数读物业年报 | 营收增长接近六成，三大业务创新发展，五大业态夯实根基，新大正走稳“五五”战略第一步

3月29日，新大正物业集团股份有限公司（以下简称“新大正”，股票代码：002968）发布了2021年全年业绩。

2021年，新大正实现营业收入2088.3百万元，同比增长58.4%；毛利润389.3百万元，同比增长37.8%；净利润166.4百万元，同比增长26.1%。从管理规模看，企业在管项目面积首次突破一亿平方米，业绩指标再创新高。

营收增长接近60%，三大业务引领发展

图：2019-2021年新大正营业收入变化情况

数据来源：公司年报及业绩公告

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2021年，新大正实现营业收入2088.3百万元，同比增长58.4%，2019-2021年复合增长率40.7%。企业营业收入构成来源于四部分：基础物业、创新业务、城市服务和其他业务。其中，2021年基础物业收入为1934.7百万元，同比增长61.3%，占比达92.6%，是第一大收入来源；创新业务收入为106.6百万元，同比增长19.7%，占比为5.1%；城市服务收入为46.3百万元，同比增长56.7%，占比为2.2%；其他业务收入为0.7百万元，同比增长4.5%，占比较低。

相比2020年，新大正对主要业务板块做了重新划分，更新为以基础物业为主、城市服务和创新业务协同发展的三大业务版图。基础物业仍是当前主要收入来源，且保持了快速发展势头，城市服务收入占比较低，但增长同样突出。公司90%以上的项目以招投标方式取得，程度深、覆盖广、无依赖、活力高。

图：2020-2021年新大正各业务板块收入情况

数据来源：公司年报及业绩公告

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图：2020-2021年新大正各业务收入占比情况

数据来源：公司年报及业绩公告

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公司基础物业主要指传统物业服务，是现阶段收入的核心来源，也是创新业务快速孵化的“培育地”和城市服务快速发展的“试验田”。城市服务主要指以城市空间运营为主要方向的业务，包括城市更新、资产管理、市政环卫、社区治理等城市服务产品。创新业务主要指传统、创新类增值服务与数字化产品，包括了平台运营、增值服务、数据业务、线上经营等细分产品。

市场拓展方面，新大正全年新拓展项目中标总金额16.90亿元，饱和年化合同收入金额8.20亿元，同比增长约74.22%；新签年合同额1000万（含）以上项目16个；获得国家机关事务局、经济日报社、冬运中心、深创投广场、浙江高速等标志性项目。

2021年公司积极探寻优惠互利、稀缺资源补充的投资合作机会，开展重点项目合作开发等多种形式战略合作形式，完成了四川民兴物业管理有限公司收购、增资入股重庆重报物业管理有限责任公司，合作设立南阳新大正物业服务有限责任公司等多个合资公司，加速了规模扩张速度。

全国化经营布局，五大业态夯实发展根基

截至2021年底，新大正在管项目数量达到477个，增加108个，同比增长29.3%，经营覆盖全国25个省市，较去年增加4个省市，进军城市数量达到82个，较去年增加37个，覆盖成渝、京津冀、长三角、大湾区等国家战略区域，基本实现全国化经营布局。

图：2019-2021年新大正物业项目营业收入区域分布情况

数据来源：公司年报及业绩公告

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2021年，集团转变营销拓展模式，坚持推进全国化市场拓展的战略布局，支持、鼓励各业务单元多措并举地拓展市场。新大正重庆地区营业收入持续增加，但占总体比例由2019年的76.0%降低至2021的47.3%，四川、北京、江苏地区增长突出，营收占比分别由2019年的2.3%、2.5%和0.8%增长至2021年的16.5%、4.7%和4.2%。

新大正基础物业主要由五大业态组成，其中航空业态及学校业态作为战略引领、办公业态及公共业态规模发展、商住业态协同支撑，共同夯实集团发展根基。

从基础物业各业态情况来看，办公物业增长最为突出，2021年营业收入达到766.6百万元，同比增长134.3%。其次为公共物业，2021年营业收入达到423.5百万元，同比增长52.9%。从占比来看，办公物业增长也十分明显，由2019年的21.3%上升至2021年的36.7%，航空物业和公共物业占比相对稳定，学校物业和商住物业占比有所降低。

图：2019-2021年新大正基础物业各业态收入情况

数据来源：公司年报及业绩公告

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图：2019-2021年新大正基础物业各业态收入占比情况

数据来源：公司年报及业绩公告

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利润规模增长显著，创新业务提高毛利率水平

2021年，新大正毛利润和净利润分别实现389.3百万元和166.4百万元，同比分别增长37.8%和26.1%，受益于标准化管理、智慧化和机械化作业等组织管理手段提升，企业毛利润与净利润保持稳健增长。

图：2019-2021年新大正主营业务毛利、净利润情况

数据来源：公司年报及业绩公告

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从不同业务板块的盈利能力看，除其他业务以外，创新服务是新大正毛利率最高的业务板块，2021年创新服务毛利率水平为36.6%。城市业务毛利率提升明显，由2020年的12.5%上升到2021年的19.8%。

图：2020-2021年新大正各业务毛利、毛利率水平

数据来源：公司年报及业绩公告

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“12345”总体战略部署，数字化建设加快

2021年是新大正“五五”战略规划的开局之年，公司在2021年制定了“12345”总体战略，规划了2021年-2025年的发展蓝图，即至2025年新大正稳居公建物业第“1”方阵，在数字化转型和城市服务转型2个方面取得突破，构建以物业管理为主体，城市服务和创新业务两翼协同发展的三大版图，通过市场、资本、科技、人才四轮驱动，推动公司全国化战略的快速落地，并从组织、研发、运营、机制和模式创新5个方面，加快组织能力建设，实现公司高质量发展。

2021年，新大正对职能中后台进行下沉，加强了条线建设，新增城市运营中心、创新孵化中心，强化数字化信息中心，为未来发展奠定基础。2021年，公司设立深圳慧链云科技有限公司作为信息化建设项目实施主体，加快推进数字化建设，以满足公司快速发展需求，支撑创新业务与增值服务发展。

结语

2021年新大正进一步实现跨越式发展，营业收入、管理规模、城市布局数量、利润水平均实现快速增长，“内功”修炼也毫不放松，紧跟数字化发展浪潮，走稳了“五五”战略第一步。持此势头，新大正发展蓝图将不断实现。

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