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万达归来 | 封面文章

2021-10-25 09:59:43 乐居网 

文/乐居财经 杨倩 魏薇 曾树佳

还清4000亿负债,换上了国产红旗车,王健林成了最受地产圈羡慕的那个人。

10月21日,港交所披露了珠海万达商业管理集团股份有限公司(简称“珠海万达商管”)的招股书。从春天到秋天,它仅仅成立了212天时间。有人戏称,这是光速。

每一次上市,都是一场财富盛宴。上市前,王健林给珠海万达商管引入了一系列战投,总估值1800亿元。按此计算,王健林持股量约1000亿元。

598页,王健林把珠海万达商管的优势写透了,在管380个商业广场,无论从营收还是市场占有率,珠海万达商管都是首屈一指的。

不过,最耀眼的还是他的资本朋友圈。马化腾、马云杨惠妍等,不约而同地来分享王健林的财富盛宴。而2014年12月23日万达商业在港交所挂牌上市时的大部分股东,也成了珠海万达商管的间接股东。里里外外,围绕珠海万达商管,有上百位投资人。

令资本最看中的,还是珠海万达商管的轻资产管理模式,做招商运营、物业管理、收取商户租金等。不仅如此,王健林把这个万达商管的注册地设在珠海,引入珠海国资委战投。

但从目前披露的招股书中,并没有看到珠海万达商管有“染红”迹象。如果一切顺利,珠海国资委方或许会出现在它的基石投资者行列里。

如今,地产行业一片萧瑟,暴雷声此起彼伏,连万科主席郁亮都在喊“熬下去”。而王健林的归来,正好给行业提振了一下信心:条条道路通罗马。

折叠的股东们

与地产圈大多数IPO相比,珠海万达商管的股权架构展示十分精简,直接股东只有“五个”,珠海万赢持股8.83%,银川万达持股0.01%,大连万达商业持股69.99%,董事及高管持股0.02%,投资者持股21.15%。其中,前两者为大连万达商业全资附属公司,故大连万达商业合计持有78.83%股权。

实际上,这份看似精简的股权架构图是经过“折叠”处理的。将大连万达商业、董事及高管、投资者逐一展开,仅仅是自然人股东,就足以拉出一份“百人名单”。

目前,大连万达商业由珠海稳驰持股1.7%,珠海稳隆持股0.98%,大连稳泰持股4.29%,王健林持股5.19%,万达集团持股44.31%,其他股东持股43.52%。

乐居财经获悉,前三家为万达集团及其附属公司的员工持股平台,分别拥有27位、32位、29位自然人股东。

IPO之前,这三家员工持股平台经历了一系列股权震动。外界将此解读为,万达商管上市前夕,王健林的“收权”动作。

今年6月,珠海稳驰、珠海稳隆、大连稳泰发生股东变更,万达集团增资入股,次日退出,而王健林在万达集团的持股为98%。一进一出之间,王健林在三大员工平台的个人持股比例均有上升。

同样的“进出”动作,珠海稳驰在8月又经历了一次。最终,王健林的持股定格在:持股大连稳泰70.1147%;持股珠海稳隆4.5260%;持股珠海稳驰36.5841%。

与此同时,三大平台的其他自然人股东手中股权被稀释,甚至有个别人出局。

乐居财经查询获悉,万达稳泰、珠海稳隆、珠海稳驰里的自然人,多是来自大连万达商业。因为三者中各自的29位、32位、27位自然人股东的名字,除王健林本人之外,其他自然人股东彼此并不重复。

丁本锡、吕正韬、曲德君、齐界、张霖、肖广瑞、叶宁、曲晓、赖建燕……一系列耳熟能详的名字都位列其中。现高管与老臣旧将身影交叠,构成了一部万达的“人物志”。

据查询,大连万达商业的股东名单长达125个,其中自然人股东113位,企业12家。

这里面有万达的高管、王健林的朋友,以及一些投资机构。剔除万达稳泰、珠海稳隆、珠海稳驰里85位自然人股东、王健林、万达集团,剩余38位股东应该都在“其他股东”之中,他们合计持股43.52%。

关于“其他股东”,招股书里唯一披露的数据是,王健林的配偶林宁在其中持有3.18%权益。

不过,通过公开信息可知,王健林的好友以及投资机构,均在其中。比如,大连一方集团的董事长孙喜双、华力控股集团董事长丁明山等;以及巨人投资有限公司、建银国际资本管理(天津)有限公司、泛海能源投资股份有限公司、北京秦川大地投资有限公司等。

尽管股东名单很长,但大连万达商业的绝对控股权,依然牢牢地掌握在王健林的手里,总持股量达到56.18%。包括5.19%的直接权益、通过万达集团拥有的44.31%间接权益、通过大连稳态等持有的3.5%权益和王健林的配偶林宁所持有的3.18%权益。

按照珠海万达商管上市前估值1800亿元测算,王健林家族持有珠海万达商管股份的对应估值约800亿元。

此外,董事及高管合计持有珠海万达商管0.02%股份。其中,执行董事、总裁肖广瑞持有0.0048%股份,执行董事、常务副总裁王志彬持有0.0034%股份,副总裁韩扬、孙亚洲、潘韬男及许粉各持有0.0034%股份。

按照1800亿估值测算,六位高管所持股份对应估值约0.36亿元。

豪华朋友圈

9年前,王健林与马云一起站在央视的演播厅前,说了一个半开玩笑式的赌约。

彼时马云预测,未来电商会基本取代传统商业,这是生活方式的变革。王健林则不以为然,笑言如果10年后电商市场份额占到50%,他就给马云1个亿,反之则马云给他1个亿。

后来,历经曲折的王健林,很少提起这件事。2017年,他以632亿元卖掉13个文旅项目、76家酒店,隔年又引来腾讯、苏宁、京东、融创340亿元的驰援,表明他已在重新思考轻资产、线上线下结合的商圈运营逻辑。

如今,一番腾挪后,王健林继续寻求上市。这一次,他得到了马云的认同。

马云旗下的蚂蚁科技集团,通过两家子公司Accelerator I Ltd.、上海云鑫创业投资有限公司,分别以8.36亿、17.6亿投资珠海万达商管,合计持有后者1.44%股份。

而在投资界不断寻找猎物的腾讯,依然没有缺席,它选择了与万达再续前缘。马化腾也透过旗下两家公司,向珠海万达商管投下了15.1亿元,总共持有其0.83%股份。

王健林以梦为“马”,在他的朋友圈里,还有多位“金主”。

遥想上次万达商业港股IPO时,它280亿港元的募资规模,成为了港交所的年度大单。那时候的敲钟现场,卢志强马蔚华蒋锡培曹国伟董明珠等中国顶尖企业家都赶来捧场,犹如一场盛宴。

此次从珠海万达商管的股东名单看,它的阵容,也并不逊色。除了腾讯、蚂蚁之外,中信资本、招商局、星匠、合众人寿郑裕彤家族、PAG(太盟投资集团)等22位投资者,合计持有上市主体21.15%股权,群星闪耀。

其中,碧桂园物业香港控股有限公司、碧桂园控股以旗下全资附属公司金逸环球有限公司,各自出资32.3亿元,持有珠海万达商管1.7945%股权。以此计算,碧桂园系合计投资达64.6亿元,持股比例为3.589%。

而另有一个名为“南通招华壹号新兴产业投资基金合伙企业(有限合伙) ”的平台,也投资了9.24亿元,持股比例为0.51%。它归属于招商资本麾下,而招商资本则是招商局集团与普洛斯合资成立的基金管理平台。

近年来,招商资本在交通基建物流、不动产、金融及金融科技、新能源、大健康等领域寻求合作契机,截至去年年底,它的总资产约2800亿元。此次觅到商管赛道的巨无霸投资标的,它也把握住了机会。

在珠海万达商管的投资者中还隐藏着众多神秘大佬,例如,星匠背后是基汇资本,它是香港知名的房地产私募基金,由吴继炜和吴继泰兄弟创立。其创始人之一的吴继炜也被称之为“包装大师”和“地标塑造者”。

吴氏兄弟专门做房地产投资,尤善收购经营不善的地产项目,重新“包装”后升值出售。不仅接盘潘石屹上海凌空SOHO,也曾在2013年接盘李嘉诚旗下的西城都荟,以及接盘李嘉诚次子李泽楷旗下的盈科中心(于2018年底出售予愿景明德)。

北京千宇达商贸中心成立于2020年3月,由魏文翠、何思慧、林彬、楚胜男等四位自然人股东共同出资设立。有意思的是,魏文翠、林彬、楚胜男这3位都曾在中植系下属公司持股和任职。

合众人寿保险股份背后是中发实业(集团)有限公司,而中发实业由戴浩、戴迪和靳宇分别持有60%、30%和10%的股权。戴浩本人也是一位地产老手,1995年,他相继创办了中发房地产开发和中发建筑安装,并在京城闯出名声。只不过,2002年的一场车祸使他脊椎受损,只有脖子能活动。

除此之外,隶属国资的上海国盛资本和国泰君安、专注于中国消费领域的华平投资、中国华电集团有限公司旗下华鑫信托、不久前刚领投了极电光能的九智资本等,大量的资本投资平台,云集于珠海万达商管的IPO文件中。

投资者携带资金而来,万达方自然要与它们设置对赌协议,以示诚意。

招股书显示,大连万达商业及珠海万赢,已同意保证珠海万达商管2021年-2023年的实际净利润,将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。

有了对赌协议,太盟投资集团或许对珠海万达商管的资产价值,更有信心。在后者发布招股书的隔天,太盟投资旗下的三家公司,就将其共计7.2亿股股份系数质押出去,质权人均为麦迪森信托。

按照珠海万达商管的估值计算,太盟投资这笔质押,将能获得180亿元。

据悉,太盟投资前身为“太平洋(601099,股吧)投资集团”,成立于2002年,是专注于亚洲的投资管理公司。现旗下管理的资产总额逾160亿美元,涵盖私人股权投资、房地产及绝对回报策略,单伟建为太盟投资集团的董事长。

“清债”上阵

早在2015年9月,万达商业就向中国证监会提交了招股书,拟上市的资产以商场(包含商场管理运营)、酒店(包含酒店管理运营)和文旅项目三类为主,房地产属性浓厚。

从产品来看,万达有两大系列,一是侧重生活消费的“万达广场”系列,二是侧重文化娱乐及旅游消费的“万达城”系列。

当时,万达在招股书中宣称,正在探索采用创新的投融资模式,开发具有“轻资产”特征的物业项目,引入第三方投资者及社会资本为项目开发提供资金支持。加之房地产调控政策的影响,万达商业开始调整业务,转型轻资产。

之后,万达商业上市主体从三变一,变成以万达广场为主的商业部分,公司名字也由“万达商业”变为“万达商管”,更凸显轻资产属性。2019年底,万达商业完成了房地产业务剥离,成为纯粹的商业管理运营企业。

在最新的招股书中,成立于今年3月23日的珠海万达商管成为上市主体,其实则是万达商管集团重组后的轻资产运营管理公司,本身并不持有物业,主要业务是为商业广场提供运营服务,包括商业管理服务、物业管理服务及增值服务。

2021年3月起,万达商管又开始进行一系列运营模式的调整,旨在将委托管理模式下的运营管理服务变现,使母公司集团各项目的运营模式化保持一致,并进一步采用轻资产模式。

招股书透露,该公司目前是中国最大的商业运营服务提供商。截至2021年6月30日,珠海万达商管共管理380个商业广场,在管建筑面积达5420万平方米。同时还有162个储备项目,其中包括133个独立第三方项目。

因注重以轻资产的模式管理独立第三方商业广场,珠海万达商管在管独立第三方商业广场数量逐年提高。2018-2020年以及2021年上半年,其在管独立第三方商业广场数量分别为42个、71个、98个及106个,占在管商业广场数量的15.0%、22.0%、26.6%及27.9%。

凭借着自身优势和运营模式,珠海万达商管一直维持着较高的出租率,在2018-2020年以及2021上半年的平均出租率 (不包括停车位)分别达到99.4%、99.3%、97.8%及97.7%,对应的收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元、106.36亿元。

其中,由母公司提供的收入分别为89.43亿元、96.40亿元、116.76亿元及71.8亿元,各占同期商业运营服务收入81.1%、71.7%、67.9%及67.4%。从数据变化可见,珠海万达商管能力增强,对母公司的依赖度在降低。

在珠海万达商管的未来发展策略中,除了继续与万达集团合作,整合存量市场,还将继续加强与独立第三方业主合作,特别是地方政府所属企业、金融机构等独立第三方业主。

今年上半年,珠海万达商管的营收增幅达到42.71%。在这106.36亿元中,来自商业管理服务的收入为33.56亿元,来自物业管理服务的收入为45.42亿元,来自增值服务的收入为27.38亿元,分别占比31.55%、42.70%、25.74%。物业管理服务占据了总营收的将近一半。

目前,珠海万达商管根据两种运营模式提供服务,分别是委托管理模式及租赁运营模式。

2018年-2020年以及截至2020上半年,万达商管来自委托管理模式的收入分别占总收入的87.9%、79.1%、51.4%、49.7%及62.5%;同期,来自租赁运营模式的收入分别占总收入的12.1%、20.9%、48.6%、50.3%及37.5%。

轻资产管理模式下的万达商管,盈利水平处在较高水平。2018-2020年以及2021年上半年,珠海万达商管的毛利率分别为41.3%、34.1%、36.9%、42.4%。

运营模式的调整,甚至为珠海万达商管节省了部分开支。不再设置固定或最低租金后,万达商管的租赁负债利息由2020年中期的3.7亿元减少至2021年中期的2.24亿元,财务成本也相应减少29.2%至2.77亿元。

一直以来,珠海万达商管的资产负债率相对稳定,2018-2020年分别为80.5%、80.4%、95.8%,今年上半年末为80.4%,期末共存有息负债13.99亿元。

但冲刺IPO之前,珠海万达商管一口气偿还了除短期银行贷款外的所有债务。目前,珠海万达商管的债项仅剩6600万元的短期银行贷款。

与此同时,珠海万达商管实现了财务独立,结清了与控股股东之间的现金往来款、贷款及担保。

其中包括,截至今年6月底,珠海万达商管来自大连万达商业的现金往来约6610万元,珠海万达商管约13.04亿元贷款由大连万达商业提供的担保作抵押;以及大连万达商业约62.71亿元贷款由珠海万达商管提供的担保作抵押,珠海万达商管向大连万达商业提供的93.36亿元贷款及垫付的现金往来约4.4亿元。

从现金流来看,珠海万达商管的资金主要来源于自身经营活动。今年上半年末,经营活动现金流量净额为13.1亿元,相比于去年同期的7.27亿元几近翻番,且已超过2020年9.04亿元的全年水平。截至期末,珠海万达商管的现金及现金等价物约为65.51亿元。

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(责任编辑:蒲莎莎 )
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