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宋卫平“养老”,绿城服务搭上便车

2021-10-28 08:54:40 乐居网 

文/乐居财经 徐酒眠

收并购是物企绕不开的话题,不管是上市还是非上市。在上市物企中,绿城服务(02869.HK)今年显得格外“低调”,年关将至,“消声”了近一年的收并购公告才姗姗来迟。

10月21日,绿城服务发布公告,其附属公司浙江绿城生活服务集团有限公司(简称“浙江绿城生活”)与卖方杭州醇臻投资有限公司(简称“杭州醇臻投资”)订立股权转让协议。据此,浙江绿城生活拟以代价2200万元收购杭州健成资产管理有限公司(简称“杭州健成”)20%的股权。

这是一笔关联交易,在标的公司的持股股东中,赫然有着寿柏年宋卫平与妻子夏一波,以及绿城控股的身影。

这也是绿城服务年内公告的第一笔收并购,花钱不多,买入股权也不算高,20%的股权收购,让绿城服务成为了杭州健成的第三大股东,前两大股东各自持股40%。

绿城系坐镇

杭州健成于2018年2月6日成立,发展至今不过四年,时间并不算很长。据企查查显示,其实缴资本与注册资本一致,高达5000万元。

收购完成后,绿城服务取代杭州醇臻投资,成为杭州健成第三大股东。由此,股权架构也将顺势变成由绿城服务、浙江绿医资产管理有限公司(简称“浙江绿医资产”),以及杭州忆锦投资有限公司(简称“杭州忆锦投资”)分别持有20%、40%及40%权益。

在此次收购之前,杭州健成由杭州醇臻投资、浙江绿医资产,以及杭州忆锦投资各自持股占比20%、40%,以及40%。

据查,交易前的三家持股公司成立时间相近,杭州醇臻投资与杭州忆锦投资均于2018年1月3日成立,而浙江绿医资产的成立则晚两天。

其中,此笔交易中的卖方杭州醇臻主要从事实业投资及投资管理服务。于交易前,杭州醇臻投资由杭州石米投资管理合伙企业与杭州欣亚企业管理咨询有限公司各自持股99%、1%。穿透股权,前者最终由高煜明与林伟分别拥有51.49%及48.51%权益;后者最终由陈巧巧与黄迪姮分别拥有70%及30%权益。

而杭州忆锦是杭州康服企业管理有限公司的全资附属公司,最终由个人股东陈元元与绿城中国(03900.HK)的全资附属公司绿城房地产集团有限公司分别拥有54%及46%权益。

与此同时,陈元元也是杭州健成的实际控制人,最终收益股份约19.59%。

浙江绿医则是浙江绿医投资有限公司的全资附属公司,穿透股权,其由寿柏年、夏一波、宋卫平及绿城控股分别拥有33.8%、18.2%、34.7%及13.3%权益;而绿城控股又由寿柏年、夏一波、宋卫平分别间接持股39 %、21%及40%。

如今,绿城服务取代杭州醇臻投资成为股东之一,实质上是宋卫平夫妇与寿柏年在杭州健成进一步增重“筹码”。

此外,与宋卫平在绿城风雨同舟20年,被誉为“宋卫平背后的男人”,寿柏年却在杭州健成站在了台前。去年年初,杭州健成经过一次人事大调整,寿柏年新增出任了董事长一职。彼时,寿柏年已经66岁。

“0溢价”收购

从群星闪耀的背后股东,到寿柏年亲自坐镇董事长一职,杭州健成虽资产不丰厚,但高管和股东阵容却相当了得。

资料显示,杭州健成主要从事资产管理、投资管理及物业租赁业务,其持有相对优质的基础资产(即投资项目)。

绿城服务公告中表示,收购除了带来稳定及长期的投资回报,也可以优化其投资组合,丰富集团基础物业服务项目类型,获得更多的业务及投资机会,以及落实园区服务的康养服务板块战略布局。

目前,杭州健成旗下只有1家企业,还是在两年前即2019年所投资,为浙江康誉置业有限公司(简称“浙江康誉”),持股45%,剩下55%的股权则由3家公司分别持有。

透过浙江康誉,杭州健成可于一幅位于杭州的土地开发及建设若干康养服务设施,包括用作预防、复康、教学及科研用途的综合设施,并将拥有投资项目100%权益,可独占、排他的占有、使用、收益及经营投资项目。

公告披露,截至2021年9月30日,杭州健成的未经审核资产净值及未经审核资产总值分别约为人民币1843.8万元及人民币4.88亿元。

截至2020年12月31日,杭州健成税后净利润330.26万元。如果按照大多企业惯常采用“净利润”指标的算法,此笔并购PE值约为33.32倍。

不过,在独立估值师基于资产法所编制的杭州健成估值报告中,杭州健成于2021年5月31日的股东股权总值1.11亿元。据此计算,20%股权价值约2203.22万元。以此来看,绿城服务对价2200万元的收购,也可以说是“零”溢价了。

绿城服务从2010年开始探索社区养老生活服务,至今在养老市场已有超十年的经验积累。此次收购杭州健成,将有利于其在养老产业打造一个更具竞争力的服务壁垒。

“现阶段主要是拿咨询类项目,未来以养老运营、后端服务为主,不排除养老地产的介入。”在今年的中期业绩发布会上,绿城服务园区服务总经理董沛文介绍,目前,绿城服务的居家养老在杭州展开试点,西溪诚园、翡翠城,做运营服务,处于前期阶段;养老公寓、养老机构以咨询及运营为主,今年产值在3000万以内。

非典型扩张

今年唯一公告的一笔收购,只“进账”了20%的股权。而去年,绿城服务只有两笔股权收购,分别为收购新宏昇物业100%股权,以及入股中奥到家(01538.HK)18.7%的股权。

“绿城会聚焦内生型增长和能力建设”,CEO金科丽在中期业绩发布会上重申“5年营收500亿的规划不变”的同时也强调,“收并购会更审慎”。

不依靠收并购,绿城服务对关联方绿城中国的依赖性也较低。

据金科丽透露,今年上半年,绿城服务2.73亿平方米的在管规模中,来自绿城中国的占比约20.9%。同期公布关联方面积占比的物企中,仅有雅生活服务、旭辉永升服务和银城生活服务的比例低于20%。

外不靠收并购,内不靠关联方。参与市场招投标、与优质合作方成立联合营公司,正在成为绿城服务扩张的主要方式。而在“非典型”扩张路线下,绿城服务正在日渐走出一种纯第三方物企的意味。

造“联盟”,是绿城服务较早之前就在收并购之外探索出来的一条合作路径,并一直延续到现在。入股中奥到家,引入龙湖(00960.HK)战投,然后自己又战投滨江服务(03316.HK),目前绿城服务以自身为起点打通上下游股权合作的联盟已成气候。

据其副首席财务官王一吉介绍,今年上半年,绿城服务合资公司实现交易额破百万。

不依靠“富爸爸”的支持,绿城服务的未来增长动力也不差。截至2021年6月30日,绿城服务合约面积5.75亿方,同比增长20.2%;储备面积达3.02亿平方米,同比增长19.8%,合约在管比2.11,排在行业前列。

同期,48家(除鑫苑服务)公告中期业绩的港股物企中,仅有6家合约在管比值在2以上,而高于绿城服务的仅有中骏商管(2.25)和康桥悦生活(2.23)两家物企。不过,绿城服务的基数显然远高于后两者。

“并购主要是用来弥补公司未来战略重心业务的短板”,不过,不依靠收并购并不是不进行收并购,而是更有针对性的进行标的选择,其管理层表示,“未来并购的方向主要是新业务新赛道的孵化,比如科技,园区生活服务板块的零售、教育、养老以及车位运营。”

事实上,绿城服务也并不缺钱。截至今年上半年,其手握现金有40.16亿元,排在53家上市物企“现金榜”的第九位。

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(责任编辑:蒲莎莎 )
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