《2021公众物业管理发展报告》发布！

文/中物研协 陈珍珍

近年来，我国经济快速发展，居民收入水平不断增加，居民消费需求不断升温，进而带动文化、娱乐、交通等公众物业服务的需求逐年增加，加之新基建及城市服务的快速发展，为公众物业释放更多的市场空间，未来公众物业管理行业将迎来高速发展期。

公众物业管理服务发展现状

一、机遇与挑战并存，市场竞争激烈

公众物业市场规模不断扩张的同时也存在一些不可忽视的挑战。一方面是政府选择物业服务企业的模式从最初的委托到如今的公开招投标，且增加了招投标的要求与频次，市场竞争愈加激烈；另一方面，由于公共建筑物基本由政府委派人员进行管理，而管理人员流动性较大，加之人力成本的刚性增长，都给物业服务企业在探索公众物业领域的道路上增加了阻碍。

二、服务形态多元，专业要求更高

公众物业管理具有开放性、公益性等特点，其服务范围更加广阔，服务形态更加多元。除了环境卫生服务、设备设施运维、修缮等基础服务外，更加注重安全保障、公共秩序维护等方面专业服务的功能。同时，由于公众物业服务对象的多样性、流动性，增加了企业服务管理的难度，对工作人员的专业度也提出了更高的要求。

三、服务对象复杂，品质要求更高

基于公众建筑人员流动大、开放性高的特点，公众物业服务的对象更加复杂。小到服务场馆参观者，大到服务政府部门领导，从基础服务到会务接待，甚至是承接国际赛事保障等，每一次服务都是对物业服务品质的考验。服务对象的满意度直接反映了物业服务品质，在市场竞争激烈的当下，物业服务品质已成为企业在招投标中获胜的关键。

公众物业市场空间及驱动因素分析

一、政策利好，助推行业发展

近年来，国家不断鼓励社会资本参与城市基础设施投资与运营，公共服务职能采用社会力量供给是大势所趋。社会资本介入公共服务领域，为物业服务企业进入公众物业服务领域创造了更有利的条件，公共服务领域的物业服务外包给社会运营企业是社会专业分工的要求，同时也有助于提升服务质量，提高管理效率。

二、基建扩张，交通枢纽规模约377亿

机场物业服务：市场规模约290亿。2020年中国民用航空局发布的数据显示，5年来，全国新建、迁建运输机场43个，颁证运输机场数量增加到241个，新增跑道41条、航站楼588万平方米，机场新增设计容量约4亿人次，总容量达14亿人次。以新大正为例，公司为重庆机场提供物业服务平均每年合同金额规模约6000万元，按照平均一个机场两个航站楼测算，我国机场物业服务市场规模预计在290亿元。

高速公路服务区：市场规模约为65亿。《2020年交通运输行业发展统计公报》显示，2020年末全国铁路营业里程14.6万公里，比上年增长5.3%，其中高速公路里程16.10万公里，同比增加1.14万公里。按照我国《高速公路交通工程及沿线设施设计通用规范》，高速公路沿途服务区的平均间距不宜大于50km。按照此规范，可估计目前我国高速公路服务区需求量约3220对左右。根据2018年度浙江省内高速公路服务区和停车区物业管理服务项目招标文件及保利物业中标情况，预计平均每对高速公务服务区物管合同金额规模约200万元/年，我国高速公路服务区物业管理市场规模约为65亿元。

轨道交通：市场规模约22亿。根据交通部数据，2020年全国在运营轨道中，地铁线路189条、6595.1公里，轻轨线路6条、217.6公里。通过轨道交通的单一线路全部物业服务合同规模来进行测算，以重庆6号线为例，预计轨道交通单一线路的全部物业服务合同金额规模平均每年约1100万，以此估计轨道交通物业管理空间约22亿元。

综上，预计交通枢纽物业管理总规模约377亿元，市场空间有待进一步挖掘。

三、服务多元，公共场馆市场持续扩容

根据《2020年文化和旅游发展统计公报》显示，2020年末，全国共有公共图书馆3212个，比上年末增加16个。全国公共图书馆实际使用房屋建筑面积1785.77万平方米，比上年末增长12.2%；阅览室坐席数126.47万个，增长6.2%。国家文物局统计数据显示，“十三五”期间，全国备案博物馆由4692家增长至5788家，增幅23.4%。2020年全国博物馆举办2.9万多个展览，策划22.5万余场教育活动，接待观众5.4亿人次。艺术表演场馆数达1208个。

日渐增长的数据背后是不断扩大的市场空间，取近两年公开招投标单份合同金额的水平进行测算，其中博物馆每单中位数水平约为400万元/年，图书馆每单中位数水平约为150万元/年，艺术表演馆每单中位数水平约为240万元/年，测算得博物馆物业服务市场规模约231亿元，图书馆规模约48亿元，艺术表演馆约29亿元，合计约308亿元的市场总容量。

此外，根据国家体育总局体育经济司发布的《2020年全国体育场地统计调查数据》，至2020年底，全国体育场地共有371.34万个，体育场地面积30.99亿平方米，人均体育场地面积2.20平方米。预计到2025年体育场地总面积将超过40亿平方米，市场容量巨大。

公众物业服务市场数据分析

一、2020年度 PMDI100公众物业发展指数

2020年，PMDI100公众物业发展指数23.7，2015-2019年复合增长率为44.98%，近几年公众物业发展指数保持快速增长。

2015-2020年度公众物业发展指数走势

二、公众物业管理规模分析

1、500强企业公众物业管理面积情况

2020年，500强企业中有280家企业涉足公众物业服务，占比56.0%；500 强企业公众物业总管理面积达6.21亿平方米，占500强企业总管理面积比例为 4.25%。

为与2019年数据口径保持一致，本文中所有对比数据均为不包含其他公建类物业数据，因此，2020年除其他公建类以外的公众物业管理面积为4.10亿平方米，同比增长67.42%。

2018-2020年500强企业公众物业管理面积情况

从管理面积来源上来看，500强企业公众物业服务管理面积中，来自外拓第三方项目的面积达2.31亿平方米，占比达56.36%；来自所属或合作开发商项目的面积为1.79亿平方米，占比43.64%。公众物业管理项目来自第三方的占比较高。

2020年度500强企业公众物业管理不同来源分布情况

2、500强企业公众物业管理项目情况

2020年，500强企业布局公众物业企业管理项目总数为2586个，较上年增加925个；企业平均管理项目数量为10.06个，单项目贡献面积为15.84万平方米，较2019年增长1.24万平方米。

2020年度500强企业公众物业管理项目情况

3、百强企业公众物业管理面积情况

2020年，百强企业布局公众物业企业比例为66%，较2019年有所下降。2015-2020年度，复合增长率为7.03%，整体呈现上升趋势。

百强企业中涉足公众物业企业占比情况

2020年，百强企业公众物业总管理面积为2.33亿平方米，同比增长49.98%，增速较去年同期大幅上升。而百强企业公众物业管理面积占百强企业总管理面积比例为2.29%，该比例较2019年小幅增长0.57%。

2020年，百强企业公众物业管理面积占500强企业公众管理总面积比例为56.78%，可见该领域领先企业市场份额占比较大。与此同时，百强企业公众物业管理总面积占整个行业的市场份额由2015年的0.17%提升至2020年的0.70%，表明百强企业公众物业服务的集中度在提升。

百强企业公众物业管理面积情况

4、百强企业公众物业管理项目情况

2020年，百强企业布局公众物业的管理项目总数为1374个，同比增长 61.65%；2015年至2020年的复合增长率为33.26%，服务项目数量增长速度较快。百强企业公众物业管理项目数量占500强企业公众物业总管理项目数的比例为53.13%，同比增长1.96%。

同时，百强企业公众物业服务企业平均管理项目数量从2015年的7.02个增长至2020年的20.82个；单项目贡献面积持续增长，从2015年的8.67万平方米增至2020年的16.93万平方米。由此可见，百强企业在保持项目增长稳步提升的同时，新拓展公众物业项目的规模在不断扩大。

百强企业公众物业管理项目情况

三、公众物业经营绩效分析

1、500强企业公众物业服务收入情况

2020年，500强企业公众物业服务总物业费收入达106.03亿元，占500强企业总物业费收入比为3.48%。其中，除其他公建类以外的公众物业物业费收入为86.29亿元，同比增长46.24%，占500强企业总物业费收入比为2.83%，同比增长0.53%。

2020年500强企业公众物业服务收入情况

从公众物业细分领域来看，场馆类物业收入最高，达60.41亿元，占比达70.00%，物业服务企业在其他领域的布局仍较少。

图5：2020年度500强企业公众物业服务细分领域收入占比

2、500强企业公众物业物业费水平

2020年，500强企业公众服务项目中，以酬金制形式服务的项目收入占比11.45%，包干制形式服务的项目收入占比88.85%，包干制仍为主流方式。

500强企业公众物业收费形式分布

2020年，500强企业公众物业服务平均物业费为4.55元/（平方米·月），较上年增长0.17元/（平方米·月）。其中，包干制项目平均物业费4.61元/（平方米·月），酬金制项目平均物业费4.18元/（平方米·月）。

500强企业公众物业收费形式分布

从城市角度上看，500强企业公众物业服务项目中，一线城市公众物业平均物业费为5.21元/（平方米·月）；二线城市公众物业平均物业费为4.56元/（平方米·月）；三四线城市公众物业平均物业费为4.20元/（平方米·月）。一线城市公众物业费明显高于二线及三四线城市。

500强企业公众物业各分级城市平均物业费水平

3、百强企业公众物业服务收入情况

2020年，百强企业公众物业费收入总值为48.11亿元，同比增长55.77%。与2015年的9.39亿元相比，增长了38.72亿元，复合增长率为38.65%。

2020年，百强企业公众物业物业费收入占500强企业公众物业的物业费收入比例为55.76%，头部集中度较高；占百强企业公众物业总物业费收入比为2.40%，同比增长0.52%。

此外，百强企业公众物业费收入均值从2015年的1997.20万元增长至2020年的7289.71万元，复合增长率为29.56%；与平均管理面积变化相比，公众物业物业费收入增速（55.77%）不及公众物业平均管理面积的增速（68.20%）。

百强企业公众物业服务收入情况

公众物业管理行业动态

一、项目拓展频频，市场竞争加剧

在后勤服务社会化改革进一步加深，政府不断鼓励社会资本参与公共服务领域等政策引导下，越来越多的物业服务企业顺势开拓博物馆、剧院、交通枢纽、机场等公众物业领域。多家物企在各自主管领域业绩保持良好态势下，不断涉足多种公众物业形态，企业也不断的扩张公众物业管理服务的数量和范围，中标项目增多，行业竞争加剧。

2021年部分物企公众业态中标项目

二、兼并整合，加速提升行业集中度

公众物业适中的毛利吸引着更多优质物业服务企业参与布局，行业收并购正在加速。美的物业2019年8月收购北京金颐都物业，助力公司公共场馆在管项目规模的扩张；雅生活集团于2019年9月收购中民物业板块60%股权，中民物业业态布局中公共建筑占比达50%，其中涵盖多个公共场馆项目；2021年7月，碧桂园服务收购了海口新华正达空港服务有限公司70%股权，后者经营范围包括民用机场经营、航空运营支持服务、航空商务服务等，此次收购补充了碧桂园服务机场服务业务缺口。物业服务企业通过收并购加速了行业集中度，但由于目前物业行业依然高度分散，未来整合仍将延续。

公众物业管理的发展前景和趋势

一、行业前景广阔，盈利空间良好

随着我国经济的快速发展，城市化进程不断推进，人们物质生活水平不断提高，进而带动文化、娱乐、交通等公众物业服务的需求逐年增加，未来公众物业的持续建设以及居民对高品质公众物业服务的需求，将促使公众物业管理行业持续稳定发展。同时，公众物业管理可挖掘的增值服务空间巨大，盈利空间广阔。

二、注重品牌价值，凸显竞争优势

依托品牌影响力与宣传推广力度的不断加大，品牌物企将优先得到客户的了解与认知，成为客户的重要选择目标。对于业主多为政府部门的公众物业而言，企业品牌价值更为重要，品牌影响力优势让企业在招投标中占据有利位置。加强品牌建设，是企业发展到一定阶段的必经之路，未来品牌价值将成为核心竞争力，助力企业规模拓展。

三、智慧物业加速，助力服务升级

物联网、云计算、大数据、人工智能等现代信息技术手段的发展为物业服务企业提供了新的发展机遇。同时，新基建凸显大数据、人工智能等新技术领域的建设，在数字化基础设施加速建设下，公众物业管理也将大量引入智能化、信息化设备，促使物业服务企业主动深耕基础服务、升级服务设施。