年报解读?| 康桥悦生活:增值收入、第三方外拓优势明显,企业稳健高质发展

2022-04-01 15:59:47 克而瑞物管 微信号 

文 | 研究员 徐雲

本文共3985字,阅读约需6分钟

2021年资本市场经历了短暂的上市潮后,多家物企上市进程受挫,康桥悦生活逆势奋进,于7月16日成功登陆港交所,实现了集团里程碑式的跨越。康桥悦生活致力于成为卓越的美好生活与智慧城市服务运营商,在深耕河南的基础上,持全国化布局之路,逐步将业务拓展至浙江、江苏、河北、湖北、广东、山东及陕西等8省31城市。

2022年3月31日,康桥悦生活(股票代码2205.HK)发布其上市后的第一份年度业绩报告。报告期内,康桥悦生活各项经营数据表现良好,全年实现营业收入7.84亿元(人民币·下同),同比增长36.1%;毛利润2.04亿元,同比增长15.5%;期内溢利(剔除上市费用)约为人民币1.03亿元,董事会建议派发之本年度末期股息为每股人民币0.03元。

营收结构持续优化

增值业务收入占比55.2%

跟大多数物业管理企业一样,康桥悦生活业务分为三大类:物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。物业管理包括住宅物业及非住宅物业,如商业、写字楼、产业园、学校、医院等公建类物业。非业主增值服务主要包括向物业开发商提供的案场服务、前介服务、销售代理服务、工地管理服务以及为物业开发商及物业管理公司提供有关项目销售和管理的顾问服务。社区增值服务包括家居生活服务、社区公共资源经营服务及资产运营服务。

毛利突破2亿,营收稳步增长。年报数据披露,报告期内康桥悦生活营收收入7.84亿元,同比增长36.1%,毛利2.04亿元,同比增长15.5%,首次突破2亿。2018-2021年营收复合增速为50.7%,毛利复合增速为55.7%,康桥悦生活营收、毛利均保持稳步增长趋势。

营收结构持续优化,增值业务收入占比55.2%。从营收结构来看,康桥悦生活物业管理服务收入3.51亿元,占总收入44.8%,同比增长37.6%;非业主增值服务收入3.12亿元,占总收入39.8%,同比增长32.5%;社区增值服务收入1.21亿元,占总收入15.4%,同比增长41.8%。康桥悦生活增值业务(非业主增值服务及社区增值服务)早在2019年收入占比已过半,且呈现逐年递增的趋势,2021年增值业务收入贡献了总收入的55.2%。

居家服务、社区运营服务、资产运营服务构成了康桥悦生活领先的社区增值服务体系。康桥悦生活给予业主的不仅仅是基础服务,更是一种品质生活。康桥悦生活持续打造“邻礼汇”社区文化品牌,涵盖“四季一堂”(爱心公益季、童心梦想季、健康运动季、暖心服务季和康桥礼学堂)社区文化活动和“五社”(悦跑团、义工社、棋牌社、悦读社和爱心车队)社群活动,不断去探索邻里关系新模式,打造温暖社区生活。

增值服务被看做是物业管理企业的第二条增长曲线,市场竞争已经白热化。康桥悦生活完善的标准化服务体系和先进的科技智能化服务赢得了较高的客户满意度和美誉度,以此为基础,其领先的增值服务体系带来了突出的业绩贡献。

资本加持实现规模化扩张

第三方占比超七成

2021年物业行业加速整合,物企规模战愈演愈烈。康桥悦生活上市招股书公告表示,约65%的募集资金将用于寻求选择性投资及收购机会以进一步发展战略合作及扩大本集团的业务规模。2021年7月,康桥悦生活鸣锣上市,上市共发行1.7亿股,每股定价3.68港元,共募集资金6.44亿港元。资本加持的康桥悦生活,如虎添翼,规模快速扩张。

年报数据披露,截至2021年12月31日,康桥悦生活在管项目182个,管理面积为23.5百万平方米,报告期内增加了7.8百万平方米,同比增长49.6%,增速较往年明显提升。合约面积为53.1百万平方米,报告期内增加了14.1百万平方米,同比增长36.1%。2018-2021年在管面积复合增长率为39.1%,合约面积复合增长率为36.3%。2021年年底合约/在管面积比为2.3,处于行业领先水平,一定程度上巩固了未来两到三年的业绩增长基础。

规模扩张的同时推动全国化、多元化布局。2021年,康桥悦生活抓住机遇完成了2笔收并购。其中,西安立丰物业所运营管理的8个项目均位于西安市核心地段,在管面积约180万平方米,涵盖商业体、住宅、公寓等不同物业业态。入手西安立丰物业,让康桥悦生活的全国化布局之路再次向前迈出了一大步。另外,鼎峰物业成立于2003年12月,管理项目20余个,合约面积近400万平方米,在管业态除了住宅、写字楼外,还涉足中小学及幼儿园等校园物业服务。与鼎峰物业的战略合作不仅扩大了河南市场份额而且进一步延伸了康桥悦生活的服务边界。

外拓能力突出,第三方在管面积占比达73.4%。强大的外拓能力、领先的增值服务体系、完善的标准化服务体系和先进的科技智能化服务平台,是康桥悦生活显著的竞争优势。年报数据披露,在管面积中17.3百万平方米来自第三方,占比达73.4%;合约建筑面积中41.1百万平方米来自第三方,占比高达77.3%。从2019-2021年康桥悦生活在管面积结构分布来看,第三方拓展面积所占比重持续增长,外拓优势凸显。

加速布局非住业态

重点发力城市运营服务

康桥悦生活持续扩大服务外延,逐渐实现从传统物业管理服务公司转向卓越的美好生活与智慧城市服务运营商,为客户创造价值、为投资者提供回报。

非住在管面积增长强劲,同比增长106.9%。近年来,康桥悦生活在非住宅业态布局上持续发力,商办、产业园、学校、医院、轨道交通、环卫服务、银行等多面开花。以大学类项目为例,服务从住宅类(专家公寓)走向非住宅类(教学楼、校园、学生宿管等),从服务一家(河南大学)到服务更多家(郑州大学、河南工业大学、郑州城市职业学院、许昌电气职业学校等)。截至2021年12月31日,康桥悦生活非住宅在管面积约为2.03百万平方米,同比增长 106.9%。

强强联合,盛启美好。2021年,康桥悦生活相继与立丰物业、鼎峰物业、开封文投集团、郑轨置业等十余家合作伙伴签订了战略合作协议,携手同行,共谋未来。康桥悦生活通过战略合作,不断拓新服务边界,彰显了企业在城市服务方面的战略布局。

2021年12月3日,康桥悦生活服务集团有限公司与开封市文化旅游投资集团有限公司战略合作签约仪式在郑州隆重举行。双方在共同构建景区、地产等精细化管理模式,关注城市末梢管理服务、打造品牌知名度等方面达成了全面战略合作共识,双方将共同打造专业化的文旅服务团队,为城市运营赋能增值,共同实现美好愿景。开封文投集团是开封市属国有重要骨干企业,也是全市规模最大、最具有专业实力的文化产业建设、运营和投融资平台。长期以来,开封文投集团承担着助力开封建设国际文化旅游名都、华夏历史文明传承创新示范区的重任,先后打造了御河水系、开封城墙、960文创园、宋都皇城旅游度假区等多个文旅融合产业项目。

2021年12月31日,康桥悦生活服务集团有限公司与郑州市轨道交通置业有限公司在郑州正式签署战略合作协议,宣布成立合资公司——河南轨道悦生活物业管理有限公司(简称“轨道悦生活”)。合资公司轨道悦生活由康桥悦生活持股51%,郑州轨道交通持股49%,已签约郑州轨道交通1号线项目、城郊铁路一期二期、周口市扶沟县环卫服务项目等。

康桥悦生活“悦服务”和“智科技”为核心价值,从服务理念到服务配套,以全业态、全龄人群、全服务场景为核心内容,通过现代管理结合数智化技术,将社区服务作为基底,接轨社会治理,开启迭代生活品质的美好新篇,致力于成为卓越的美好生活与智慧城市服务运营商。

小结

2021年在资本市场寒风凛冽的时刻,康桥悦生活逆势奋进,成功登陆港交所实现里程碑的跨越。面对百年一遇特大暴雨与新冠疫情突袭,康桥悦生活各项经营数据仍保持了高质量稳步增长。

2021年,康桥悦生活持续提升服务品质,各业态客户满意度整体上均超过行业水平。通过康桥邻礼汇品牌活动,构建全年龄层的社区活动,贴心照顾家人们的需求,让城市不仅仅是物理空间的打造,更是生命和情感的共同体。

康桥悦生活始终坚持“一主两翼”的核心竞争力战略模型,以服务为主,持续提升服务能力。一方面持续推动市场化的拓展能力,持续的拓展物业管理的面积,增加服务规模。坚持规模、收益、利润、满意度等全优发展,将持续深耕华中地区扩张全国重点城市,努力为住宅以外的写字楼、产业园、教育及医疗机构等非住宅物业提供服务,进一步丰富本集团物业管理组合;另一方面,持续加强在智慧科技方面的投入和建设,通过提升科技化、数据化和数字化方面的能力去提升和满足客户,会员平台建设、集中呼叫中心、客户满意体系的迭代,满足业主及员工各种服务要求,提升运营效率。

康桥悦生活已经步入高速发展周期。未来,康桥悦生活将不断打破服务的范围与边界,深度参与城市服务,成为卓越的美好生活与智慧城市服务运营商。

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(责任编辑:宋政 HN002)
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