年报解读?| 合景悠活：多轮驱动稳中求进，实现跨越式高质量增长

文 | 研究员陈悦

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2022年3月29日，合景悠活（3913.HK）披露了公司2021年全年业绩报告。

整体来看，公司发展呈现高质量增长的特点。据企业业绩公告披露，公司营业收入约32.55亿元，同比增长114.6%；毛利润约12.26亿元，同比增长92.0%；年内利润6.84亿元，同比增长111.4%；在管面积206.1百万平方米，同比增长395.4%；合约面积277.9百万平方米，同比增长420.4%。所载核心指标增长均呈现高质量增长，而且在结构上也呈现了更加优化和多元的趋势，作为上市后的首个完整财年，公司超额兑现了承诺。

合景悠活历经20多年的发展沉淀，逐步成为一家中国领先的综合物业管理服务供货商，形成了住宅、公建及城市服务、商业物业管理及商业运营的多元化布局，业务集中于大湾区、长三角及中西部地区。逐步成为中国综合物业管理服务供应商，业务范围覆盖商业运营服务和住宅物业管理两大板块。

据年报数据披露，截止到2021年12月31日，合景悠活已经进驻全国20个省、自治区与直辖市的139个城市，为2000余个项目提供管理提供住宅物业管理及商业物业管理营运服务，覆盖4000余万用户。

营收同比增长114.6%，实现跨越式高质量增长

营收同比增长114.6%，实现跨越式高质量增长。据年报数据披露，合景悠活2021年营收达到32.55亿元，同比增长114.6%。2019年－2021年复合增长率达到70%，呈高质增长之势。

年内，合景悠活实现净利润人民币684.3百万元，同比大幅增长111.4%，实现每股股东应占盈利人民币33分，实现了企业的高速增长并积极回馈股东。毛利率保持高位，达37.66%，在已披露业绩公告的企业中处前列。

合景悠活的收入主要来自住宅物业管理服务和非住宅物业管理及商业运营服务两大业务板块。其中住宅物业管理服务主要是为社区内的家庭及住户提供服务，包含预售管理服务、物业管理服务及社区增值服务；非住宅物业管理及商业运营服务主要是购物中心、写字楼及产业园、学校、医院、政府机关等多业态类型提供服务。从2021年营收结构上看，合景悠活在保持非住优势的情况下，各板块收入均有良好表现。

其中物业管理服务是主要收入来源，并保持高速增长。截止到2021年12月31日，营收达到20.05亿元，较2020年7.93亿元，同期增长约152.8%，在总营收中占比达到61.6%。主要得益于在管规模及项目数量的提升，以及集团商业板块带来的强劲动力。

合景悠活在管住宅物业项目数目由2020年12月 31日183个，增至2021年12月31日的801个，使住宅物业在管建筑面积由2020年12月31日约29.1百万平方米，增至2021年12月31日约99.2百万平方米。非住宅项目数量由2020年172个，增至2021年1209个，使非住及商业运营在管建筑面积由2020年约12.45百万平方米，增至2021年约106.88百万平方米。

其次是社区增值服务，营收达到6.05亿元，较2020年2.90亿元，同期增长108.60%，在2021年住宅分部营收中占比达到18.59%。社区增值服务的高比率增长一方面是在管建筑面积的增长拉动，另一方面是合景悠活为业主提供了更加多元化的社区增值服务。

在预售管理服务上，营收达到4.14亿元，较2020年2.84亿元，同期增长45.77%，在总营收中占比达到12.72%。

在商业运营服务上，营收达到1.34亿元，较2020年0.97亿元，同期增长38.14%。该板块的业绩增长，除了管理面积增长的拉动外，还源于2021年为商业运营服务项目提供的前期规划与咨询服务及租户招揽服务的增加。

年内，其他增值服务收入达到0.98亿元，较2020年0.54亿元，同期增长82%，在2021年非住分部收入中占比达到7.39%。非住增值服务主要提供多媒体服务、工程及环境智能化服务及公共区域增值服务等，用智能化方式，不断对服务力进行创新。

按住宅和非住宅物业收入来看，住宅物业管理的收入占比分别为：预售管理服务20%；物业管理服务49%；社区增值服务31%。非住宅物业及商业营运的收入占比为：预售管理服务2%；商业物管服务32%；公建管理49%；商业营运服务10%；其他增值服务7%。

“开发商合作+收并购+第三方拓展”多轮驱动

在管面积实现快速扩张

合景悠活在2021年提出了多轮驱动战略，预期实现在管建筑面积目标2.0亿平方米，截至21年末，公司实现了2.06亿平米的在管面积，超额兑现承诺，在规模和综合运营能力均实现了高质量跨越式增长。同时，在结构上也实现了优化，截至21年末，第三方项目在管建筑面积占比达88.2%，市场化能力进一步得到印证。

市场化能力的不断提升为合景悠活的管理面积及营收的稳健增长提供了强劲动力。2021年，合景悠活凭借高质量服务、专业的市场团队、多元渠道以及良好的口碑和声誉，实现了第三方拓展的突破性增长，截至2021年12月31日止年度新增第三方拓展项目272个，新增第三方拓展建筑面积19.8百万平方米。

通过一线物业人员搜集信息，区域事业部落地，总部赋能支持的模式，形成了较为成熟的拓展路径。年内，通过出色的住宅物业服务质量和品牌影响力，获得了北京福美苑、河畔花城及长沙绿地公馆等优质住宅项目，同时，通过广受认可的综合商业物业服务及运营能力，获得了广报中心、欧派国际广场及广州渔珠湾海丝创新中心等优质商业项目，亦通过在公共物业领域的专业化、精细化和标准化的服务能力获得了中山大学中山眼科中心、上海少年儿童图书馆及广州市疾病预防控制中心等优质项目。

在管面积及合约面积均呈现跨越式增长。截至2021年12月31 日，在管面积206.1百万平方米，同比增长395.4%；合约面积277.9百万平方米，同比增长420.4%。

战略性并购是合景悠活实现规模跨越的重要的一环，公司凭借强落地执行能力实现了并购项目的整合及过渡。2021年至今，合景悠活并购了悠活智联（前称雪松智联）80%的股权、上海申勤80%股权，以及广东特丽洁50%股权（完成收购后累计持有其55%股权），合景悠活全国多业态、各区域实现了快速拓展，全业态优势进一步加强。

深耕区域，项目密度不断提升

在国家政策鼓励探索“物业服务+生活服务”的模式下，物业管理行业的发展前景和想象空间被持续看好，物业的服务价值也不断凸显。物业管理服务已经从建筑物的管理过渡到对业主需求的满足；从单一项目的服务到街道、片区、乡镇、城市的物业管理与运营服务；从住宅、商业的传统业态布局，到全业态生态链的发展。

合景悠活持续深耕，优化全国布局、深化优势区域布局。在巩固大本营大湾区，同时增强在长三角地区、中西部地区、海南及环渤海经济圈的业务及市场份额。2021年在重点区域内扩张，城市项目密度的提升，实现了较好的区域协同和规模效应。

截至到2021年12月31日，合景悠活在大湾区及长三角的持续深耕，实现在管面积分别达到76.51百万平方米及48.05百万平方米，深耕区域项目密度大幅提升，优势愈加突出。

入局城市服务，全业态多元化发展

合景悠活认为在行业边界不断被拓宽，服务的内容也更加丰富的机遇之下，未来行业的竞争更多的是综合实力的抗衡，而非单一领域的比拼。在业务领域方面，合景悠活已实现多元化的品牌矩阵和全业态覆盖，形成住宅、购物中心、写字楼、学校、医院、公建及城市服务等全业态布局。

在商业运营方面，合景悠活在管购物中心出租率88%以上、销售额同比增幅50%以上，收缴率99%。办公大楼出租率88%以上、收缴率100%。出色的商业运营为合景悠活提供强劲增长动力，并不断提升其商业竞争壁垒，实现全业态的高质量扩张。

在保持住宅及商业的优势业态上，合景悠活不断补充其他业态的管理服务经验。2021年，合景悠活把握市场机遇顺应政策号召，入局城市服务赛道。

收并购是企业在切入新的赛道中最快速高效的方式。自2021年至今，合景悠活陆续并购了3家企业，分别涉及住宅、商业、环卫、学校、政府公建等类型，在区域分布上与企业深耕的大湾区高度重合；在业态布局上，公司逐步形成全业态多元化覆盖，可以进一步提升企业的在不同赛道的竞争力。

悠活智联（前称雪松智联）是全国领先的“智慧城市”服务运营商，服务包括住宅、商业、市政、学校及医院等领域，收购悠活智联后，合景悠活将快速拓展全国区域版图，完善全业态布局，充分提升品牌的覆盖面和穿透力。

上海申勤专注于公共物业领域，包括政府机关物业、公共物业、学校物业等。收购上海申勤后，合景悠活在长三角区域项目集中度将进一步提高，全业态服务能力进一步加强，尤其是在公共领域，实现服务效率、服务质量的双重提升。

广东特丽洁专注于城市服务领域，深耕大湾区，在项目管理营运以及市场拓展方面积累了优秀口碑及行业认可度。收购广东特丽洁后，合景悠活多品牌全业态的优势将进一步加强，综合竞争能力进一步提升。

作为“全业态智慧服务运营商”，合景悠活把国家政策作为发展指向，坚持党建引领，积极布局多元产业。通过携手特丽洁，合景悠活布局城市服务领域，结合特丽洁在城市精细化治理上的丰富经验，双方协同发力，优势互补，致力打开全国各省的环卫市场，进一步拓宽城市服务业务版图，共筑美好多元的智慧城市。

截止到2021年12月31日，合景悠活与普洱市政府等达成战略合作，拓展城市服务的广度和深度，构建服务“软基建”能力；公司在积极寻求同业和异业的战略伙伴，力图进一步扩大版图规模，全国布局、全业态、多品牌的优势将进一步得到发挥。

小结

从行业发展来看，规模化、高质量发展是物业企业长期永续发展的重点。2021年合景悠活延续了高质量、高速度增长的态势，贯彻“多元化、全业态、多品牌”的战略举措，通过多轮驱动战略，布局全国，深耕区域，持续推进数字化转型，保障企业良好的成长性。

未来，合景悠活将持续稳步推进规模拓展，多轮驱动深化布局。从全业态到全生态，聚焦强协同或产业链上下游的拓展机会，构筑多元的悠活伙伴经济圈。持续推进成员企业深度融合，通过全方位赋能和市场化机制，实现协同效益。利用数字化科技赋能，营造更安全舒适的社区氛围，打造更绿色智慧的城市环境。作为匠心服务的缔造者、绿色生态的维护者、社会责任的践行者，合景悠活将一如既往传递共生共赢、协同发展的文化内涵，实现可持续的长远发展。

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