年报解读?| 银城生活服务:规模驱动增长,但盈利持续承压

2022-04-02 12:50:52 克而瑞物管 微信号 

2022年3月30日夜间,银城生活服务(01922.HK)发布了2021年全年业绩公告。整体来看,银城生活服务在过去的一年稳步发展。管理规模方面,截至2021年12月31日,在管面积5876万㎡,同比增长50.1%;合约面积6194万㎡,同比增长44.8%。财务方面,实现营业收入13.51亿元,同比增长40.5%;年内利润约0.95亿元,同比增长约35%;公司拥有人应占利润约0.89亿元,同比增长约31.8%;拟派末期股息每股0.126港元,同比增长约37%。

然而,稳步发展的业绩表现之下,银城生活服务是否也暴露了一些隐忧?我们试图通过年报数据拆解,来还原银城生活服务的正反面。

积极开拓长三角市场

但难掩“南京依赖”

1997年,银城生活服务前身银燕物业于南京成立,20余年来,银城生活服务坚持“以南京为区域中心,深耕长三角富裕城市的长期战略”,积极稳固集团在南京的地位,同时寻求机会开拓更多潜力市场。

截至2021年12月31日,银城生活服务业务覆盖全国21个城市,合约项目及在管项目分别为863个和837个;合约建筑面积6194万㎡,在管建筑面积5876万㎡,分别同比增长44.8%与50.1%。南京,作为银城生活服务的起源地与业务中心,其业务规模也远超其他区域,据业绩公告披露,共有643个在管项目位于南京,数量占比达76.8%,若按建筑面积计算,则为59.5%。另一组数据更能“意会”银城生活服务对于南京市民的依赖。根据披露,2021年其服务的总人口数为155万。根据南京统计局数据,2021年同期南京常住人口不到950万人。粗略估算下来,约有超过10%的南京人享受着银城的生活服务。

银城生活服务业务过度集中在南京,也带来了经营风险,单一市场的波动将对其业绩产生显著影响。虽然银城生活服务加大了非南京的城市布局力度,尤其是苏南及淮海地区,但南京在管面积在总在管面积的比重仍接近六成。

非住拓展能力待提升

合约在管面积比仅为1.05

伴随着物业行业政策的全方位发布,行业边界不断被拓宽,非住物业、增值服务、城市服务等纷纷进入物企视野。就基础物业管理服务而言,面积占比近8成的住宅物业仍是银城生活服务的收益和规模拓展的根基。

非住方面,2020年3月,银城生活服务以4590万元收购南京汇仁恒安物业管理有限公司51%的股权,获取18个医院项目,正式切入医院物业管理业态。2021年2月,旗下间接全资附属公司银城物业与银城商管订立出资协议书,成立合资公司,以此新增商业综合体物业管理业态。截至2021年12月31日,银城生活服务共管有含政府设施、金融机构、物业销售场地、医疗机构、商业综合体、公园场馆、运输设施、产业园区、混合用途物业、学校及办公大楼在内的11类非住物业。然而,非住业态的扩张引擎似乎有些乏力。从结构来看,非住物业的面积占比并未保持过往的增长势头,较2020年微跌0.8个百分点。

在第三方市场拓展方面,银城生活服务取得了优秀的成绩。据业绩公告披露,于2021年年内新增的1962万㎡在管面积中,有1786万㎡来自独立第三方,占比高达91.1%;仅有175万㎡来自银城集团。至此,银城生活服务在管面积中由独立第三方开发的物业已达5276万㎡,同比增长51.2%;独立第三方在管面积占比约89.8%,较去年同期的89.1%提升了0.7个百分点,在已公布业绩的上市物企中位居第一。

银城生活服务对关联公司的依赖性较低,市拓能力较强,但提前锁定未来面积增长的“冗余度”并不算高。横向对比来看,银城生活服务2021年合约在管面积比仅为1.05,在目前已公布业绩的部分上市物企中位居末位,未来能否实现持续稳定增长存在一定风险。

业绩稳步增长

但盈利能力破防

经营业绩稳步增长。2021年,银城生活服务实现营收13.51亿元,同比增长40.5%;毛利2.19亿元,同比增长35%,毛利率下降0.7个百分点至16.2%;净利0.95亿元,同比增长35%,净利率下降0.3个百分点至7%。据披露,利润下降主要是由于2021年未延续2020年应疫情而实施的降税降费政策以及社会保险开支的增加。

一方面,经营业绩的提升,离不开精细化管理、模块化及专业化的业务模式,以及员工对品质服务的坚持。银城生活服务依靠自身实力从市场上获得第三方开发商项目,逐步建立起良好的口碑,赢得客户信任及推荐,形成良性循环,成为南京有名的“二手盘专家”。2021年,银城生活服务项目续约率为93%;物业费收缴率为91%;物业费预收率为41%;业主满意度为88%,维持行业标杆水平。

除了二手盘项目,银城生活服务也积极参与城市综合治理。2021年3月,与南京鼓楼区政府下属企业鼓房物业和国础工程技术成立合资公司鑫红居物业,为老旧小区提供物业管理服务。2021年上半年,银城生活服务进驻了188个老旧无物管小区,除配备基础的安全秩序、保洁人员之外,累计发动志愿者500人次。截至2021年12月31日,银城生活服务共入驻281个老旧小区,彰显企业社会责任。

但另一方面,银城生活服务的盈利问题则成了企业绕不开的难题。纵观近年来上市物企业绩数据,不难发现,物企的整体毛利水平保持相对高位,行业均值在30%左右,而银城生活服务住宅平均物业费远低于行业均值,毛利率在16%-17%之间徘徊,净利率仅有7%左右。

小结

银城生活服务近年来坚持走市场化拓展道路,在多年的尝试与实践之后,建立起一套完善的、具有银城特色的外拓与运营模式,在南京当地也享有较高的声誉。但城市依赖如何破局、非住项目拓展如何进一步释放引擎动力、盈利能力又如何提升,也是企业必须要面对的风险。相信未来银城生活服务能走出困境,在竞争日益激烈的环境下,能够在长三角乃至全国占据一席之地。

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- The end -

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(责任编辑:崔晨 HX015)
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