行业“大白马”万物云拟分拆上市，物业资本市场格局初定

引 言

11月5日，万科A发布关于拟分拆子公司万物云空间科技服务股份有限公司到香港联交所上市的公告：由万科持股62.889%的万物云将以正常IPO方式登陆联交所。

据万科业绩报告及此次招股书数据显示：2020年、2021H1，万物云营业收入分别达182.04亿元、103.83亿元，利润率分别为10.0%及9.4%；2020年万物云在管规模5.78亿㎡，仅次于碧桂园服务。

本次分拆万物云上市目的亦在报告中注明：

于万科而言，有助于突出万科在空间科技服务领域的发展优势，有利于万科向开发、经营、服务并重的转型发展；

于万物云而言，可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升万物云竞争优势。

一

2021年并非物企上市的黄金时间

却是万物云最好的上市时间点

截至10月31日，物业行业新增13家上市企业，上市平均用时已延长至190天，相较于2020年拉长51.2天；除2家因被收购而终止上市外，目前有5家企业招股书失效，仍有超20家待上市物企。

交表企业数量的增加并未带动上市数量的急剧上升，与之相反，物业行业正处于集中失效、上市股价持续破发的阶段，资本市场因物业板块高同质化、标的稀缺性逐渐丧失，对物企上市的态度在近一年发生巨大转变。

此外，与物业行业紧密相关的地产行业因政策调控、融资渠道缩紧、现金流动性危机等缘故，多次对外出售旗下可变卖资产以获取资金改善，也使得市场对物业上市持异常的谨慎态度。2021年初至今，已有多家上市或待上市物企被地产企业置于货架，以换取流动性筹码，如奥园健康、新力服务、佳兆业美好、阳光壹佰物业，以及已完成交易的蓝光嘉宝服务、富力物业、邻里乐控股、第一服务控股等。

在2021年资本市场对企业资质、特色较为“平庸”的物业企业友好度下降的情况下，万物云则“逆势而上”，以板块规模及营收领先、创新性强、多元化业务完善等优势，撬开资本大门；在吸引资本关注度及资金上都具有极强的竞争力，且作为头部物企之一，万物云一直标榜自己是非传统物企，所讲出的资本故事预计也将令市场耳目一新。

此外，正如万科在公告里披露的，上市将给万物云的发展提供更多元化的融资渠道。相较于2020年，恒大物业、金科服务、融创服务、华润万象生活集体于下半年登陆资本市场，对各家企业的募集资金起“分流”作用；万物云选择在当前低迷的市场环境中上市，企业有望突破2020年融创服务融资规模，再刷新物企IPO融资记录。

二

吸睛更吸金

万物云上市将加速建立物业板块资本新格局

万物云一旦上市成功，将在资本板块和物业行业溅起巨大水花：资本板块，以万物云、碧桂园服务等头部企业对资金的虹吸将进一步加剧；物业行业，万物云“革新”的战略理念或将给物业行业注入一针强心剂。

资本市场：加剧虹吸效应

这一巨无霸企业的上市，将会对已上市物企在市场上交易资金产生巨大的“引流”作用，对部分物企的股价产生较大的不利影响。

当前，物业上市板块已在成交量、成交额、市值及市盈率等多方面呈现分化态势，以11月1日至5日的周成交额来看，28家企业获得低于5000万的成交金额，其中7家企业周成交量为0，而板块市值第一的碧桂园服务则获得30.47亿元成交额，是位列第二位的世茂服务的近3倍。

以万物云的行业地位、业绩实力来看，企业上市后必将获得大量投资者追捧，尾部企业“无人问津”的成交局面将会进一步加剧，市场的资金将被吸至优质的头部企业。

物业行业：多方利好

其一，给当前低迷的物业行业注入强心剂

近几年，物业企业追赶上市，向外宣传物业存在“万亿蓝海”市场，物业是存量时代的未来；并借助资本市场力量获取资金、打响品牌、加大并购整合，实现“快速超车”目的。

然而，随着物业股稀缺性不再，物业板块的增值服务多依靠母公司资源输送，“住宅物业管理”这个标签下的故事已让资本市场及投资者感觉疲倦；同质化的物业企业服务内容让资本对物业行业追捧热度逐渐下降。

在物业行业阶段性调整期内，万物云IPO无疑对当前低迷的物业板块注入一剂强心针，或许会在新规落地前，万物云将带动整个物业板块进行最后冲刺。

其二，万物云战略理念引发物业行业新的思考

一方面，万物云的伞型框架模式类比谷歌母公司Alphabet的项目架构，这一战略模式是当前物业行业中独一无二，堪比物业行业里的“腾讯”。

实质上，物业行业在2020年黄金发展的时代，于当初互联网爆发时代类似，是互联网行业的一个缩影。未来，物业行业的发展或会与互联网行业相似，最终形成腾讯、阿里、百度等几个巨头竞争的局面，物业行业或将形成碧桂园服务、万物云、保利物业、华润万象生活、龙湖智慧服务等头部企业瓜分市场，其他物企众星拱月的格局。

另一方面，万物云的合作发展理念与传统的收并购模式不同，万物云创立的“睿联盟”平台，旨在吸引优质的企业与其合作，加入“睿联盟”的企业有望实现独立上市，万物云将作为一个“孵化平台”的角色，以科技和服务培育、赋能优质企业。在小型物企发展受限的情况下，上市后的万物云虹吸效应将更加突出，未来将有更多的企业加入“睿联盟”，从而提升行业集中度。

此外，收入透明化及服务多个触点感知方面，万物云亦走在行业前列：

2020年，万科物业管理层宣布万科物业所有在管小区电梯广告收益透明化；

2021年,万科物业宣布全部签约合同期内所服务的住宅项目将从2022年1月1日起设立“电梯困人关怀金”。

万物云基于保障业主权益为出发点，开创多个行业“先河”条例规定，在敢于创新、勇于承担社会责任的企业发展理念下，赢得了较高的肯定。

综合来看，物业行业已在资本板块、规模及收入、品牌知名度等多方面呈现“强者愈强、弱者愈弱”的马太效应现象。一旦万物云加入资本市场，除未上市的龙湖智慧服务、金地智慧服务外，将形成以碧桂园服务、万物云、华润万象生活、保利物业等为代表的头部梯队，行业资本市场格局初定。

三

从蛰伏到崭露头角

万物云早已启动措施布局资本市场

从万物云2018年至今的举动看，可以将企业三年的发展简单概括为：蛰伏期、梳理期、发力实施期，三年深度发展给企业时间和机会丰富自身业务布局，最终促成上市行为的实质行动。

蛰伏期（2018-2019年）

2018年起，房地产企业分拆物业赴港上市成为热潮，当年便有雅生活、碧桂园服务大型物业企业赴港上市。

自此时起，郁亮便多次在不同场合被提问，万科物业何时上市？郁亮称“待万科物业实力成熟后再上市”，此次万物云的IPO便是郁亮口中的“成熟期”的到来，是时候摘果实了。

2018年-2019年，万物云开始在城市服务、商业服务、增值服务等多方面涉猎，并在后续几年将该类项目运营至成熟化。

商业服务方面，万科物业与戴德梁行在资产服务领域建立新的战略合作，强强联合成立万物戴德梁行资产服务有限公司（“万物梁行”），在大中华区整合商业物业及设施管理服务。

2020年，万物梁行对外披露，截至2020年10月，商写物业管理规模超1亿㎡。

城市服务方面，万科物业自2018年起逐步探索珠海横琴城市服务，成为业内首批城市服务布局商。

增值服务方面，2018年，万科物业与海康威视(002415,股吧)通过战略合资成立万御安防，欲成为安防服务第一品牌；万科租售中心于2018年进入市场化阶段，并正式升级为朴邻发展。

梳理期（2020年）

2020年，物业上市热潮达到巅峰，全年包括世茂服务、金科服务、恒大物业、华润万象生活等18家物业企业赴港上市，上市数量与2014-2020年上市总和相当。

此时，万物云也多次被问到上市计划，万科集团董事会主席郁亮表示，万科物业一定会上市，但时间还没确定。“在万科的设想中，未来能够上市的业务都会上市，去接受市场的考验，但时机要拿捏好，最担心万科物业在资本中迷失初心，想先把业务做的扎实”。

2020年，万科物业完成对前期孵化品牌的梳理后，正式完成从“万科物业”到“万物云”的更名；并加大对股权架构的梳理，此时，实质上万物云“欲上市”的想法也呼之欲出。

品牌梳理方面，升级为“万物云”是基于公司管理层意识到万科物业升维为万物云的时机已成熟：企业已需要从社区到商企、再到城市，从物业服务到资产服务、再到设施服务，更专注、更好地服务客户。

万物云意在“在空间，以科技服务的方式，让公司可以服务更多客户、服务客户的更多方面”，是由“第五空间、万睿科技、万物梁行、万科物业、朴邻发展、万物云城、万物成长”六大品牌构成，分别向业主和物业企业提供商业服务、智能服务、城市服务和孵化服务。

除品牌梳理外，当年万物云在股权架构和人才培育上亦有多种动作：

万物云成立深圳市万科物业控股有限公司；

万物云面向全国的"五万人招聘行动"启动，其中包括40000+个基层服务岗位、100+个专家岗位、近100个中高端科技类岗位；

万物云将深圳、杭州、大连、佛山、武汉、青岛、西安等28个城市公司转让予了深圳万科物业控股。

从目前来看，万物云在2020年更名后，便开始进行上市前的股权架构搭建。

发声期（2021年）

2021年，共有近30家物业企业向港交所递交上市申请，已上市的物业企业频繁进行收并购，并有多家企业进行配售、发债融资，以扩大企业的在管规模或延伸服务触角。

同样，2021年的万物云亦频繁对外发声布局，在收并购领域、品牌输出及公开市场等不断发声。

收并购方面，2021年万物云完成收购深圳市机场物业服务61%股权、伯恩物业97.2%股权及上港物业51%股权，成功换股阳光智博服务。

公开市场上，万物云注册资本从10亿增5.04%至10.5亿元；万物云发布安防机电服务品牌万御安防；其采购数字化团队对外发布数字化采购服务产品。

此外，作为第一批“睿联盟”成员企业的升龙物业近期以“万盈服务”身份向联交所递交招股书，有望成为该平台下的成功上市主体。

未上市的企业突然加大收购力度往往是企业欲上市的信号，同样，2021年万物云加大对外合作力度，以较低成本“云”纳多家大型物企，亦整合自身业务布局，上市布局意图进一步显露。

结语

终于，“万物云将上市”这个消息尘埃落定，这说明，当前万物云已具备郁亮曾在媒体交流会上提及的“上市的基础和实力”。

但是，万物云将以何种身份上市仍旧不得而知：

2019年万科业绩发布会上，郁亮曾说，万物云并不会以“物业服务商”的身份去上市；

此后，万物云CEO朱保全及万科董事会主席郁亮在多个场合，均强调，万物云将不以物业公司的概念上市。

未来，无论是以对标“贝壳”，以空间科技服务、赋能物企的互联网公司上市，还是普通的物管公司模式登陆资本市场，都将引起物业板块新一轮资本的狂欢，亦将向投资者讲出另一个关于物业服务的故事。