数读物业年报 | 金科服务逐光而行,营收利润增长超70%

2022-03-30 20:06:01 中指物业研究 微信号 

3月29日,金科智慧服务集团股份有限公司(以下简称“金科服务”,股票代码:9666.HK)发布了2021年全年业绩。这是金科服务上市之后的第二个年报,多项核心数据增长超过七成。在疫情持续,经济下行压力加大的宏观背景下,金科服务依然实现高速增长,收入结构持续改善,规模高质增长,数智科技持续赋能。

突出的业绩背后,是金科服务对“有效增长”的坚定践行:始终坚持“服务+科技,服务+生态”的发展战略;坚持高品质服务,业主满意度连续10年超过了90%;坚持地域深耕和高质量发展,在不确定的环境下积极实施组织变革,逐光而行,保持了强劲的发展态势。

践行高质,内生外拓全面向好

金科服务一直践行高质量的扩张,并不盲目将扩大管理规模作为企业发展的第一目标。长期以来,面对行业环境的风云变化和市场竞争的日益激烈,金科服务坚守:不会为了单纯的面积数字增长而去获取低质效项目,始终以客户为中心,为业主满意度和业主口碑不懈努力。

2021年,公司在规模扩张上依然采取相对稳健的策略,截至2021年底,金科服务在管面积为2.38亿平方米,同比增长52.3%;合约面积3.60亿平方米,同比增长29.8%。截至2021年底,公司已完成27个省市、184个城市的全国化战略布局,共管理649个住宅项目及347个非住宅项目。

图:2019-2021年金科服务管理规模情况

数据来源:公司年报及业绩公告

&中指数据CREIS物业版(点击试用)

金科服务不仅拥有领跑行业的管理规模,更有着目前行业内罕见的独立性。从项目来源上看,截止2021年年底,公司合约面积中约63%来自于独立第三方,在管面积中约58%来自于独立第三方;2021年公司新增合约面积中,60%以上是通过市场招投标等直拓方式获得;从关联交易来看,从2017到2021年,公司关联交易占比逐年下降,到2021年仅有17%。金科服务逐渐降低对母公司的依赖,加速自我造血能力的养成。

图:2020-2021年金科服务在管面积项目来源情况

注:金科集团含金科集团、金科集团联营合营企业;第三方含外拓、收并购项目

数据来源:公司年报及业绩公告

&中指数据CREIS物业版(点击试用)

金科服务20余年来积淀的高服务品质和核心竞争力,是养成这种造血能力的关键所在。金科服务始终坚持以客户满意为核心,业主满意度连续10年保持在90%以上,2021年住宅物业收缴率高达96%。

另一个显著的标志就是金科服务的非住宅业态迎来快速发展,2021年非住宅在管面积同比增长61%,达到4323万平方米,涵盖了商业物业、写字楼、产业园、学校、医院、公建、城市服务等多业态服务体系,其中94%来自第三方直拓。公司陆续通过直拓获得大量优质非住宅项目,如北京CBD阳光保险总部大楼、贵州万达广场、湖南浏阳行政中心、重庆森林小镇、江西萍乡海绵城市项目等。

战略先行,SLCT四大曲线强势增长

得益于规模扩张以及服务种类扩充,金科服务2021年营业收入高速增长,全年实现营业收入59.68亿元,同比增长77.0%,收入总额跨上新台阶。

图:2019-2021年金科服务营业收入变化情况

数据来源:公司年报及业绩公告

&中指数据CREIS物业版(点击试用)

2021年是金科服务五年战略规划的开局之年,结合自身管理优势及行业变化,公司全面升级了公司战略,新增本地生活服务业务曲线,提出了空间物业服务(S)、社区增值服务(L)、本地生活服务(C)、数智科技服务(T)四大增长曲线生态协同增长的发展路径。空间物业服务将物业管理服务和非业主增值服务合并,2021年收入39.0亿元,同比增长35.1%,占比达65.3%,是第一大收入来源;社区增值服务收入14.95亿元,同比大幅增长566.0%;本地生活服务业务收入4.74亿元,同比增长121.7%;数智科技服务收入约1亿元,同比增长108.6%。

图:2020-2021年金科服务各业务板块收入情况

数据来源:公司年报及业绩公告

&中指数据CREIS物业版(点击试用)

其中,社区增值服务表现最为强劲,实现了超5倍的增长,收入贡献达到25%。在社区增值服务营收快速增长的同时,毛利率依然保持在42%。社区增值服务的快速增长,源于金科服务14年来对于“邻里文化”和“社群建设”的坚守,既赢得了较高的客户忠诚度,也帮助金科服务汇集了线上+线下庞大的业主流量。再辅之以高密度的在管面积,丰富的社区生活场景及全链条的本地供应链优势,公司社区增值服务覆盖率、渗透率进一步提升。2021年,公司每平方米社区增值服务收入6.3元/平方米,是2020年的4倍有余。

步履深耕,坚持高密高效发展

多年来,金科服务坚持夯实城市密度战略,以区域密度促发展、降成本、提质效。2021年,金科服务在长江经济带合约规模超过2.7亿平方米,占比超过75%。其中,川渝发展圈合约规模达到1.22亿平方米,在管规模9106万平方米,城市密度效应进一步显现,核心区域优势持续巩固。从管理规模前十的省份来看,各省份平均合约面积3011万平方米,平均在管面积2041万平方米,前十占整体管理规模超80%。

区域密度优势带来极强的规模效应、成本节约和生态叠加效应。2021年,金科服务毛利润和净利润分别实现18.46、10.77亿元,同比分别增长82.9%、70.3%。

图:2019-2021年金科服务毛利润、净利润情况

数据来源:公司年报及业绩公告

&中指数据CREIS物业版(点击试用)

在收并购方面,金科服务也坚持了“密度深耕、宁缺毋滥”的策略,积极跟进核心优势区域内的优质标的和其它区域领先的优质标的,全年收并购共收获7个优质标的。在投后管理上,金科服务积极推进体系融合、人机协同、生态加持等管理提质体系,通过管理密度协同优势进一步提升人均效能。重庆区域内并购标的利润率提升了11.2%,其他城市内并购标的平均利润率提升了6.36%,整体利润率提升了7.57%。

智慧武装,深度赋能精细运营

智慧科技与物业行业的深度融合,带来了物业企业从项目服务、业务创新、经营管理等多维度的变革,推动了行业高速发展。金科服务作为智慧物业领域的先行者,是行业内罕有的高新技术企业,早在2016年就提出了“人力机械化、机械智能化”的赋能战略,2021年,公司推进人力机械化、机械智能化改革,通过云监控、云停车、智能能耗管控等一系列的智慧化升级。

科技赋能战略的坚守,有效促进物业管理降本增效,持续提升管理精细化,助力项目高质效运营。2017年公司人力成本占比还是61%,而到了2021年,该占比就已经下降到37%。

公司依托自身领先的科技实力,持续加强与科技行业顶尖公司合作,提升建筑信息模型装配式智能设计、数字化城市治理等数智化能力,打造物联网、空间操作系统、城市时空引擎三大核心竞争力,持续获取第三方数智化业务。2021年,智慧科技服务收入近1亿元,同比增长108.6%。

与此同时,金科服务在“服务+科技,服务+生态”的战略指引下,进一步加强城市空间服务与数智科技服务的协同发展。金科服务全年共落地6个“云城100”项目,“智慧城服”共落地12个地级市区域,“云城100”与“智慧城服”的协同度达到42%。公司将进一步强化各业务板块的协同发展,持续打造多维增长动力,预计未来五年,“云城100”与“智慧城服”的生态协同度能够达到75%。

审势定向,高质发展未来可期

2022年金科服务提出坚定践行“有效增长”的可持续发展理念。在金科服务看来,一个企业的稳健发展,短期看财务指标,中期看能力提升,长期看战略生态。

图:金科服务品牌生长树

基于此,金科服务将继续坚持“服务+科技,服务+生态”的发展战略,持续构建“3+2H”战略生态,即“新服务、新生态、新科技、文体旅及康养产业”,让各条业务曲线实现协同高速成长。

在空间物业服务方面,坚持以客户为导向,夯实品质服务力,提升多业态专业化服务能力;持续聚焦优势区域,深耕西南及长江沿线核心城市,以管理密度促发展、降成本、提质效,全面提升市场化能力;聚焦优质业态,以更优质的服务质量、领先的品牌实力,为地产开发商提供价值赋能。

在社区增值服务方面,巩固上下游产业链生态闭环,赋能业务增长。将持续发掘客户需求,通过模式创新、产品创新、服务升级等手段,结合线上数智化平台,通过更完善的社区生态圈,进一步提升客户渗透率、转化率、复购率,不断满足人民对美好生活的需求。

在本地生活服务方面,依靠项目资源优势和管理密度优势,大力发展餐食服务、餐食供应链服务、酒店管理服务,巩固餐食一体化供应链体系,赋能协同规模增长,为业主、顾客提供更全面、更高质量的本地生活服务体验。

在数智科技服务方面,继续推进人力机械化、机械智能化改革,加快智能化设备改造升级,加强智慧物联、数智发展、平台服务能力,以产品思维、工业思维为核心,打造核心技术壁垒,持续加强数智科技产品对外输出。

结语

金科服务始终以客户满意为核心,以高质效、高品质、高密度、高满意度、高科技含量,坚守高效益、高质量的高速增长。未来,金科服务将持续健康奔跑,坚持有质效的规模增长,不断为客户和消费者提供优质的综合服务,以更加优质的服务品质、更加优异的业绩回报广大客户及投资者。

本文首发于微信公众号:中指物业研究。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:岳权利 HN152)
看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

热门阅读

    和讯特稿

      推荐阅读

        和讯热销金融证券产品

        【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。