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郁亮的信心:万物云要在“冬天”上市

2021-11-08 08:38:02 时代财经 


图片来源:视觉中国

地产行业一片低气压中,万科拆分物业板块上市的动作终于进入了实质阶段。11月5日晚间,万科发布公告称,拟拆分所属子公司万物云到香港联交所上市。

万科方面表示,目前万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三方面均已呈现良好发展势头,公司认为上市时机成熟,董事会已审议通过,下一步将提请股东大会审议。并表示,本次分拆上市后,公司仍将继续保持对万物云的控股权。截至11月5日,万科直接或间接合计持有万物云62.889%股权,持有股份数660,602,000股。

消息引发了资本市场的强烈关注,有投资者认为这将为地产行业注入了信心,一扫连日来地产行业的低迷气氛,也有分析指出当下并非上市最佳时机。

而对于万物云的上市,万物云CEO朱保全在朋友圈以“恰逢其时,合伙奋斗”八个字总结。

作为物管行业龙头,万物云为何选择在郁亮口中的行业“冬天”上市,以另一龙头碧桂园服务为参照,万物云的盈利水平如何,又将收获怎样的估值?

“冬天”里上市的万物云

尽管万科方面多次公开表示“万科物业暂不考虑上市,会等到合适的时机”,但过去一年,万科物业的新动作始终不断。

2020年10月,万科物业正式更名为“万物云”,并推出国内第一个以城市服务为定位的全新品牌“万物云城”,与万科物业、万物梁行共同形成三大空间子品牌体系,被称为万科造物业领域的“三驾马车”。

今年以来,万物云更是不断跑马圈地。8月,万物云以换股的方式获得阳光城(000671,股吧)旗下物业平台阳光智博100%股份;9月,三盛旗下伯恩物业被并入万物云,前者拥有超7000万平方米的管理面积。而据万科年报披露,截至2020年底,万物云在管面积达5.66亿平方米。

从规模上看,市场对万科物业上市期待已久,然而目前的行业环境,万科物业是否等到了它的最佳时机?

近段时间来,受资金链紧张影响,不少房企面临至暗时刻,多家物业上市平台都被母公司抛售股权,与此同时物管行业大鱼吃小鱼的收并购也更为频繁。

中指研究院数据显示,截至11月1日,物业管理行业年内发生并购交易63宗,涉及并购方33家物业公司,交易金额约315亿元,相比2020年全年交易总额大幅增长198%。仅第一季度公告披露的并购事件就达15宗,披露交易金额约115亿元,超过2020年全年总交易额。

有业内人士指出,万科或许已错过物业上市的最佳时机,去年至今,物业企业的估值大多已跌去三到四成。也有分析认为,在行业的马太效应下,万物云此时上市也将带来更多收并购的机会和空间。碧桂园服务总裁李长江此前就指出,行业远未到高度集中的阶段,对有志于做大做强的公司都有很大机会。

据时代财经梳理,今年以来,碧桂园服务、旭辉永升服务、世茂服务就先后进行配股融资,所募集资金大部分将用于收并购,物业行业或将迎来洗牌。

港股又将迎来千亿巨头

作为国内物业公司的龙头,万物云的上市也将揭开市场对其盈利和估值的猜想。

财报数据显示,2018年度、2019年度及2020年度,万物云分别实现收入为97.96亿元、127.00亿元、182.04亿元,同比增速分别为32.95%、29.65%、27.36%。

对比上市物企碧桂园服务,2018年至2020年营业收入分别是46.75亿元、96.45亿元、156.00亿元,同比增速分别为49.74%、106.31%、61.74%。

单从增速来看,万物云持续低于碧桂园服务。不过,2020年两者的收入分别是182.04亿元和156.00亿元,差距逐渐缩小。

从盈利表现上看,时代财经了解到,截至2021年6月30日,碧桂园服务营收为115.60亿元,毛利为38.60亿元,经营利润为30.11亿元。万物云今年上半年的营收为103.83亿元,经营利润为10.43亿元,营业利润率仅有10%,与碧桂园服务之间还是有一定差距。

一位不愿具名的投资人告诉时代财经,“万物云作为行业头部企业,在管面积、营业收入和增速方面都很可观,在上市物业股估值分化的当下,万物云的上市将会对生态带来巨大冲击。资本市场很久没有新标的,万物云本次上市将受到较大关注。”

估值方面,目前碧桂园服务市值达1700亿港元(约合人民币1461.01亿元)。参照碧桂园服务等公司,市场给予万物云的估值在1500亿-3000亿港元之间,行业龙头或被刷新。

对于万物云上市是否会对当下的物业企业有所冲击,上述投资人表示:“万物云的优势在于城市服务,碧桂园服务在物业服务方面的颗粒度更细致,服务范围更广,二者各有千秋,但从物业本身来说,个人更看好碧桂园服务。”

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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