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并购浪潮席卷物业行业,复盘9个月60起物企并购事件

2021-10-09 09:38:34 嘉和家业物业服务研究院 微信号 

文:范楚学、李萌

引言

10月4日,中国恒大、恒大物业和合生创展三家公司停牌,合生创展拟收购恒大物业51%股权,交易金额或超400亿港元。

9月28日,碧桂园服务发布公告,拟以不高于33亿元收购彩生活旗下邻里乐控股100%股权,此时与碧桂园服务的上一笔收购仅相隔8天。9月20日,碧桂园服务宣布拟以不超过100亿元收购富良环球,一举刷新物业行业的收并购金额纪录,市场情绪一度被推向高潮。

近年来,物业行业收并购市场持续火热,无论是规模还是金额,纪录频繁被刷新,行业整合大潮不断来袭。那么,当前的收并购市场到底有多大?背后是何种力量在推动如此高频的交易?谁在买,又是谁在卖?

大型收并购比例提升

市场迈向高质量阶段

近年来,政策、资本等多方资源向物业行业倾斜,板块整体保持较高发展速度,收并购热潮也仍在持续。据嘉和家业不完全统计,截至2021年9月末,行业共发生超60宗收并购事件,其中明确披露金额的交易总额超250亿元,远超2020年全年总额。

数据来源:嘉和家业物业云

从历史发展来看,物业行业的收并购主要有三个阶段:

第一阶段为探索期,行业处于成长期,收并购也属于摸索阶段,物企更多的是以规模为先的原则,收购的质量不高,不相适宜的收购不仅不能达成企业规模、效益的提升,反而会导致“消化不良”。以彩生活为例,此次向碧桂园服务出售的万象美、开元国际均来自于早期的收购,然而这些标的对其业绩表现并无太多助益反而使得企业背负更大经营压力,以至于后来管理层将当时的战略形容为一次“弯路”;

第二阶段为高速增长阶段,伴随着资本赋能,收并购市场活跃度快速提升,规模竞争更加激烈。与第一阶段的收并购相比,此时收并购呈现爆发式增长,物企在此前也逐渐摸索出经验,收并购质量相较于之前得到提升;

第三阶段为高质量发展阶段,此时物企收并购展现效果最佳,相互整合的物企不再是“发育不良”的企业,也不再是由于资金压力被出售的物企,而是企业追求业务的协同、携手打造行业的高质量发展时代。

目前,行业收并购市场正处于第二阶段,即快速发展阶段,越来越多的企业手握粮草蓄势待发,希望在这场规模竞速中获得优势。从规模来看,物业企业的收并购在之前的“大鱼吃小鱼”基础上,出现了“大鱼吃大鱼”、“快鱼吃慢鱼”的现象,同时出现了一些其他的发展新趋势。

大型收并购频次增加。2021年,大型收并购频频出现,截至目前,在明确披露金额的收并购事件中,有6宗的交易对价超过10亿。大型收并购的交易额贡献了市场总额的主体部分,据统计,仅碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务、富良环球以及邻里乐控股这三宗收购金额即已超过180亿元,占市场披露总额的65.6%。

表:2021年1-9月物业行业部分大型收购事件

数据来源:嘉和家业物业云

头部企业的扩张加速。从买方的集中程度来看,2021年的买方更加集中于头部企业。2021年前三季度,碧桂园服务、雅生活服务、龙湖智慧服务三家企业的收并购宗数占总数的三分之一,表明行业龙头企业规模扩张速度加快,成长型物企的发展空间进一步被压缩。

从物业企业收购标的来看,物业企业在通过收并购进行规模扩张时,并不是盲目地进行规模扩张,而开始注重追求高质量发展。在选择收购标的时,结合自身实际需求进行收并购。例如,合景悠活收购雪松智联以深化公共建筑、产业园区、城市运营服务等业态布局;碧桂园服务收购富良环球以增加一、二线城市优质项目,提升商业物业项目管理竞争优势

资金流向主要以横向整合为主。从物业企业的收并购类型来看,主要分为两种。第一种是为了提供多元化业态经营而产生的纵向收并购,包括科技、环卫、教育、建筑等多种类型的企业。另一类是物业企业之间的横向收并购。2019年以来,资金流向主要是物企之间的横向拓展,且占比逐渐提升。

数据来源:嘉和家业物业云

三大因素合力驱动

行业收并购规模持续攀升

物业行业的收并购热情持续高涨,而背后的驱动因素也更加多元化。据嘉和家业对2021年已发生的收并购事件进行分析,推动因素主要包含以下三点:

规模驱动:抢占市场份额,完善业态布局,提高市场话语权;

业务驱动:拓宽服务边界,实现多元化发展;

地产驱动:关联地产融资需求剧增,出售物业换取流动性。

(一)规模驱动

于企业自身经营而言,营收主要源于对在管项目收取的物业管理费以及增值服务的收益,扩大在管面积规模就等于增加营收和利润;于企业的市场地位而言,由于当前行业仍处于“规模就是话语权”的阶段,扩大规模是企业提高地位、提升影响力的必要手段。

相比于其他扩张方式,收并购称得上是便捷又高效,因此颇受企业青睐。头部企业大举收购抢占市场份额,保持自身龙头地位,收购溢价水涨船高;成长型企业在行业的挤压下,不得不加快扩张脚步以维持生存空间,据嘉和家业统计,2021年递表物企平均60%以上的募集资金将用于收并购。

以上市企业为例,截至2021年6月末,上市企业平均在管面积达到1.16亿平方米,平均环比增速为26.1%。多家上市企业规模高速扩张,其中有两家企业在半年内实现在管面积翻倍增长,背后均是收并购为主要推动力。

合景悠活:2021上半年,合景悠活完成对雪松智联和上海申勤的并购,两起并购分别为企业新增在管面积8600万方和2400万方,助力企业在管面积突破1.2亿平方米,环比增长297.2%,居上市企业规模增速首位。尤其在披露收购雪松智联后,当天股价拉升近10%,三天累计涨幅超25%,且此后一段时间都维持强劲增长态势,展现了资本市场的认可态度。

和泓服务:和泓服务是典型的通过收并购实现阶级跃升的成长型物企。2018年,和泓服务在管面积仅600余万方;2019年上市后又先后进行两次配售获得融资2.59亿港元,用这些资金先后收购了10家企业,管理规模及营收涨幅稳居行业前列。而资本对于企业这样的发展方式也颇为青睐,2020年1月至今,和泓服务股价涨幅将近100%。

除扩张规模外,物业企业会将优化业务区域布局考虑在内。从企业的战略目标看,80%以上的百强物企正处于全国化的进程中,对于一些尚未进入或业务不成熟的地区,直接切入可能面临建设期长、市场拓展难、发展不确定性高等问题,因此并购深耕目标地区的企业成为一个可行的选择方案。

此外,近年来,越来越多的企业意识到布局高能级城市的重要性。相比于其他区域,一线、新一线、二线城市经济更加发达,人均可支配收入更高。物企在这些区域发展业务,提升项目密度,将有望收取更高的物业费,还可为发展增值服务培育深厚土壤。

数据来源:嘉和家业物业云

以碧桂园服务收购富良环球为例,碧桂园服务自主项目大多分布在三、四线城市,富良环球有助于加强其在一线、新一线及二线城市的优势,同时提高在该些区域的规模经济效应。再比如龙湖智慧服务收购九龙仓旗下内地部分物企,新增上海、苏州、无锡等多个长三角城市的高端项目,助力企业进一步强化在高能级城市的项目协同。

(二)业务驱动

当前,物企同质化程度较高,使得存量市场竞争愈发激烈,多业态发展已经成为物企默认的发展路径。在住宅物业的基础上,涉足多个非住宅领域,在加强企业综合管理能力的同时,提高企业盈利能力,可以说已经成为企业获得市场认可的优选方案之一。

然而发展非住宅物业并非易事,相比于住宅物业,非住宅物业的专业性要求更高,设施设备、人员配备、技术要求等都需要大量成本和时间投入。因此,一部分物企选择通过收并购来进入或深化特定领域的业务布局。比如,2021年,旭辉永升服务收购多家专注于体育场馆、商场、物流园等业态的物企,进一步深化企业非住宅业态布局。

在诸多非住宅领域之中,商业物业称得上是近期最热门的赛道之一,由于其单位平均物业费高、收缴率高等特点,企业纷纷将其作为重点发展板块,商业物业的收并购持续升温,交易对价因此也大幅走高。

碧桂园服务:2021年是碧桂园服务大力发展商业物业的重要节点,4月和8月,碧桂园服务先后收购5家碧桂园商管子公司,以提升企业全价值链运营服务水平;9月,碧桂园服务又“豪掷”133亿收购富良环球和邻里乐控股,将很大程度上深化其商业管理板块的发展。

正荣服务:5月,正荣服务8.91亿元收购正荣商管99%股权,PE超27x。正荣服务在公告中表示,收购是出于对“投资者更倾向于投资具有综合住宅及商业经营管理服务能力的企业”的考量,且正荣商管有助于企业更好整合住宅及商业管理服务能力,进一步提升市场地位。

另一热门业态则是城市服务,由于其存量市场空间大、年化合同金额高,以及利于和政府培养良好合作关系等特点,吸引一大批物业企业入局,但渠道难寻、盈利低、综合性项目难度大的难题始终横亘在企业面前。

由此,涉及城市服务的企业成为高频并购对象,尤其环卫企业,由于环卫服务要求相对较低,业务整合难度较小,成为物企开展城市服务的重要切入口。例如,2021年上半年,世茂服务收购深圳深兄环境有限公司,并首次将其列为单独的业务板块;雅生活服务更是连收5家环卫企业,借此完善业态布局,提升企业在该领域的影响力。

扩宽业务边界的另一种类型则是为了更好发展增值服务。2021年初以来,发改委、商务部等多个部委发布政策鼓励物业企业开展增值服务,为业主打造更便捷的生活的同时,也为企业打开新的增长空间。

以恒大物业为例,于4月收购恒大保险,并在公告中表示,“伴随居民对多元服务需求的日益增长,多样化的社区增值服务成为引领本集团发展的新引擎。通过收购事项,进一步丰富本集团社区增值服务内容,深挖社区增值业务潜力,持续提升盈利能力”。

此外,在大数据时代背景下,智慧化建设已经成为企业开展增值服务的必要依托,有助于更精准分析用户需求、提供更具针对性的服务,是提升服务效率的利器。如方圆生活服务在6月收购方圆集团旗下IT服务公司,为客户更好提供优质成熟的智慧社区服务。

(三)地产驱动

在“房住不炒”的整体政策基调和“三道红线”的监管之下,房企融资难度大幅增加。从具体执行看,上半年银行对于地产的放贷增速持续放缓;7月,央行降准释放1万亿流动性,在严防死守下仅极少量资金流入房地产市场;国际评级机构下调房企信用评级,导致其境内外发债均受阻,部分房企融资利率攀升至15%。

多重限制下,部分地产企业为避免踩中红线,不得不减缓拿地速度以降低负债比例。2021年6月,成都深化政策落实,禁止同踩三道红线的企业在当地拿地,进一步限制企业的拿地速度。据亿翰智库统计,2021年1-8月的拿地金额及拿地面积的百强门槛值均有显著下降。

从开发商的中报数据看,截至2021年6月末,处于绿档的企业不足一半,另有富力地产、华夏幸福(600340,股吧)、蓝光发展(600466,股吧)、泰禾地产四家企业仍处于红档,四家企业处于橙档,财务情况不容乐观,暴露出较大的经营风险。

表:部分地产企业“三道红线”达标情况

数据来源:亿翰智库

为缓解资金压力,出于多方面的考量,物业成为整个集团体系下最先被腾挪的对象:

自新冠疫情爆发以来,物业服务的价值不断体现,总体而言,当前市场对物管板块仍持看好态度,因此给予的估值也相对较高。以蓝光发展为例,2020年7月,旗下迪康药业以9亿元转让,对地产而言杯水车薪;而2021年4月,蓝光嘉宝服务以54.32亿元的价格出售,为蓝光发展赢得短暂的喘息机会。

2021年以来,物企上市难度日渐增长,上市周期拉长;即使成功上市破发也时有发生。多家交表企业的招股书即将失效,或已二次递表,IPO进程不确定性增大。权衡之下,部分地产企业选择在合适的时机以合理估值出售物企,快速回笼资金。

像蓝光发展、富力地产这样出售物业回血的案例不是第一个也不会是最后一个。在大企业陆续暴雷的情形之下,政策对于地产行业的管束将越来越严格,企业若不能及时深度调整,最终也只能落入出售资产求生的境地。

“为我所用”or“共生共荣”

谁又会是下一个主导者?

如前文所述,当前收并购交易的收购方不断向头部企业集中,这些企业具备一些共同的特征:

多次融资或手握大量流动现金,资金充足;

整合能力较强,有较为完善的投后管理机制;

企业规划清晰,标的和时机的选择与自身战略方向保持一致。

然而,不同企业的收购逻辑却不尽相同。部分企业通过收并购实现规模扩张、完善经营布局,以充实自身为最终目的,如碧桂园服务、龙湖智慧服务;另一部分企业则以搭建平台为愿景,致力于共同实现高质量发展,如万物云。

案例分析一

碧桂园服务、龙湖智慧服务:“为我所用”

碧桂园服务在选择收购标的时,通常是出于扩大企业自身规模、提升项目密度,或是提高某一领域服务能力的需求。而这样以发展自我为主要目的的交易,占到了总体收并购的九成以上。

2021年,蓝光嘉宝服务和富良环球先后卖予碧桂园服务,相应交易金额两次刷新行业纪录。于卖方而言,蓝光发展和富力地产是出于“自救”的需要,卖物业换取流动性;于买方而言,碧桂园服务的“天价”收购行为,无不是为了稳固自身的龙头地位。

2020年末,碧桂园服务曾提出千亿目标,致力于在2025年实现千亿营收。对于物业企业而言,要想达成增收增利的目标,通常从扩大规模和拓宽业务两方面入手。因此,碧桂园服务的每一次标的选择,都有出于“为我所用,补短强基”的考量。

在收购蓝光嘉宝服务之前,碧桂园服务在成渝区域仅拥有1000多万方在管面积,远小于分布在其他四大城市群的在管面积,属于业务的薄弱区。蓝光嘉宝服务作为西南物管龙头,在四川省内拥有超4000万方在管面积。这次收购不仅为碧桂园服务带来1.3亿方在管面积,更是弥补了其区域布局的短板,正如在公告中所说,“提供区域优势,并扩大本集团业务的规模和覆盖范围,提高本集团的区域的规模经济效应”。

完善区域布局同样也是碧桂园服务收购富良环球的考量之一。富良环球在管项目多分布于一线、新一线、二线城市,与现有项目集中于三、四线城市的碧桂园服务形成优势互补。碧桂园服务也在公告中特意强调,“为本集团加强特定区域(主要集中在中国一线、新一线及二线城市)之优势”。

此次对于富良环球的收购,碧桂园服务更看重的是其商业运营能力。2021年是碧桂园服务大力发展商业物业板块的重要时间节点,自年初起陆续收购碧桂园旗下五家商管子公司。而富良环球在商写领域拥有成熟的管理经验和完善的发展体制,于碧桂园服务而言是优质的并购对象,有助于在商管业务板块实现突破。同样,碧桂园服务收购邻里乐控股100%股权,也正是看中其商业物业的发展潜力和发展前景。

与碧桂园服务类似的企业还有龙湖智慧服务。近期,龙湖智慧服务收购九龙仓内地部分物管业务,新增近900万方管理面积,其中九成项目位于长三角区域,且全部为中高端项目,进一步加强其在一二线城市的业务协同。

此外,龙湖智慧服务早前曾收购多家企业,以追求自身多业态的发展和深化。3月,龙湖智慧服务收购亿达服务,实现在产业园区、公建领域的有机互补,为发展注入新的动能。8月,龙湖智慧服务再下一城,并购楷林商服以提高在商管板块的竞争力,同时不断推动企业综合实力的提升。

案例分析二

万物云:“共生共荣”

当前的收并购交易多以现金并购的方式进行,相比之下,万物云的参与方式稍显特殊。8月,阳光城(000671,股吧)与万物云达成换股合作,拟以持有的阳光智博100%股权战略投资万物云,换取万物云4.8%的股份。万物云将与阳光城成立合资公司,对于新增项目也将根据项目定位选择适用的品牌。

继阳光城之后,9月,万物云将伯恩物业纳入其生态家族。同样,万物云保留了伯恩物业的品牌,后续仍将使用原品牌提供住宅物业服务,其他业务将逐步归入到万物云相应体系;原团队也将加入万物云组织体系,成为万物云员工。

万物云这样的做法,实际上与企业的战略愿景保持一致。2020年10月,万科集团首次露出新名称“万物云”,更名带来的是物业行业全新的合作模式,也带来企业更清晰的发展蓝图。万物云不仅是站在企业自身的立场上,更是立足于行业整体发展而言,致力于携手建立一个大型城市空间科技服务平台。

在这样模式下,物企之间不再是竞争关系,而是合作关系,而万物云就好似那艘“海纳百川”的巨舰。以合作为基础,万物云推出“睿联盟”平台,并将其作为主要载体对外进行输出,携手其他企业共走高品质服务之路。

万物云表示还会战略投资睿联盟成员企业并支持其上市,同时将目光瞄准国内中型物业公司,进行战略投资帮助其上市。以近期递表的睿联盟成员万盈服务为例,万物云CEO朱保全曾表示,未来万盈服务上市,万物云将是它的战略股东和科技服务商。

从以上两类收并购逻辑中可以看到,企业在收购时均是基于不同的考量,而这也给行业中的其他企业提供了更多的选择路径。如今,收并购热潮仍在延续,越来越多的企业活跃于其中,下一次收并购又会发生于何处?是否还会有其他更多元的模式?一切都是犹未可知,然而一切又皆有可能。

结语

收并购不仅仅只是两家企业的交易,对市场、对行业都将产生深远的影响。在时代的浪潮中,物业的历史还在不断续写。可以预见的是,收并购将继续加速、爆发,推动行业格局加速显现,头部企业强者愈强,成长型企业或“一战成名”,又或只能逐渐消失在历史舞台。多重因素共振之下,下一个收购方会是谁,下一个被收购的又会是谁?

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