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世茂服务叶明杰:“城市大管家”背后的城市服务内涵与逻辑

2021-11-08 09:39:07 克而瑞物管 微信号 



物管行业弹指间迈过了四十年。

四十年间,有物管行业自我迭代和发展的沧海桑田,也有企业承前启后、日新月异的前赴后继。与之共同变化的,还有物管领域不断自我丰富的行业内涵和定义,而这其中,城市服务就是最为典型的一种。

从早些年满足社区的传统“四保”业务就足矣,到现在物企纷纷将服务的对象瞄准了城市这一更为广阔的天地,让城市服务虽仍是蓝海市场,但早已竞争激烈,刺刀见红。

而当我们谈及物企参与城市服务时,世茂服务显然是其中的佼佼者。虽然起步并非最早,但是凭借着企业自身惯有的灵敏嗅觉,以及成熟的商业思路,世茂服务的城市服务正以肉眼可见的高增速跻身物管行业的前列。

10月29日,在世茂服务登陆港交所一周年之际,在城市服务领域又有了新布局:“Hello City”——世茂服务上市一周年答谢宴暨城市服务业务发布仪式在上海外滩茂悦大酒店举行。

发布仪式上,世茂服务正式发布城市服务业务发展蓝图,定位“世茂服务城市大管家”,重磅发布针对城市服务研发的服务产品体系,致力于实现“服务让城市更美好”的发展愿景。

活动现场,世茂集团董事局副主席、总裁,世茂服务董事局主席许世坛表示世茂集团拥有着强大的朋友圈,将助力世茂服务城市服务业务开展更多合作和拓展,助力新发展和新跨越。

解锁“城市大管家”

世茂服务从未停止过向前探索的步伐,发布会提出的“城市大管家”,也正是公司向外界分享的一份专属世茂服务在城市服务领域的解答。

众所周知,由于城市服务领域涉及的范围极广,因此即使是实力雄厚的头部物企,在选择切入城市服务赛道时,往往也会结合自身特色来选择自己的切入点

比如万科物业的城市服务模式是自上而下的,通过与具有示范意义的标杆区域合作来切入城市服务这一领域;碧桂园服务则是自下而上,更多的从三四线城市的环卫服务发力,作为进入城市服务领域的突破口;保利物业将城市服务的重心对准了城镇,开启城镇公共服务管理这一独具特色的领域;招商积余则更多凭借自身管理大体量项目的优势以及自身央企的企业性质,来对城市服务做一个切入,一般都涉足一些体量比较大的城市服务项目的管理。

那么,同样作为城市服务领域内的佼佼者,世茂服务对自身“城市大管家”的定位又是如何解读的呢?

从发布会披露的情况来看,世茂服务城市服务业务是以“城市大管家”为角色定位,一脉相承于“物业管家”传统优势,从服务“居民”延伸至服务“居民+市民”,从服务“墙内”延伸至服务“墙内+墙外”,从“单一”物业服务拓展为“全场景”城市服务

具体来说,即以市民需求为中心,形成城市环境管家、城市空间管家、城市焕新管家、城市智慧管家等4类服务系列,25项细分产品,实现“加减乘除”的目标:帮助政府加强城市服务质量,减轻城市运作压力,乘以服务业态场景,除去城市管理难题。

而在发布会召开之前,世茂服务控股有限公司执行董事及总裁叶明杰在接受物业深度观察专访时则对公司的城市服务做了更为详细的阐述。

世茂服务执行董事兼总裁叶明杰

“推出城市大管家,是世茂服务近期将自己的业务进行梳理以后,一个统筹的最终结论,而之所以是‘城市大管家’,则是因为城市服务的管理主体往往会是各级政府,物企进入城市服务领域,实际上是做政府的助手,做政府在这一领域内的管家,通过服务让这个城市更美好,让城市的治理能够更精细化。”叶明杰说。

在他看来,城市治理精细化是时下最热点的话题之一,经常被中央政府和各级地方政府提及,而在具体实操过程中,政府往往也迫切需要实际落地的抓手来完成城市的精细化管理。

“我也很认同当前其他物企在城市服务领域所做的一些开拓。”叶明杰说,“但是世茂服务在这方面的具体思路还是不同的。世茂服务‘城市大管家’的框架中还细分了‘4个管家’,分别是城市环境管家、城市空间管家、城市智慧管家以及城市焕新管家,这其中包括了我们对城市管理的全部核心内容。”

具体来看,环境管家方面,目前世茂服务主要还是通过环卫业务为切口来进行落地。

“我们在环境管家方面的切口是环卫业务,但同时还对传统的环卫业务进行升级,包括环卫、绿化、道路管养,设施设备管理、执法辅助以及秩序维护,类似的服务内容都涵盖在内。这种面向于城市的环境的治理,我们将其统称为城市环境管家。”叶明杰说。

然而,世茂服务的城市环境管家业务其实还包含了更深层次的逻辑

“更重要的是,城市环境管家所涉及的业务,甲方往往是各地方政府的负责人。因为在整体城市精细化治理的宏大课题下,各地方政府的主要负责人都是精细化治理的直接责任人,那么我们通过环境管家的业务,加上自身优质的服务能力,迅速获得更多的认知,这在另一方面可以帮助我们在一个地区迅速的提升自己业务的浓度和密度。”叶明杰直言。“而在一个地区业务浓度、密度提升,对我们的降本增效又能起到很多积极作用。”

如果说城市环境管家是世茂服务在对传统环卫业务上的一次彻底升级,那么“4大管家”中的城市空间管家,则标志着公司对空间管理能力上的一次新的突破,实现了从原先的“大空间”向“小空间”的能力转移

“越小的空间越需要企业自身有强大的运营能力。”叶明杰说,“就城市服务而言,城市道路、街道就是大空间,而类似体育馆这样的公建项目就是小空间。以体育场为例,对小空间的运营,就包括赛事运营、场地运营、资源空间运营,包括做建筑物中节能等等一系列业务,以及所有设施设备的管养,这个就是我们谈到的空间运营。未来世茂服务会以传统物业管理业务为切入口获得相关的空间资源,然后引入专业的空间运营团队,来做进一步的空间运营的工作。”

城市智慧管家方面,世茂服务的智慧管家实际上是帮助政府解决民生问题的,通过环境管家、空间管家的进一步打造,以及焕新管家拉动需求之后再逐步开展的业务,目前仍是一个全新的新领域,具体如何开展,公司自身还在研究过程当中。

城市焕新管家方面,“这实际上是城市焕新大框架下的一项帮助社区焕新的业务,城市焕新包含了社区焕新,但是社区焕新里面并不能大拆大建,要做的是微更新。”叶明杰说。

值得一提的是,在4大管家的具体业务里,世茂服务并没有打算从零开始,收并购可能是其开展具体业务的必要路径

“城市焕新管家的业务早期要做规划做设计,现在的物业公司普遍不具备这个设计能力,因此我们基本都不会选择从零开始做,通过收并购构建能力将成为重要途径,而城市环境管家也较为类似,收并购构建能力也会是主要路径之一;城市空间管家则可能就需要我们跟自己内部的资源,比如说是世茂服务旗下的商业公司去沟通同,去合作做城市空间管家,或者跟一些国有企业合作。而做城市智慧管家,世茂服务一定不会自己从零开始建,可能会去找头部的这些智慧城市的公司,共同成立一家合资公司进行线上线下的无缝衔接。”叶明杰说。

整体来看,未来在城市服务业务方面,世茂服务将从三个阶段实现从“物业管家”到“城市大管家”的自身迭代升级:

第一阶段,通过协同获取各服务系列下的项目资源,提高获单率,快速扩展至全国。

第二阶段,通过打造环境治理、市政环卫、城市更新、城市级智慧停车运营、智慧平台建设等“爆款产品”,跑通业务模式,实现业务能力持续升级。

第三阶段,通过将业务能力升级后的四大服务系列统一平台化,构建城市服务生态圈,最终建成“城市大管家”。

城市服务已成新支柱

城市服务在世茂服务的整体战略规划中的重要性,在2021年的半年报中就已经体现的淋漓尽致。

根据公司2021年半年报显示,报告期内实现营业收入42.34亿元,同比大增171%。具体分类来看,公司的营收主要由物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务和城市服务四个板块组成

相较于2020年年报中公司的营收构成仅有物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务三大块而言,城市服务在当前报告期内,首次成为公司新增的主要收入来源。具体收入上,公司上半年城市服务领域营收破亿,达1.34亿元。

在具体布局上,2021年5月以来,世茂服务分别合作深圳深兄环境有限公司(以下简称“深兄环境”)和无锡市金沙田科技有限公司(以下简称“金沙田”),布局大湾区和长三角两大重点区域,构建城市服务核心综合能力。

其中,深兄环境是大湾区前十环卫公司,连续13次获得深圳环评指数榜首位,根据最新的消息显示,近期深兄环境有限公司中标深圳市松岗街道清扫保洁、垃圾清运及配套公厕综合管养服务项目,中标金额6115.873万元/年,合同一年一签,服务期三年,总金额高达1.83亿。

金沙田位列市政环卫行业全国第六,深耕长三角区域。两家公司均属于国家高新技术企业,均具有清洁清洗国家一级资质,业务涵盖城市环卫、垃圾分类处理、路政设施安装、园林绿化工程、智慧街区等。

另一方面,世茂服务与地方政府合作,仅半年多时间,城市服务产品在宿迁市宿城区、哈尔滨市阿城区、贵阳市贵安新区等全国9个地区“多点开花”。

以宿迁市宿城区为例,继2020年世茂服务与宿迁市宿城区人民政府签订合作协议后,双方已组建专业化运营管理公司,合力构建“城市综合运营管理服务平台”,2021年7月26日已中标当地地标性公共空间宿迁酒都公园综合管理项目,同时此前还落地了城市公共空间管理、政府公建等多个项目,分批次落地项目包,未来还将批量接管和拓展更多的城市空间服务业务。

畅游城服蓝海彰显硬实力

城市服务赛道上的如火如荼,其背后和世茂服务硬核实力有着密不可分的关系。

根据公司2021年半年报显示,营收方面,世茂服务实现营业收入42.34亿元,同比大增171%。

具体数据上,不仅整体营收翻倍,在各项主要收入项目上,世茂服务也大多取得了极为高速的发展。中报数据显示,截至2021年上半年,公司物业管理服务收入23.22亿元,同比增长183.3%;社区增值服务收入13.93亿元,同比增长233.9%;城市服务收入破亿,达1.34亿元。

除去营业收入,世茂服务在盈利能力上也得到了快速的发展。中报数据显示,2021年上半年,公司实现归母净利润5.78亿元,同比增长136%。高增速营收下,归母净利润的持续增厚,基本描绘出世茂服务在2021年上半年高增速同时高质量发展的全貌。

此外,公司在管理面积上也延续了2020年年报中高成长的一面。截至2021年6月30日,公司的合约面积2.39亿平方米,同比增长91%,在管面积为1.75亿平方米,同比增长达104.2%。目前公司在管项目达到661个,覆盖了全国29个省、直辖市和自治区、以及117个城市。

而在市场拓展方面,在世茂服务2.39亿的合约面积中,来自世茂集团的面积占比31%,内生项目集中在一、二线城市,定位中高端客户群体,锁定优质用户及资产,为增值服务带来更大挖掘空间。来自第三方的面积占比大幅提高至69%。

具体来看,世茂服务的第三方竞标外拓成绩同比2020年上半年增长近29倍,更夸张的是,2021年仅仅过去半年,公司在市拓上取得的成绩就要超越2020年整年的18%。

值得一提的是,在第三方拓展方面,世茂服务也并非单一追求规模。数据显示,世茂服务第三方竞标外拓平均物业费屡创新高,达每月每平方米2.2元,续约率接近100%,客户满意度行业领先,高达91%。

市拓的凶猛,带来的是公司在业态上的进一步丰满。半年报数据显示,截至2021年上半年,公司在非住宅业态占比高达61%,反过来,市拓业态的多元化,也进一步证明了世茂服务构建外拓能力,以及往多元业态综合拓展的决心。

2021年上半年,世茂服务中标多个优质项目,比如,在高校项目上,获得了北京邮电大学、中央民族大学(丰台校区)、天津大学等物管合约;此外,还拓展了广州猎德净水厂、成都地铁2号线等优质标的,涵盖包括学校、公建、地铁等在内多个业态。

对于市拓速度和质量大幅提升,在业绩发布会上,世茂服务执行董事兼总裁叶明杰表示,2021年世茂服务对第三方竞标外拓全面升级升维,建立起了“1+4”业务全链条能力。世茂服务采用公式化思维构建市拓标准化能力,将市拓拆分为有效信息获取、项目踏勘和评审效率、谈判和投标转化率等关键环节,并逐一有针对性地打造提升各项能力。

结语

近年来,世茂服务的发展速度非常迅猛。眨眼间,公司已经由一家以服务中高端住宅为特色的企业,蜕变成了横跨医院、学校、公建、写字楼、城市服务方面均有布局的全业态综合性物企。

现如今,在城市服务领域上,世茂服务给出了一套自己的体系和路径,和此前的碧桂园服务、万物云等等头部物企一道,在这片巨大的蓝海市场内开疆拓土。

正如此前业内的判断所说的那样,并非所有的物企都有能力开展城市服务,更并非所有的物企都能够在城市服务领域内建立起自己的体系,显然,世茂服务就是那家即能够开展业务亦能够输出方法的头部物企。

世茂服务的城市服务,值得期待。


(责任编辑:常丹丹 HO016)
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