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京城佳业上市即破发:国企也念不好“物业经”了?

2021-11-12 08:21:35 和讯房产  刘健会

距离上一支物业股上市已遥遥四月有余,终于,京城佳业在香港联交所上市钟声响起。 

但整体看,资本市场反响欠佳。在周二暗盘交易中京城佳业跌破发行价,富途证券的报价显示,截止暗盘交易结束,京城物业股跌0.85%,报8.210港元,市值12.04亿港元。 

11月10日,京城佳业上市后破发,截至收盘,京城佳业报价8.260港元,下跌0.24%,次日京城佳业继续下跌,截至收盘报收7.40港元,下跌超过10%。 

诚然,近期赴港上市的公司多出现破发,但是京城佳业是较为稀有的国企物业公司,上市后便破发,次日更是大跌,京城佳业差在哪里?  

体量小利润率低,但也有亮点

从业绩层面来看,京城佳业是一家规模较小的物业公司,利润指标弱于行业平均水平。 

截至2021年5月31日,京城佳业物业签约建筑面积和在管建筑面积分别为3230万平方米和3050万平方米。而2020年末,已发布年报的43家上市物企中,除了浦江中国、南都物业(603506,股吧)和特发物业没有披露在管面积外,其余40家物企在管面积总计42.74亿平方米,简单计算,物业行业的平均在管面积已经逼近亿平方米,而京城佳业难免有些托了后腿。  

在经营上,京城佳业的净利率和毛利率也低于行业平均水平,2018-2020年公司的净利率分别为4.5%、4.9%、6.3%,毛利率分别为20.8%、19.8%、20.8%,但根据同花顺(300033,股吧)的数据显示,2020年大部分物企毛利率水平在20%~35%,净利率大部分位于10%~20%,京城佳业的利润率和毛利率都处于较低水平。与其市值相近的几家公司毛利率也高于京城佳业。   

且受制于母公司城建集团的深耕京津冀的发展定位,京城佳业的业务也主要以京津冀地区为主。京城佳业于京津冀地区的在管建筑面积为27.3百万平方米,占在管建筑面积的89.4%。 

京城佳业签约建筑面积增长缓慢,未来缺乏盈利增长保障,京城佳业2019年、2020年以及2021年前5个月,签约面积增速分别为9.13%、-1.18%、4.42%,并未能实现稳定增长。  

但是,在一些盈利指标上,京城佳业表现亮眼。首先是第三方在管总建筑面积方面,京城佳业由2018年末的300万平方米增长至2020年末的2340万平方米,复合增长率高达179.8%。 

被视为未来利润增长关键的社区增值服务,京城佳业近三年分别占比为26.5%、22.2%、22.5%,相对行业整体层面来看,占比较高。 

京城佳业于5月递交招股书,在11月上市,不可谓不快。有券商人士认为,京城佳业能够如此顺利上市与其背后的国资背景有关。 

国资控股 靠山过硬

京城佳业是资本市场上较为少见的国企物业公司,公司由A股上市公司城建发展及其母公司城建集团控股。 

前三大股东分别为城建集团、城建发展及住总集团,在上市前三家公司合计共持有京城佳业已发行股本总额共计约98.87%,上市后被摊薄至74.15%。 

而城建发展及住总集团分别由城建集团持有41.86%及100%,城建集团为隶属于北京市人民政府的国有全资企业。所以,京城佳业是北京国资委的控股物业公司,也是北京市属的唯一物业上市平台。 

或得益于此,京城佳业参与了大量的政府项目,长期为国家体育场、政府办公大楼、国资委控制的企业集团提供物业管理及相关服务。公司还管理335条胡同,在管胡同建筑面积约640万平方米,2020年合同总额7000万元,在北京胡同总数占比超30%。 

但京城佳业对控股股东议价能力较弱。公司招股书显示,截至2018年、2019年、2020年和2021年5月31日止五个月,北京城建集团及其合营企业及联营公司所开发的住宅物业的平均物业管理费分别为每月每平方米人民币2.1元、2.1元、2.2元和2.3元。 

同期,非北京城建(600266,股吧)集团或其合营企业或联营公司所开发的住宅物业的平均物业管理费分别为每月每平方米人民币2.9元、2.8元、3.0元和2.7元。京城佳业表示,造成该差异的原因之一是北京城建集团及其合营企业及联营公司所拥有的若干住宅物业,经济适用房等房屋物业受到价格管制,以履行国有企业的若干社会责任。 

国企的背景在给京城佳业带来助力的同时,也向公司索取了一定的代价,有观点认为公司上市即破发的原因之一便是其国企承担的社会责任带来的利润率较低。延展至整个物业股,不论私企还是国企,整个板块都在下跌,物业似乎不香了。 

物业股神话不再

近期,恒生物业管理及服务指数(HSPSM.HI)大幅下挫,自7月2日尚有10284.26点,但截至11月11日收盘,已为6800.26点,下跌超过30%。该指数的成分股包含了诸如恒大物业、时代邻里、金科服务在内的诸多物业股,是较为全面的指数,该指数的整体走弱则一定程度上代表了物业行业的走势。 

有物业行业专家表示,物业股去年到今年6月有些过热,今年很长一段时间都在回调,行业在回到理性,整体下调是一种正常现象。某2020年上市的物业公司人士表示,公司的股价上市后一跌再跌,融资效果十分有限,并未形成太多助力,但当时物业上市是风口,故跟风上市,现在看来似乎不如预期。 

另一方面,资本市场的风口也在变化,更多的投资者把目光投向了更具吸引力的新能源赛道,投资者的资金配置开始转移,物业股的故事不香了,同时随着地产公司的颓势,与其强相关的物业公司也暴露出了越来越多的风险。 

光大证券指出,当下物业股正面临四大风险:一、人工成本占营业成本价高,如果未来最低工资上涨过快将挤压行业利润;二、非主业增值服务上盈利水平和竞争格局尚未清晰,存在拓展风险;三、关联方依赖,具有开发商背景的开发商在管面积增速多依赖母公司,如果母公司业务受阻则会面临业绩下滑;四、物业行业外包成本占营业成本比重常年上涨,外包质量如果无法管控,则会影响品牌形象和业主满意度。

END

(责任编辑:蒲莎莎 )
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