；而归属于上市公司股东的净利润297.4万元，同比减少87.73%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润106.4元，同比减少94.9%。基本每股收益0.0027元。

偿债压力也在增加。由于偿还债务，期内的货币资金约为21.98亿元，占总资产比重12.98%，较去年末比例下降3.85%。同期的短期借款和长期借款分别约为2亿元、17.06亿元，一年内到期的非流动负债9.21亿元。

收购交易取消，财信智慧服务这边的情况也没有太好。7月29日，母公司财信房地产将其质押给上海凯汇建筑设计有限公司，出质股权数额为2000万元，相当于全部的注册资本。

大小通吃

物企资源整合，上市热情在下降，并购却不断升温，碧桂园服务更是以一己之力拉高了收购总额。

收并购的曲调高昂，一路向上。据中物研协披露，今年一季度上市物企就进行了13笔并购，总金额约为95.77亿元，已经超过了2020年全年的并购总额。

合景悠活“蛇吞象”，13.16亿元拿下雪松智联80%股权；彼时还未陷入“卖身”风波的恒大物业，也以15亿元买下了宁波亚太酒店物业100%股权；而创下当时并购金额记录的，则是碧桂园服务54.32亿元豪取蓝光嘉宝71.17%股权。

时间往后推移，第二季度的收并购变得收敛，10亿元以上的交易锐减至“0”。不过，也有物企写出了不错的剧本。融创服务和融创中国联手与彰泰集团达成合作，前者吞下了彰泰服务80%股权，后者与彰泰集团合开公司。

越往后走，部分房企的资金承压越发明显，而这也给了“白马骑士”降临的机会。

其中，属碧桂园服务的光环最为亮眼。财信发展的物业明码标价，近有33亿元拿下彩生活核心资产；前有以不超过100亿元的价格吞下富力物业。

据嘉和家业统计，“截至2021年9月末，行业共发生超60宗收并购事件，其中明确披露金额的交易总额超250亿元。”如果消息准确，合生创展以400亿港元的价格拿到恒大物业51%股权，今年的并购记录又将打破。

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