年报解读?| 碧桂园服务：2021年业绩稳健增长，行业龙头地位稳固

文 | 研究员徐雲

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2022年3月29日，碧桂园服务控股有限公司（股票代码：06098.HK）如期发布了2021年年度业绩报告。报告期内，碧桂园服务业务范围纵横发展，各项业务保持高质量快速增长，收入结构持续改善，经营效益稳步提升。全年实现营业收入288.43亿元（人民币·下同），同比增长84.9%；毛利润88.64亿元，同比增长67.3%；净利润43.495亿元，同比增长56.4%；股东核心净利润46.069亿元，同比增长58.7%。2021年每股基本盈利128.42分，同比增长31.6%；董事会建议派发2021年末期股息为每股人民币29.95分，同比增长36.9%。

碧桂园服务创立于1992年，经过30年的稳健发展，已成为中国领先的覆盖多元化业态的综合服务运营商，业务涵盖包括住宅、商业物业、写字楼、产业园、多功能综合楼、政府大楼、医院、学校及其他公共设施，如机场航站楼、高速公路服务站、文旅景区等多种业态。以“国际领先的新物业服务集团”为企业愿景的碧桂园服务，截止到2021年12月31日业务范围覆盖中国31个省、市、自治区及香港特别行政区的超过370个城市及海外，重点覆盖包括珠三角、长三角、长江中游、京津冀及成渝五大经济发达城市群，共管理6046个物业项目，向约742万户业主及商户提供品质服务。

增长稳健，总收费管理规模达8.5亿平

“十四五”期间，物业管理行业被提升至前所未有的高度，同时物业企业也被赋予了更多责任和内涵。政策利好不断释放，物业管理行业迎来规模发展的窗口期和机遇期，碧桂园服务无疑是本轮发展中的佼佼者。

收费管理面积翻倍，总收费管理规模达8.5亿平。年报数据披露，截至2021年12月31日，不含“三供一业”业务，物业服务收费管理规模为7.657亿平，同比增长102.9%；合约管理规模为14.379亿平，同比增长75.3%；另外，“三供一业”业务的物业服务收费管理面积、合同管理面积均约0.852亿平。算上“三供一业”业务，总收费管理规模达8.5亿平，总合约管理规模达15.2亿平。无论从合同管理规模还是收费管理规模来看，2021年碧桂园服务位居国内规模榜榜首都毫无悬念。

独立性增强，第三方拓展占比达54.8%。年报数据披露，截止2021年12月31日，来自碧桂园集团的收费管理面积为346.36百万平方米，同比增长26.4%，较去年同期增速下降8个百分点；第三方拓展收费管理面积为419.38百万平方米，是去年同期的4倍，占比增加至54.8%。从物业管理面积来源看，碧桂园集团的面积输送增速放缓，碧桂园服务品牌拓展强劲，其独立性逐渐增强，第三方在管面积占比逐年增加，2021年增速明显加快。

规模持续增长，从行业领先到行业第一。2021年碧桂园服务收费面积由2020年同期约377.3百万平方米增加约388.4百万平方米至约765.7百万平方米；除集团储备面积于当期转化为收费管理面积外，主要由于报告期内收购了四川嘉宝生活服务集团股份有限公司（“嘉宝服务”）、富良环球有限公司（“富良环球”）、邻里乐控股集团有限公司（“邻里乐控股”）等较大型的物业管理公司所带来的收费管理面积快速增加。

据克而瑞物管华南区不完全统计，碧桂园服务2021年收并购事项达14项，涉及广东、广西、贵州、湖北等10个省，收购标的含1家上市物企、1家递表物企，1家与上市物企进行的交易的非上市物企、其他7家非上市物企及4家非物企。行业加速整合，大鱼吃大鱼时代以来，碧桂园服务抢抓机遇，巩固行业龙头地位。

业务范围纵横发展，营收高质量快速发展

碧桂园服务壮大规模的同时，业务范围也在不断扩大。2021年年报提到，集团本年度开始提供商业运营服务，为购物中心、社区商业、特色文旅及写字楼提供商业策划咨询、招商、运营及策划服务等服务。商业运营服务的经营业绩新加入主要经营决策者为评估表现及资源分配而审阅的报告。

业务范围从产品的角度分为四个分部：1.“三供一业”以外的物业管理及相关服务，包括物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务；2. “三供一业”业务；3. 城市服务业务，包括环卫、清洁、污水及废物处理业务；4. 商业运营服务业务。

百亿体量下实现了84.9%的快速增长，营收及增幅均遥遥领先。2020年有4家上市物企（碧桂园服务、恒大物业、绿城服务、雅生活）营收超过百亿，碧桂园服务以156.00亿元位居榜首。截止3月29日已发布2021年业绩报告的上市物企中保利物业、招商积余、绿城服务3家营收超百万体量，增速均在35%以内。

碧桂园服务2021年全年实现营业收入288.43亿元，同比增长84.9%，营收及增幅均遥遥领先。2017-2021年营收复合增长率高达74.3%，2017-2021年毛利复合增长率为71.0%。

碧桂园服务2021年年报描述的主要业务线包括：1.物业管理服务；2.社区增值服务；3.非业主增值服务；4.“三供一业”业务；5.城市服务；6.商业运营服务六个部分，较2020年年报新增了商业运营服务。另外，城市服务为2020年年报新增业务板块，“三供一业”业务为2019年年报新增业务板块。近年来碧桂园服务业务范围不断扩大，年报业务板块已经从传统物企的三大板块发展为六大板块，而且各业务板块均实现了高质量快速发展。

收入结构正向多元化、均衡化发展。从营收结构来看，2021年物业管理服务收入137.94亿元，同比增长，占比47.8%，首次低于50%。社区增值服务收入33.28亿元，同比增长92.2%；非业主增值服务收入26.75亿元，同比增长95.3%；“三供一业”业务收入37.29，同比增长38.2%；城市服务收入45.29亿元，同比增长412.3%；本年度新增的商业运营服务收入6.54亿元，占比2.3%。物业管理服务仍是营收的主要来源，因业务范围的不断扩大，其占比显示出一个非常好的逐年降低的趋势，社区增值服务占比稳步上升，城市服务业务取得巨大进展，各项业务数据均实现了快速增长。

纵向深耕，全面推进社区便民生活圈

新物业时代中，社区增值服务是物业管理企业的第二条增长曲线。碧桂园服务不断探索、拓展物业服务边界，向增值服务领域纵向延伸、持续深耕，全面推进社区便民生活圈建设。2021年碧桂园服务社区增值服务收入33.28亿元，同比增长92.2%，贡献了总收入的11.5%，社区增值服务毛利率高达60.5%。

六大社区增值服务齐头并进。碧桂园服务社区增值服务已经形成六大业务类型：1.到家服务；2.家装服务；3.社区传媒服务；4.本地生活服务；5.房地产经纪服务；6.园区空间服务。2021年六大社区增值服务均大幅增长，其中本地生活服务收入11.05亿元，同比增长107.1%，占比30.8%；社区传媒服务收入9.78亿元，同比增长179.1%，占比20.0%。

增值服务品牌化规模化发展。碧桂园服务在洞察业主及社区居民刚需后，创新性推出“智享楼下”服务模块，助力本地生活服务业绩快速增长。此外，2021年1月将租赁业务进行品牌升级为“有瓦”，2021年3月全国首家房产经纪品牌店“YOUWA有瓦”正式亮相，以创新的直营式+合伙制门店管理模式发展，运营门店数量已超过数百家。2021年房地产经纪服务收入2.52亿元，同比增长43.7%。

强强联合，增值服务市场化专业化发展。以房地产经纪服务为例，2021年8月，碧桂园服务与武汉本土房屋中介龙头世纪宏图不动产的战略合作发布会在武汉举行，正式宣布双方将在房屋经纪领域达成战略合作。具体的合作内容包括二手房源合作、客源合作、社区服务对接，同时共同开发新房渠道资源，进行一二手房产联动业务合作。

碧桂园服务经营范围持续纵向延伸。2021年7月13日，碧桂园生活服务集团股份有限公司经营范围发生变更，新增职业中介活动、城市生活垃圾经营性服务、第二类增值电信业务、保健食品销售、药品零售、酒类经营、烟草制品零售、洗车服务、二手车经销、二手车经纪、机动车修理和维护等。

横向拓展，实现城市服务规模化发展

碧桂园服务是中国领先的城市治理公共服务探行者及城市运营服务集成商，坚持新型城镇化聚焦战略，以“善治益业、美境、惠民”为核心价值，以城市市政服务、城市空间运营、城市社区治理三大核心业务，助力城市高质量发展。

城市服务业务保持高质量快速发展。2015年，碧桂园服务在行业内首次试水城市服务，进驻陕西省韩城市；2018年发布了“城市共生计划”；2020年通过收购满国及东飞这两大环卫领域龙头企业，以市政公共服务业务切入城市服务赛道并做重点战略布局。截至2021年12月31日，碧桂园的城市服务业务已覆盖超150个城市。报告期内，城市服务实现收入45.29亿万元，同比增长412.3%，贡献了总收入的15.7%，城市服务业务保持高质量快速发展。

2021年3月，碧桂园服务对外正式发布了城市合伙人计划；2021年4月22日，在佛山顺德举办“链接生态，共同成长”为主题的城市服务开发者大会，发起碧桂园服务城市治理智库联盟。碧桂园服务作为中国城市服务概念的首倡者和先行者，在以市场化方式参与改造、动员群众共建、基层社区公共服务补位、城市应急救援及资源整合利用等方面进行了诸多实践探索。

城市服务业态多元且已初具规模。碧桂园服务的城市服务采用公司化的运作，2021年成立了城市服务的集团，重点聚焦于市政、空间运营、产业园区、校园、医院五大核心赛道，已发布包括城市智慧全域停车、产业园区运营服务等产品体系。业态结构多样化也初具规模。业绩发布会公布，市政服务659个项目，产业园区82个，校园47个，医院后勤21个。陆续承接以天津滨海新区为代表的城市大物业项目，向福建省福鼎市、广东省湛江市、海南省儋州市、临高县提供市政环卫一体化服务。

碧桂园服务通过“城市治理智库联盟”、“城市服务生态联盟”、“城市服务合伙人计划”等战略举措，开启城市服务全新生态建设。持续推动与收并购公司的充分整合，通过资源分享、业务协同、资本整合等方式，实现城市服务规模化发展。

小结

碧桂园服务多项核心指标均保持稳健增长。良好的业绩表现，显示出其稳定的核心竞争力和抗风险能力，行业龙头地位稳固。碧桂园服务在2021年同步推进全国均衡化布局和专业化发展，业务范围不断扩大，社区增值服务、城市服务、商业运营服务成为碧桂园服务在基础物业服务以外，驱动持续性增长的新引擎。

凭借着规模优势，头部物企在发展增值服务时也具备更大的优势。碧桂园服务不断纵向深入探索更多的专业性服务，致力于将专业化服务推向更广阔的市场，推动社区增值服务向品牌化、规模化、市场化、专业化方向发展。作为中国城市服务概念的首倡者和先行者，通过城市服务公司化运作、“城市治理智库联盟”、“城市服务生态联盟”、“城市服务合伙人计划”等战略举措，向城市服务横向拓展，开启城市服务全新生态建设。

迈向高质量发展，碧桂园服务在路上。

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