数读物业年报 | 融创服务：净利增长119%，市拓强劲蓄势高增长

3月30日，融创服务控股有限公司（以下简称“融创服务”，股票代码：01516.HK）发布2021年全年业绩，融创服务营收增长超70%，净利、毛利高速增长，市拓合约首超母公司，业务独立性不断增强。

2021年，融创服务实现营业收入7903.7百万元，同比增长70.9%；毛利同比增长95.3%至2491.0百万元；净利润同比增长118.5%至1358.5百万元；归母净利润1276.3百万元，同比增长113.9%。从管理规模看，企业在管面积达214.7百万平方米，同比增长59.0%，各项核心指标高速高质增长。

营收增长超70%

商管、社区生活服务收入表现亮眼

图：2019-2021年融创服务营业收入变化情况

数据来源：公司年报及业绩公告

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2021年，融创服务实现营业收入7903.7百万元，同比增长70.9%，2019-2021年复合增长率67.2%。企业营业收入构成共来源于四部分：物业管理服务、非业主增值服务、社区生活服务、商业运营管理服务。相比2020年，融创服务各业务板块均保持高速增长，物业管理服务、非业主增值服务板块同比增长均超60%，社区生活服务板块收入同比增长近两倍，商业运营管理服务收入增加超60倍，公司积极布局非住业态，来自非住业态收入同比增长55.2%，收入结构不断优化。

图：2019-2021年融创服务各业务板块收入情况

数据来源：公司年报及业绩公告

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社区生活收入成倍增长。在社区生活服务板块，公司聚焦现有社区便民、房产经纪、美居、空间运营四大业务，将重点业务升级为城市直管、建立事业部管控模式，不断打造标准化、定制化服务产品，实现收入翻倍增长。其中，便民服务收入达239.8百万元，占比47.2%，较2020年占比大幅上升27.7个百分点。

图：融创服务社区生活服务板块收入构成情况

数据来源：公司年报及业绩公告

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市拓合约首超母公司

业务独立性不断增强

截至2021年底，融创服务的在管面积为214.7百万平方米，同比增长59.0%，2019-2021年复合增长率为101.4%；合约面积达358.4百万平方米，同比增长35.9%，2019-2021年复合增长率为50.8%，企业管理规模呈现稳健高速增长态势。公司积极布局非住业态，在商写、公建、场馆、学校等领域实现异地复制，完成全国化拓展。2021年，融创服务继续坚持深耕布局、丰富业态、大力拓展第三方，聚焦高浓度的优势城市布局，不断增厚单城市项目密度。截至2021年底，融创服务一二线城市的在管面积和合约面积超7成；其中，重庆、杭州、天津等10个核心城市均为千万平方米量级，占比超40%，核心城市规模优势不断巩固。

从储备管理面积来看，2021年融创服务储备面积达143.7百万平方米，同比增长11.7%，在合约面积中的占比达到40.1%。充足的储备面积蓄力未来发展势能，巩固未来业绩增长的确定性。

图：2019-2021年融创服务管理规模情况

数据来源：公司年报及业绩公告

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市场化拓展新增合约面积首超母公司，业务独立性不断增强。从项目来源看，2021年，公司来源于融创集团及其联营、合营企业的在管面积为135.0百万平方米，占比62.9%；来源于独立第三方的在管面积为79.7百万平方米，占比37.1%，较2020年上升5.1个百分点，公司业务独立性不断增强。过去一年，市场化拓展成为公司规模扩张的首要方式，在新增合约面积中来自第三方面积达67.7百万平方米，占比约为65.3%，首次超越来自母公司面积。市场拓展成效显著受益于公司组建专业化团队、不断完善管理体系及优化激励机制。

图：2020-2021年融创服务在管面积项目来源情况

注：融创集团含融创集团、融创集团联营、合营企业

数据来源：公司年报及业绩公告

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积极布局商管新赛道。截至2021年底，融创商管已布局国内21个核心城市，签约项目33个，合约面积约404万平方米，年客流量和年销售额同比分别提升43%和44%；商业运营首年轻资产外拓5个第三方项目，2021年3个项目成功精彩开业。“物管+商管”是公司延伸服务领域的新尝试，未来，融创服务将深度协同两大业务板块，实现“物管+商管”一体化相互助力，一方面打通上百万融创业主和5000万商业消费会员权益，丰富服务内容，提供更全面、更专业的商业综合服务，助力优势非住业态外拓；另一方面以模块化娱乐型商业产品满足市场不同需求，致力于打造中国最具影响力的娱乐化商业运营平台，引领娱乐化消费体验新升级。

净利润成倍增加收入结构优化

2021年，融创服务毛利润和净利润分别实现2491.0、1358.5百万元，同比分别增长95.3%、118.5%，受益于公司管理密度提升、数字化建设带来的降本增效及规模提升带来的规模经济，企业毛利润与净利润保持高速增长。

图：2019-2021年融创服务毛利、净利润情况

数据来源：公司年报及业绩公告

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从不同业务板块的毛利看，商业运营管理服务、社区生活服务是融创服务毛利率较高的业务板块。具体来看，2021年，商业运营管理服务毛利率高达79.2%，较2020年大幅上升。社区生活服务毛利率达45.6%，近两年一直保持在40%以上。物业管理服务的毛利率近三年逐年抬升，2021年物业管理服务毛利率为25.7%。

图：2019-2021年融创服务各业务毛利、毛利率水平

数据来源：公司年报及业绩公告

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结语

2021年，融创服务营收增长超70%，净利、毛利维持高位增长，市拓合约首超母公司，业务独立性不断增强，收入结构持续改善，随着公司布局商管新赛道，多业态协同发展效应初现。未来，公司将笃定战略始终坚持以综合服务能力为核心，在竞争中走差异化、特色化道路，实现更高质量发展。

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