2021年物业管理行业收并购深度研究报告

2021年对物业管理行业来说是复杂多变的一年，风口上的物业上市公司估值逐渐回归理性，再加上受部分地产企业债务问题的影响，使关联物业企业的未来走向有了不确定性。行业关注的热点逐渐由上市转为并购，业内茶余饭后的谈资都变成了“谁被卖了”、“谁又买了谁”、“谁又可能会成为下一个被猎食的对象”。而就在昨日，融创服务公告收购第一服务控股32%的股权，行业的剧烈变化引发了很多疑虑和困惑：

1.   并购风起云涌，转瞬即逝的历史机遇期？

2.   并购不确定性增加，是否应该更谨慎？

3.   并购未来能否持续？趋势如何？

4.   物业服务企业未来依靠什么扩张、壮大？

5.   行业大洗牌？谁能生存下来？如何求生存？

带着这一系列的疑问，本文对2021年以来物业管理行业的并购进行复盘，重心不是简单梳理各家企业的并购情况，而是通过剖析今年以来并购的特点及背后驱动因素，尽可能回答众多物业同仁的疑问，以期为大家拨云见日。

63宗并购事件，超310亿交易金额创行业新高

据不完全统计，截至2021年11月1日，今年物业管理行业内发生并购交易63宗，涉及并购方33家物业企业；交易金额约315亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约198%；仅第一季度公告披露的并购事件达15宗，披露交易总金额约115亿元，超过2020年全年总交易额；并购标的估值水平在7.45x与26.9x之间，均值为12.0倍，相比2020年的平均估值15.2倍，下降20.1%。总体来看，今年行业并购市场整体呈现交易额创新高、标的估值理性的特点。

图：2019年-2021年物业管理行业并购情况(截至2021/11/01)

数据来源：公开数据、中指研究院整理

2021年，剔除专业服务类与市政环卫类标的企业，并购方涉及增加在管面积总量约8.9亿㎡。若按交易金额排序，碧桂园服务公开披露的交易总额近190亿元，占总交易金额的60.32%，领衔其他市场参与者。其中，年初54.32亿元“联姻”蓝光嘉宝，9月一周内约133亿接连“鲸吞”富良环球与邻里乐控股，也为碧桂园服务增加潜在在管面积约2.8亿㎡。在交易金额、交易宗数以及并购标的规模上，碧桂园服务成为2021年物业管理行业当之无愧的“并购王”。

表：2021年物业管理行业部分收并购情况(截至11/01)

数据来源：中指研究院整理

并购风起云涌，紧抓历史性战略机遇

1.地产变局引发物业行业并购节奏加速，超10亿并购案频发

在房地产行业融资收紧的背景下，其影响也被传导至下游物业管理行业：一方面，年初房地产行业在“三道红线”及“两个上限”的宏观调控影响下，部分房企为缓解流动性压力选择出售旗下优质的物业资产，如亿达服务、富力物业、彩生活出售部分核心资产等。

图：2021年物业管理行业部分涉及关联开发商流动性压力并购案例

数据来源：中指研究院整理

不仅如此，今年物业管理并购市场形势瞬息万变，以财信发展(000838,股吧)为例：6月，财信发展公告宣布，拟以1.98亿元的价格收购安徽诚和物业100%股权，持有仅四个月后，便以2.1亿元的对价将其转让给碧桂园服务。被摆上货架的富力物业、新力服务以及恒大物业，无一不是成长性优异、管理规模可观的优质标的，除富力物业已经被碧桂园服务收入囊中外，其余两家企业还在待价而沽。

2.乘资本、抓机遇，中小型企业借力实现“弯道超车”

2021年，在资本的加持下，公司账面净现金弹药充足的中小型上市物业企业，配合自身发展战略，在行业发展现阶段，也依然有“弯道超车”的机会。这其中最具代表的就是合景悠活与和泓服务。

合景悠活：上演“蛇吞象”，管理规模激增6倍

2020年10月上市后，合景悠活加大了对外扩张步伐，接连开展收并购计划，上市一年内共成功并购3家物业管理公司，涉及增加管理规模1.04亿㎡，总交易金额20.28亿元，基本将公司上市募集资金约24亿元全部用于收并购扩张。

表：合景悠活上市以来并购情况简析

数据来源：中指研究院整理

截至2021年6月30日，合景悠活在管面积达165.1百万平方米，同比增长约617.8%；合约面积达到221.7百万平方米，同比增长540.8%，管理规模实现了飞跃式增长，两笔大规模并购促使合景悠活的毛利率提高了5.2个百分点至44.2%。可以看出，通过合理的收并购，合景悠活不仅在短期内实现了快速的规模扩张，进入“上亿规模俱乐部”，所带来的储备面积及优质的标的也为未来的业绩释放提供了确定性保障。合景悠活6月公告变更上市所得款项用途，再分配7亿港元募金用于并购。管理层在年初道出了合景悠活的发展战略：“2021年在管面积达到2亿㎡，3年内管理规模达到现在的8倍”。

和泓服务：聚沙成塔，管理规模增长2.3倍

和泓服务于2019年7月在香港资本市场成功上市，上市初在管面积820万㎡，主要布局华北与西南地区。上市两年来，抓住资本机遇，利用收并购、战略合作等方式实现管理规模的跨越式增长， 物业企业2021年中期，和泓服务在管面积已达到2710万㎡，较上市初增长2.3倍。此外，和泓服务先后与同进物业、宝盈物业、星际物业等多家物业公司合作，填补其在长三角、大湾区的市场空白，也提升了其在西南、华北、东北的市场份额与社区增值服务业务的协同。

表：和泓服务2021年并购情况简析

数据来源：中指研究院整理

3.买家鲜见国企身影，以内生发展为主且更谨慎

值得一提的是，今年的并购市场上只有4家国企背景的物业企业参与交易。其中，金融街(000402,股吧)物业、建发物业、远洋服务与华发物业服务共参与并购4宗，总交易对价不足2亿元，且并购标的主要涉及城市环卫、医院物业、专业保安等专业服务领域。其他大型国资背景的物业企业，如保利物业、中海物业、华润万象生活以及招商积余等，并未出现在今年的并购名单中，往年案例也寥寥无几。

表：2021年国企背景的物业企业并购情况（截至11/01）

数据来源：中指研究院整理

一方面，国资背景使物业企业在收并购中更加审慎，业绩对赌模式下轻资产并购的风险防范相比于民营企业更加高。另一方面，大型国资背景的物业企业集团赋能优势明显，关联开发商或集团资源协同，使物业企业内生增长强劲。如中海物业上市以来发起的并购案也基本为集团内资源协同。如2017年以1.9亿对价收购中国海外发展子公司中信物业100%股权，2019年收购中建捷诚物业。保利物业在上市之初，募集资金净额约52亿港元，其中计划57%用于并购，今年7月将该比例进一步下调至18.5%，继续央企审慎的投资风格。

4. 扩规模、增业态、拓增值，并购带来全方位优势

回顾2021年以来的60余宗并购交易，从开年之初合景悠活收购雪松智联“蛇吞象”开始，“大鱼吃小鱼”、“大鱼吃大鱼”的行业并购案例层出不穷，并购类型以规模扩张为主，同时强调多元化业务布局。经统计，涉及到规模与布局、资源协同类收购共31宗，交易总金额为237.71亿元，占比75.46%，其中，以碧桂园服务、万物云与合景悠活等为代表。涉及到多元业态布局类收并购共14宗，交易总金额为47.54亿元，其中，以恒大物业、龙湖智慧服务与正荣服务为代表。涉及到专业服务与增值服务类收购共18宗，其中，以世茂服务、旭辉永升服务与雅生活集团为代表。

图：2019年-2021年不同类型并购情况(截至11/01)

数据来源：中指研究院整理

规模与布局，资源协同类并购，是现阶段行业并购的主要类型。类似碧桂园服务、万物云等企业通过收并购窗口期积极抢占粮草，继续巩固头部企业优势地位及提升市场占有率，强者恒强的行业格局显现，同时，合景悠活、和泓服务等规模相对较小的物业企业，在市场集中度快速提升背景下，抓住机遇，展现出规模化发展的决心和魄力。

涉及到多元业态布局类收并购，相比于住宅业态，非住宅物业的技术壁垒与专业性要求更高，因此物业企业普遍通过收并购来涉足多元业态或细分业态领域的业务布局。今年，此类型14起并购标的涉及业态多为公共服务、产业园区物业及商写物业，特色细分业态领域如码头物业。商业管理及运营由于毛利率高、有一定专业壁垒，也是非住宅领域的热门拓展领域，如碧桂园服务、正荣服务、卓越商企服务均在并购市场涉足。

表：2021年部分多元业态布局类收并购情况（截至11/01）

数据来源：中指研究院整理

专业服务与增值服务类收购，城市服务领域前景广阔，但由于城市服务涉及地下综合管廊、河流水质等新的设施服务场景，对物业服务企业的专业服务能力、技术能力要求更高。因此，对市政园林、环卫卫生类并购标的的整合，是物业服务企业开展城市运营服务的敲门砖。2021年，共发生城市环卫类并购9宗，涉及交易对价为22.54亿元，估值水平为9.74倍，相对其他类型的收购标的估计处于较低水平。其中雅生活集团与世茂服务在并购市场上较为活跃，这与他们的发展战略密切相关。

表：2021年部分城市环卫类收并购情况（截至11/01）

数据来源：中指研究院整理

增值服务领域，物业企业并购大多围绕生活零售、保险、房屋经纪与家居展开。金科服务收购北京壹途20%股权，旅居业务继续延伸至因私出入境服务。

表：2021年部分增值服务类收并购情况（截至11/01）

数据来源：中指研究院整理

多因素导致并购变数迭生，“砸钱买”的扩张能否持续？

在看到并购事件层出不穷的同时，并购的不确定性和“变数”在今年也格外“显眼”。如年初彰泰物业易主融创服务，随后新力服务去向未定，而第一服务也是停牌近一个月才于昨日公布被融创服务收购部分股权。一系列的行业波动让我们不禁思考，未来企业间的收并购是否还会持续？

目前来看，企业间的并购行为在运作过程中会面临许多不确定的因素及风险，使并购达不到预期的效果：

（1）政府监管：并购后企业所占的市场份额逐渐增大，尤其大型企业间的收并购会受到更多市场关注，为避免和防范市场竞争活力降低，优胜劣汰机制失灵等潜在风险，政府的监管也会愈发严格，以公正监管促进公平竞争，持续加强经营者的集中反垄断审查，防止“掐尖式并购”，避免绝对的市场垄断，进而给未来大型头部企业的并购带来更多不确定性。

（2）定价争议：并购是成本与价值相互博弈的重要过程，并购价格的最终确定是并购企业愿意出的最高价和目标企业所愿意接受的最低价之间谈判的结果，然而谈判过程中经常会出现“事与愿违”而合作终止的情况。如恒大物业先后与碧桂园、万科、合生创展等接触过，市场传可能也因价格谈不拢，先后退出收购事宜。

（3）支付方式：在并购实施阶段，支付方式的选择也对企业的并购开展起着至关重要的作用。现金支付是目前最为普遍且直接的支付方式，但是使用内部资金太多，很容易会增大公司现金流压力，提高运营管理风险，容易减缓甚至中断企业并购。

（4）投后管理：由于物业行业区域特征明显，存在不熟悉新监管体制、新市场运营不熟练、企业文化差异、被收购企业人员流失、资源及管理层注意力分散等风险，这类不稳定的因素所产生的“担忧情绪”也会直接影响到企业的后期收购后的企业收并购的决策。

那么，未来“砸并购”的扩张还能走通吗？答案当然是能！

首先，大型物业企业还具有充沛的资金，足以开展大规模的收并购。截至2021年6月，47家在港上市物业企业现金及现金等价物合计为1330.71亿元，平均值为28.31亿元，其中，近三成企业的现金储备在平均值以上。头部物业企业的现金及现金等价物依旧充足，足以继续支撑今后的高强度收并购行动。

图：2021年6月部分物业服务企业现金及现金等价物情况

数据来源：企业年报、中指研究院综合整理

其次，头部物业企业的市场占有率远没有达到行业垄断的天花板。2020年，物业服务百强TOP10企业市场份额仅有10%左右，即使是并购巨头碧桂园服务在完成一系列收并购以后，预计到今年年底其市场份额也不足4%。

再次，出于战略发展的需要，企业也永远不会停下扩张的步伐。今年以来，物业企业争先提出未来三五年的规模实现超5-10倍的增长目标，可见扩规模是各家物业企业尤其是头部企业的主流需求，收并购依旧是企业直接快速获得交付面积的有效途径。

未来，企业间的收并购行为也将越发谨慎理性，随着市场上出售标的的增多，主动权逐渐由卖方市场转向买方市场，企业在今后的并购之路上，应在确定战略整合目标之后，明确途径、识别差异、落实整合目标，有利于提高并购活动的成功概率。其次，随着越秀服务、京城佳业等为代表的地方型国企更多的在资本市场上崭露头角，逐渐崛起，也可能会迎来一波属于国企间的重组、收购潮。

此外，由地产暴雷引发的部分房地产企业为尽快缓解短期资金流动性问题，甚至选择低于市场价出售旗下优质物业的资产来度过低谷。对于看好物业企业的其他行业（如家具、家电、装修等）而言，不失为一种最佳的进入机会，物业服务企业可以为这些企业提供宝贵的线下流量入口，而这种跨领域的合作也将能为物业管理行业注入更多的资金和复合型人才，利好行业发展。

最后，并购后物业企业更加注重协同效应，通过与被并购公司的地域协同、业态互补、业务协同和文化协同，将原有资源的利用效果发挥到最佳状态，其获得的效果远远超过独立存在于某个企业内的水平，实现业绩的增长持续性，只有并购后实施有效的整合和管理，才能实现1+1>2，为并购后的企业创造价值。

资本扩张之外，品牌扩张或才是企业未来安身立命之本

收并购事件频现的背后，驱动力源(600405,股吧)于物业企业对规模扩张的需求。除了收并购直接的扩张方式之外，物业企业还可通过以下方式扩大规模和市场竞争力：

首先，目前来看企业间的股权收购基本上属于现金收购，同时也存在通过资产换股建立战略合作关系的方式。这种合作方式对于收购方不需要支付大量现金，又可根据企业战略目标选择契合的标的企业开展合作，对于被收购方，如果其不具备上市条件或错过最佳上市时期，其最好的选择就是换成上市公司或拟上市公司的股份，换股后仍能保留所有者权益，共同分享彼此成长后的溢价，也不失为一种互惠双赢共同发展的举措。

其次，专业实力叠加优质资源，强强联合成立合资公司。物业企业可通过与优质的属地化资源、较为优质的地产公司合资新设公司持续装入第三方的拓展面积。通过成立合资公司双方保留合作身份进行资源互换，进行企业间的战略合作，进一步提升管理规模并丰富管理经验，承接未来新增交付的项目，共同寻求未来可预见的利益。

再次，除了传统规模扩张路径，品牌扩张也将会企业规模扩张的重要趋势之一。企业以品牌拓展的方式实现内生增长，凸显企业多品牌联动发展的集群效应，这部分企业将更加注重与时俱进、开拓创新，探寻新业务、发展新模式，品牌联合的对象将从物业管理行业内部扩展到其他行业，如与房地产行业、科技企业、零售企业的联合等等，这种联合大大扩张了品牌物业公司的业务范围，也更好地锻炼了自身的品牌内涵。在积极探索自身合适的进入模式的同时，亦需重构自身能力，实现企业发展模式的焕新升级。

最后，在政策持续收紧下，开发企业的拿地速度进一步被限制，转而进入存量时代，物业企业不得不在有限的市场空间中厮杀争夺。在纷繁复杂的市场变化中，服务品质仍是立身之本，未来企业如何以高品质服务、优质品牌口碑等稳固自身的市场地位，以寻求长远发展路径，都对企业提出了更高的要求。

行业整合加速，格局迎变，以不变应万变

物业行业的整合进入了新的发展阶段，即大型企业间的收并购、上市企业间的吞并，将市场争夺推向白热化，行业竞争格局加速演进。目前，行业呈现三大梯队的分化，企业发展路径呈现出高度统一的“先增规模再提效”的现象。

图：当前已上市物业管理行业竞争格局

A区间，碧桂园服务一骑绝尘，其他企业难以望其项背。

B区间，特色业态领先的企业，如华润万象生活和卓越商企服务单平效益实现跃升，也被市场赋予了更高的发展预期，未来有望实现戴维斯双击；同时，住宅业态领域，部分企业规模增速相对行业有所放缓，运营效率也未能跟上，有跌入C区间的倾向。

C区间的发展延续了此前的趋势，小而美的企业继续保持着高运营效率，难以保持高成长的企业要么选择被收购，要么扎根城市，提升项目密度和服务浓度，将业务做深做透。

总体而言，物业服务企业纷纷选择了以降低整体项目运营效率的代价扩大规模，“规模为王”，在确定了面积优势后，再提升运营效率的发展策略，在短期体现为收入“增量不增效”，长期看，对企业的投后管理团队和项目整合能力提出了新的挑战。

在经历了这一波的整合之后，预计到今年年底，全国物业管理面积总计将达274亿平方米，行业未来集中度将进一步提升。综合TOP10企业公布的2021年在管面积目标、今年收并购情况以及关联方的项目供给情况等各项因素，经测算，TOP10企业的市场份额将由2020年的10.17%提升至2021年的16.1%，百强企业的市场份额则会由2020年的49.7%提升至52.1%，首次实现占比过半，行业马太效应开始突显。

图：2020-2021年物业百强企业、TOP10企业市场份额

在大者逾大、强者逾强的竞争格局下，不同类型的物业企业，应针对性制定符合自身实际情况的发展策略，做优品质、选好赛道、做强经营，在行业黄金十年实现蝶变跃升、跨越发展。

图：物业企业未来发展策略

针对大而强的企业，一方面可以充分利用手头富裕的资金，继续去市场上收购符合自身经营战略、产品定位的中小型物业企业，扩大管理规模；另一方面也可以凭借品牌效应，与物业管理能力有限的中小型开发商及不具备物业管理经验的当地政府投资机构合作，从战略合作的角度实现企业规模持续提升。此外，大型物业企业还可适时进入老旧小区这一蓝海领域，针对老旧小区痛难点开出破题清单，拓展小区改造、服务升级业务，将社会责任融入品牌核心价值之中，努力彰显社会担当。

针对中小型企业，则需要另一种经营思路，开辟一方新天地。首先，继续在自己的“一亩三分地”上精耕细作，积极拓展盈利性好的项目，适时将那些经营不善但项目资源较为优质的蚊型企业收入囊中；其次，提供差异化服务，充分挖掘和不断培育现有管理区域内的服务产品，以优质的基础服务、多样的增值服务，赢得市场认可；第三，对于规模特别小、又没有开发企业背景的物业企业（如管理规模在100万方以下），可采用分包、合作等方式，主动选择与大型物业企业合作，分享资源、共享收益。