年报横评①| 谁是“指标之王”?六大维度透视物企真实成绩单

2022-04-02 12:50:52 克而瑞物管 微信号 

文 | 研究员 孙福临

本文共4753字,阅读约需7分钟

2021年,是物业管理行业充满变数和蕴含机遇的一年。受地产行业的动荡的波及,下半年,资本市场降温,物业服务企业上市进程受挫,股价一路下调。低迷的市场环境下,有的企业抓住机会高歌猛进,也有企业落寞退场,行业经历了新一轮的洗牌。

新一年的年报季,上市物企交卷的速度变慢,但我们也可以惊喜的看到不少物企历经艰难的一年,仍然取得不错的成绩。下面,克而瑞物管和中物研协重点对已披露业绩的50家上市物企,从资本市场、管理规模、营业收入、盈利能力、运营效率、抗风险能力等六个维度全面梳理新一年物企的成色,看一看历经上年的竞争、激战和隐忍,上市物企的新格局。

资本市场

2021年4月19日,恒生公司推出恒生物业服务和管理指数,物业板块的独立性增强。然而,受地产行业影响,下半年资本市场降温,股价下滑明显,市场对上市物企的高估值逐渐回调。恒生物业服务及管理指数也一直呈现波动下滑态势,并于2022年3月15日降至最低点3544.84点,相较最高点(2021年6月30日)10607.56点下降66.58%,至3月底,恒生物业服务及管理指数达4504.56点。

截至2021年上半年,上市物企数量已近50家,彼时另有20余家物企已成功递表或明确分拆上市,参考此前上市进程, 2021年或有超过70家上市物企。然而,下半年,资本市场遇冷,预期的上市高峰并未到来,物企上市进程受挫,仅13家通过常规IPO上市,未及预期。截止到目前,上市物企总数为57家,年内仅有金茂服务和力高健康生活成功上市。

从市值来看,物业板块总体市值曾破万亿港元。截止目前,上市物企市值总数为5304.42亿港元,相较最高点几近折半。碧桂园服务一直稳居市值首位, 曾多次超过2千亿港元,截止最新数据,碧桂园服务市值为1130.50亿港元,下滑明显,但仍显著领先于其他上市物企。

碧桂园服务【市值】稳居第一:1130.50亿港元

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注:汇率换算:1港元=0.81元人民币,下同。市值、市盈率、每股收益为2022年3月31日数据

从估值来看,上市物企的市盈率也出现明显回落,截至3月31日,上市物企市盈率均值为14.61倍,估值较上年同期腰斩。具体来看,特发服务、华润万象生活和招商积余三家具有国资背景优势,并分别在总部性物业、商管和非住物业领域能力领先,实力强劲,发展稳健,市场一直给予其较高的估值。截至最新数据,三家物企市盈率分别为51.39倍、41.92倍和36.49倍。

特发服务【市盈率】最高:51.39

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从每股收益上看, 56家上市物企每股收益均值为0.42元,雅生活服务每股收益最高为1.63元,17家企业每股收益位于均值之上。

雅生活服务【每股收益】最高:1.63元

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管理规模

2021年,站在“十四五”规划的开端,上市物企仍呈现规模增长态势,物业管理行业仍处于规模化发展阶段。在政策支持、新型城镇化建设,以及居民需求等因素的推动下,行业规模持续扩容,物企通过内生增长、并购整合、市场外拓等多因素加持下,多家物企集中精力开拓市场、拓展业态类型、开展并购整合、提升区域密度,物业服务的场景和规模不断突破,管理规模实现高增长。

完整披露2019年至2021年在管面积的47家上市物企,其在管面积总值已由24.80亿平方米增长至52.59亿平方米,在管面积均值由5276.53万平方米增长至1.12亿平方米,复合增长率45.62%。上市物企市场集中度持续提升,2019年至2021年47家上市物企在行业中的市场份额由8.00%增长至约14.98%。

2021年上市物企【在管面积市场份额】约为14.98%

在管面积:2021年披露年度在管面积的49家上市物企中,在管规模超过亿平方米量级的物企达16家,超过均值(1.10亿平方米)的物企为14家。其中,碧桂园服务在管面积达7.66亿平方米,跃居上市物企在管规模之首;雅生活服务、保利物业和绿城服务在管面积均超过3亿平方米;在管面积前五的企业规模总值达23.05亿平方米,在上市物企中总规模占比超四成,上市物企的分化日益加大。从增速上看,2021年有5家上市物企在管面积实现翻倍增长。其中,合景悠活在管面积增速最快,达到395.82%。碧桂园服务在高体量(3.77亿平方米)的基础上仍实现102.95%的增长。

碧桂园服务【在管面积】居首位:7.66亿平方米

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合景悠活【在管面积增速】最快:395.82%

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市拓能力和多元业态亦是物企规模拓展的重点。从项目来源看,2019年至2021年,36家披露详细来源的上市物企,第三方物业在管面积占比由42.03%增长至60.30%,上市物企市场化独立发展实力进一步增强。从项目业态看,2019年至2021年,33家详细披露业态结构的上市物企,非住宅物业在管面积占比由30.84%增长至38.78%,业务结构进一步优化。

【第三方和非住宅物业在管面积占比均值】分别为:60.30%和38.78% 

项目来源方面:具体来看,除卓越商企服务、领悦服务集团和宋都服务第三方在管面积占比略低于上年,其他上市物企第三方物业占比均实现一定的增长。其中,第一服务控股第三方物业占比增幅最大,由2020年的37.72%增加34.95个百分点至72.67%。此外,第三方物业占比超过半数的物企达21家,其中,银城生活服务持续保持首位,占比增至89.79%。合景悠活、雅生活服务、旭辉永升服务第三方物业占比也均超过80%。上市物企第三方面积强势增长,市场外拓能力不断突破。

银城生活服务【第三方在管面积占比】最高:89.79%

项目业态:物企进一步扩大在管物业组合,加大布局多元业态。其中,有8家上市物企非住物业在管面积占比超半数。星盛商业、卓越商企服务和金融街(000402)等具有商写属性的物企非住物业占比位居前列。此外,第一服务控股非住占比增幅最大,由2020年的7.73%增加38.64个百分点至46.37%。

8家上市物企【非住物业在管面积占比】超过半数

合约面积:2021年,44家披露合约面积的物企,总合约面积达73.72亿平方米,均值为1.68亿平方米,较上年增长44.69%,增长显著。其中,2021年碧桂园服务合约面积首破十亿量级,达到14.38亿平方米,在上市物企中持续保持首位。雅生活服务、保利物业和绿城服务合约面积均超过6亿平方米,处于行业领先地位。合约面积增速最快的为合景悠活,增速达420.25%,兴业物联和和泓服务也均实现翻倍增长。碧桂园服务则在8.21亿平方米的高量级下仍增长75.25%,管理规模实现新突破。

而从合约在管比看,有六家上市物企合约在管比超过2,19家上市物企超过均值(1.57)。其中康桥悦生活合约在管比最高,达2.26。高合约面积和合约在管占比为物企未来规模增长增加了强确定性。

碧桂园服务【合约面积】突破十亿平方米:14.38亿平方米

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合景悠活【合约面积增速】最快:420.25%

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康桥悦生活【合约在管比】最高:2.26

储备面积:披露详细数据的44家上市物企中,规模储备量超过1亿平方米的有9家。其中,碧桂园服务规模储备量最足,储备面积持续保持首位,达到6.72亿平方米。绿城服务紧随其后,储备面积为3.48亿平方米。储备面积将逐步转化成在管面积,重组的储备量将能够保证物企规模增长的可持续性。

碧桂园服务【储备面积】最多:6.72亿平方米

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营业收入

随着物业管理规模的扩大和服务的多元化,物企经营业绩持续高质量发展,多家物企表现亮眼,营业收入实现跨越式增长。50家上市物企营业收入总值由2019年的855.67亿元增长至1771.28亿元,均值由17.11亿元增至35.43亿元,复合增长率达43.88%。上市物企营业收入的市场集中度持续提升,2019年至2021年,50家上市物企在行业中的市场份额由8.14%增长至约13.35%。

【营业收入市场份额】约达13.35%

注:汇率换算:1港元=0.81元人民币,下同。

百亿营收阵营增至5家,碧桂园服务稳居上市物企营收首位。2021年,保利物业和招商积余营业收入首破百亿,晋升百亿阵营。碧桂园服务收入来源多元化,2021年营业收入高达288.43亿元,实现跨越式增长,稳居上市物企首位,也超越刚刚递表上市的万物云(237.05亿元),跃居营收行业第一。合景悠活和方圆生活服务营收增速均翻倍,分别同比增长114.57%和106.49%。碧桂园服务在156.0亿元的高基数上仍实现迅猛的增长,同比增速达84.89%。

碧桂园服务稳居【营收】首位:288.43亿元

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合景悠活【营收增速】最快:114.57%

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从营收结构来看,上市物企营收结构趋于多元、均衡。37家上市物企基础物业服务收入和非业主增值服务收入占比逐渐减少,其他收入占比超过10%,社区增值服务则持续稳定增长,逐渐逼近20%。得益于政策对“物业服务+生活服务”的支持,物企通过加强与业主的粘性和多元化的服务场景,将能够逐步渗透至居民生活,为物业服务企业带来发展机会点和业绩增长点。

仅就社区增值服务收入来看,年内碧桂园服务超越绿城服务跃居第一,社区增值服务收入达33.28亿元。金科服务重视社区增值服务生态圈的构建,年内社区增值服务的渗透率转化率和复购率均有大幅的提升,社区增值服务收入增速最快,达566.01%。此外,世茂服务社区增值服务收入占比最大,达29.83%。

碧桂园服务【社区增值服务收入】最高:33.28亿元

金科服务【社区增值服务收入增速】最快:566.01%

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世茂服务【社区增值服务收入占比】最大:29.83%

盈利能力

上市物企盈利能力持续提升,2019年至2021年50家上市物企毛利均值由4.45亿元增长至9.54亿元,净利润均值由1.97亿元增长至4.74亿元,复合增长率分别为46.33%和51.62%,均保持高速的增长。

2021年上市物企净利润高于10亿元的有6家。其中,碧桂园服务在上年27.82亿元的基础上实现56.36%的高速增长至43.49亿元,稳坐净利润第一。华发物业服务净利润增速最快,达681.56%。毛利超过10亿元的物企有9家,较上年增加4家。其中,毛利最高的仍为碧桂园服务,达88.64亿元。金茂服务毛利增速最快,达100.19%。

碧桂园服务【净利润】最高:43.49亿元

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华发物业服务【净利润增速】最快:681.56%

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碧桂园服务【毛利】最高:88.64亿元

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金茂服务【毛利增速】最快:100.19%

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同时,上市物企毛利率和净利率持增长态势,至2021年49家上市物企毛利率和净利率均值分别为26.92%和13.40%,分别较上年微增0.02个百分点和0.13个百分点。其中,星盛商业净利率和毛利率均最高,分别为32.14%和57.75%。

星盛商业【净利率】最高:32.14%

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星盛商业【毛利率】最高:57.75%

从盈利结构上看,基础物业服务仍是毛利贡献中的主力,超四成毛利来源于基础物业服务。同时,社区增值服务毛利占比持续提升,社区增值服务毛利率持续维持在40%以上的高位,是物企重要的盈利来源。

【基础物业服务】仍是毛利贡献中的主力

【社区增值服务毛利率】持续在40%以上

增值服务毛利率高于基础物业服务毛利率,且社区增值服务的毛利率更高。其中,佳源服务基础物业服务毛利率最高,达30.37%,滨江服务社区增值服务毛利率最高,为71.31%,建业新生活非业主增值服务毛利率最高,达49.64%。

运营效率

上市物企运营效率不断提升,人均管理面积大于2万平方米的有3家。其中,建业新生活人均管理面积最大,达22620.78平方米/人。人均产出高于50万元的有6家,人均净利润高于10万元的有3家。其中,星盛商业一直追求稳健发展,加速行业布局,运营实力持续提升,2021年,星盛商业人均产出、人均净利润和单位面积营收均最高,分别为131.24万元/人、42.18万元/人和315.09元/平方米

建业新生活【人均管理面积】最大:22620.78平方米/人

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星盛商业【人均产出】最高:131.24万元/人

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星盛商业【人均净利润】最高:42.18万元/人

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星盛商业【单位面积营收】最高:315.09元/平方米

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抗风险能力

现金流稳定,抗风险能力增强。物业管理行业作为轻资产、强现金流行业,经营状况良好的头部企业往往拥有稳定的现金流。2021年50家上市物企现金及现金等价物总值达1116.05亿元,均值为22.32亿元。具体来看,华润万象生活现金及现金等价物仍是最足,达到136.98亿元。此外,碧桂园服务在开展多次并购后,其现金及现金等价物仍超过百亿元,现金流稳定,抗风险能力增强。上市物企资产负债率均值为42.21%,处于较为适宜的水平。

华润万象生活【现金及现金等价物储备】最足:136.98亿元

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资产负债率均值:42.21%

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小结

2021年,受宏观经济气候、房地产市场调控政策的影响,物业服务企业在资本市场表现转冷,估值下调,但行业发展的基本逻辑和属性没有发生改变。且近期,国务院金融稳定发展委员会会议定调,多部委集体表态,共同维护资本市场稳定发展,释放了稳定房地产市场信心重要信号,也为物业管理行业发展营造了良好发展市场环境。

在政策支持、城镇化进程推进、社会认可度提升、智慧科技应用等多因素的在助推下,物企的服务边界不断扩充、物业服务覆盖面增大,服务密度加大,借助智慧科技和多元化的服务业务,物企不断做大规模,做强品质,做实服务。此外,行业的社会属性突出,在基层社会治理体系中逐渐发挥更大的价值。纵然外部环境形势严峻,行业竞争不断升级,但我们认为,物业管理行业仍处于上升期,在增量供应和存量挖掘两大渠道支撑下,市场空间将延续快速增长态势。

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- The end -

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(责任编辑:宋政 HN002)
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