数读物业年报 | 康桥悦生活:在管面积增长近五成,增值服务收入占比过半

2022-04-03 20:12:43 中指物业研究 微信号 

3月31日,康桥悦生活服务集团有限公司(以下简称“康桥悦生活”,股票代码:2205.HK)发布2021年全年业绩,公司规模迅速扩张,第三方在管面积占比不断提升,收入结构不断优化,增值服务贡献不断凸显。

2021年,康桥悦生活实现营业收入783.6百万元,同比增长36.1%;毛利同比增长15.5%至203.9百万元;剔除上市费用期内溢利达102.6百万元。从管理规模看,企业在管面积达23.5百万平方米,同比增长49.6%,各项核心指标稳健高质增长。

营收结构持续优化,增值服务收入占比过半

图:2019-2021年康桥悦生活营业收入变化情况

数据来源:公司年报及业绩公告

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2021年,康桥悦生活实现营业收入783.6百万元,同比增长36.1%,2019-2021年复合增长率47.0%。企业营业收入构成共来源于三部分:物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。其中,物业管理服务收入为350.8百万元,占比达44.8%,同比增长37.6%,是第一大收入来源;非业主增值服务收入为311.9百万元,占比达39.8%,同比增长32.5%;社区增值服务收入达120.9百万元,占比达15.4%,同比增长41.8%。2021年,康桥悦生活增值服务收入板块占总营收比重过半达55.2%,收入结构不断优化,增值服务贡献不断凸显。

图:2019-2021年康桥悦生活各业务板块收入情况

数据来源:公司年报及业绩公告

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图:2019-2021年康桥悦生活各业务收入占比情况

数据来源:公司年报及业绩公告

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在社区增值服务板块,公司为业主和住户提供全面的社区增值服务,改善住户生活体验,实现资产保值增值。服务内容包括家居生活服务如家政清洁、家具维修与拎包入住、社区团购等业务;社区空间管理及公共资源的社区经营服务如协助第三方供货商寻找经营或推广服务的场所,协助其促销活动;资产运营服务主要包括物业交付后二手物业出售及未出售车位有关物业代理服务。

规模迅速扩张,第三方面积占比超七成

图:2019-2021年康桥悦生活管理规模情况

数据来源:公司年报及业绩公告

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截至2021年底,康桥悦生活的在管面积为23.5百万平方米,同比增长49.6%,2019-2021年复合增长率为38.5%;合约面积达53.1百万平方米,同比增长36.1%,2019-2021年复合增长率为34.0%。企业管理规模呈现稳健快速增长态势。公司扎根河南,并将业务拓展至河南省以外的重点地区,包括浙江省、江苏省、湖北省、河北省、广东省、山东省及陕西省等8省31市。

一方面受益于康桥集团稳健发展获得优质业务增量,另一方面,公司发力第三方市场拓展,特别是与国资平台的合作。2021年康桥悦生活新签三家国资背景战略合作单位,深入挖潜已合作方资源,承接更多第三方业务,公司旗下郑州康桥国投科技产业服务有限公司2021年承接产业园、人才公寓项目。

第三方在管占比大幅上升,业务独立性增强。从项目来源看,2021年,来源于独立第三方的在管面积为17.3百万平方米,占比73.4%,在规模以上物业服务企业中处于领先位置。公司第三方在管占比稳中有升,较2020年上升11.1个百分点,业务独立性不断增强。早在2015年康桥悦生活就已开启市场化拓展之路,服务康桥集团以外的第三方地产开发商,实现品牌价值和竞争力的提升。

持续城市深耕,非住在管面积增长106.9%

图:2019-2021年康桥悦生活各业态管理规模

数据来源:公司年报及业绩公告

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管理密度不断强化,非住业态在管增长翻倍。2021年,公司住宅物业与非住宅物业均保持高速增长。其中,住宅物业在管面积21.5百万平方米,同比增长45.9%;非住宅物业在管面积2.0百万平方米,同比增长翻倍达106.9%。2021年公司坚持区域深耕策略,强化管理密度,加大在管项目2公里以内的项目拓展,并利用好物业管理贴近业主这一优势,持续性增强增值服务。康桥悦生活强化重点区域聚焦,不断提升单城市的项目密度,持续向外扩张。以杭州为例,目前康桥悦生活在杭在管项目已拓展至9个,涵盖住宅、高端写字楼、体育馆、商业等多种业态,通过有效平衡不同项目之间的需求,实现人力、设备等资源的合理化利用,提质增效,在控制成本的情况下,提升企业收入。

持续发力非住宅业态,布局城市服务赛道。近年来,公司在商办、产业园、学校、医院、轨道交通、环卫服务、银行等业态场景中多点开花。以大学类项目为例,服务从住宅类(专家公寓)走向非住宅类(教学楼、校园、学生宿管等),从服务一家(河南大学)到服务更多家(郑州大学、河南工业大学、郑州城市职业学院、许昌电气职业学校等)。2021年下半年,康桥悦生活完成一系列高质量收并购,先后并购河南鼎峰物业、西安立丰物业,不仅扩大公司在河南(特别是郑州、平顶山等重点城市)市场份额,更提升了在河南省外的业务渗透率,进一步丰富非住宅服务业态。

2021年底,康桥悦生活与郑轨置业成立合资公司——河南轨道悦生活物业管理有限公司,进一步对优势资源进行整合,布局轨道交通服务,助力城市管理。轨道悦生活连续中标郑州市轨道交通1号线和城郊铁路一期二期物业服务项目、周口市扶沟县环卫服务项目,不断拓宽服务边界。

总结

2021年,康桥悦生活规模迅速扩张,第三方在管面积占比不断提升,营收、毛利稳健增长,收入结构不断优化,增值服务贡献不断凸显。同时,公司积极布局非住业态,不断拓宽服务边界。未来,公司将围绕新三年战略目标,秉持长期主义核心价值观,借助科技手段提升经营能力,实现有质量的高速发展,回报股东、员工及客户。

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(责任编辑:崔晨 HX015)
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