新冠疫情防控期间物业服务常见问题十问十答

2022-04-07 09:12:50 克而瑞物管 微信号 

目前,上海防疫工作进入攻坚阶段,自2022年3月28日5时起,上海市以黄浦江为界分区分批实施核酸筛查。第一批黄浦江以东区域,自3月28日5时至4月1日5时实施封控,黄浦江以西区域自4月1日3时至4月5日3时实行封控。封控管理期间人员足不出户。足不出户指的是不出家门,不要走出家门到楼道、地下车库、露天区域等小区户外空间活动,比如散步运动、聚集攀谈、遛宠物等。居民要拿快递、扔垃圾,可以由小区物业或志愿者上门协助。

针对目前严峻的防控形势,物业服务企业需要了解一些法律和政策问题,在此,我们进行汇总如下,希望对各物业企业有所帮助。

问1.物业公司在疫情期间如何加强住宅小区疫情防控?

答:2020年2月10日上海市住房和城乡建设管理委员会发文《关于进一步落实本市住宅小区疫情防控措施的工作要求》,以及,2022年3月28日上海市人民政府发文《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》,总结物业公司必须做到以下四点:

一是守好门,建立疫情防控期间小区出入管理制度。各物业公司要积极配合属地街镇按照适度封闭管理的要求,尽最大可能减少出入口数量;对进入小区所有人员进行体温测量,发现体温异常的人员要做好信息登记并及时报告属地街镇,对于外来访客发现体温异常的提醒尽快就医并予以劝离。物业公司应积极配合属地街镇充分利用小区电子屏、公告栏等方式进行疫情防控宣传教育。

二是消好毒,做好设施设备的消毒防疫工作。物业公司要按照市疾控部门明确的社区消毒技术要点,做好住宅小区公共区域的楼道、电梯、门卫室、垃圾箱房(桶)等共用部位和设施设备的清洁消毒工作,并且增加消毒频次。

三是管好人,这里要管好五个方面的人。

(1)人员的出入要管理好。

(2)要加强物业服务人员的管理。对未离沪在岗的物业服务人员(包括保洁、保安等外包服务人员),上岗前必须测量体温,工作时应当佩戴口罩等加强人员自身防护的要求。返沪的物业服务人员严格执行隔离要求,在隔离期满无异常情况方可到岗工作。

(3)要配合属地街镇、居村委加强对居家隔离观察人员的服务管理。

(4)要加强对出租房屋业主、承租人的管理。物业公司要协助社区街道联系出租房屋业主、承租人,告知小区疫情防控的工作要求,并提醒承租人及时到街镇、居村委做好人员信息登记等工作。

(5)各物业公司要督促住宅小区项目经理落实每日自查制度,并通过“上海物业”APP报送疫情防控工作情况。在疫情防控期间,各物业公司遇到突发重大事件,应当及时报告住宅小区属地街镇房屋管理机构,并逐级上报至市、区房管部门。

四是协助物资供应和应急处理。物业公司协助好居委、街道等部门保障物资供应及紧急状况处理,可做到以下几点:

(1)建立物资供应信息共享平台等,物业公司可利用业主群或管家群、朋友圈等互联网途径将获得的物资最新消息告知业主进行共享。

(2)制作包括孕妇、基础疾病人群、独居老人的小区名单,对该类人员进行定期联系,询问困难并上报。

(3)配合协助居委或街道对于封闭小区或楼栋进行物资配送等工作。

(4)建立业主、物业与居委及街道之间的沟通渠道,当出现突发事件比如紧急就医等情况,能第一时间向居委或政府进行报告,由相关部门迅速作出反馈决定,以免造成不良后果。

2.物业公司在疫情期间如何加强商务楼宇疫情防控?

答:2020年2月10日上海市住房和城乡建设管理委员会发文《关于进一步落实本市商务楼宇疫情防控措施的工作要求》,依据此文,物业公司对商务楼宇疫情防控需做到以下六点:

第一点:物业公司切实履责,高度重视疫情防控工作。同时各街镇房屋管理机构也会对辖区内的物业公司防疫工作进行监督。

第二点:切实加强公共区域清洁消毒。各物业公司要严格按照市疾控中心《关于下发九个重点场所预防性消毒技术要点的通知》(沪疾控传防〔2020〕32号)明确的办公楼宇等消毒技术要点,做好商务楼宇公共区域的楼道、电梯、空调、公用卫生间等共用部位和设施设备的清洁消毒工作,并做好记录。

第三点:落实来访人员车辆登记管理。各物业公司要加强人员和车辆出入的管控力度,对进入楼宇的所有人员逐个测量体温,发现体温异常(超过37.3度)的人员要做好信息登记,提醒尽快就医并予以劝离,同时报告属地街镇。对进入人员要求佩戴口罩,对外来访客及车辆进行信息登记。

第四点:分类做好配套服务和设施管理。

(1)商务楼宇内设置食堂、咖啡厅等配套服务设施的,各物业公司要督促经营管理单位严格按照《关于下发九个重点场所预防性消毒技术要点的通知》(沪疾控传防〔2020〕32号)明确的相应消毒技术要求,做好消毒和防疫工作。

(2)各物业公司要严格执行食品采购、加工、储存等卫生标准要求,不得违规宰杀、处置家禽和野生动物,切实保障食品安全;要积极创造条件提倡不集中用餐、错时用餐等措施,减少人员聚集引发的疫情传播隐患。

(3)各物业公司要加强快递管理工作,楼内收发件人员应当在商务楼宇外与快递人员交接物品。

第五点:加强物业服务人员日常管理。各物业公司服务人员上岗前必须测量体温,工作时应当佩戴口罩。

第六点:强化疫情防控工作信息报送。各物业公司要落实专人负责防控工作信息报送工作,每天中午12点前向商务楼宇属地街镇房屋管理机构报告前24小时防控工作情况。在疫情防控期间,各物业公司遇到突发重大事件,应当及时报告物业项目所在地街镇房屋管理机构,并逐级上报至市、区房管部门。

3.对于业主或租客要求减免物业费如何处理?

答:对于一直使用房屋的业主及租户,物业公司在本次疫情当中积极参与消毒,管理进出人员,投入了巨大的人力、物力,为业主或租户提供了更加安全的环境及优质的服务,业主或租户理应为该服务承担相应的物业服务费。对于有的业主及租户因疫情原因未能正常使用房屋的,物业公司为保证房屋的安全及降低人员的感染作了一系列措施,即便有些商务楼或住宅小区实行封闭管理,也不可能减少物业公司服务活动,不但履行了物业公司的一般义务,甚至完成了超出物业公司服务范围及标准的工作,因此该类业主及租户也应当全额支付物业费。

4.对于业主或租客要求减免停车费如何处理?

答:如果要求减免停车租金的,物业公司可建议业主或租客自行与车位所有权人协商解决;如果是要求减免停车管理费的,物业公司应当说明物业公司在疫情期间仍然为停车库或停车场提供服务,服务并未因疫情而终止。另外物业公司在疫情期间除了提供日常服务外,增加了人员对外来车辆的管理,增加了停车场、停车库的保洁、消毒工作,因此物业公司已在疫情期间提供了该类服务,业主或租客则不得要求减免停车管理费。

5.对于电梯管理应当注意什么问题?

答:中国疾控中心消毒首席专家、环境所消毒中心主任张流波指出,电梯按钮、门把手风险较高,并不是因为病毒在上面存活时间长,而是因为这些地方属于高频接触区域,交叉感染风险大。因此物业公司在电梯管理方面应注意做到以下三点:

(1)清洁与消毒。物业企业应注意每日定期对电梯进行消毒,要做到物业表面消毒、卫生洁具消毒、如出现疑似病例要在专业人员指导下消毒,同时做好消毒记录。

(2)消毒与通风。物业公司要保证轿厢通风设备的正常运转,保证电梯轿厢空气流通。

(3)个人防护。物业公司消毒人员在消毒电梯的同时也应当做好个人防护工作,以免感染。另外,也可依据物业公司的具体情况设置抽纸让业主或租户能够避免直接触碰把手或按钮导致的交叉感染。

6.对于疫情期间物业公司多支出的成本费用如何承担?

答这里应当分三个层面来讨论:一是物业人员为了自身安全,自行采取的一系列措施费用,如员工进行自行防护所产生的成本;二是为了小区安全,物业或业委会所自行采取的一些防疫措施,如为居民提供政府要求之外的消杀措施,为业主提供一些防护用品,如84消毒液等等;三是小区应政府要求,配合政府防疫所采取的一些措施费用,如配合政府小区封闭,物业管理人员吃住小区产生的费用。

对于物业员工自身安全所采取的系列防疫措施,理应由其企业自身自行承担,大多数企业亦应当如此,如有的企业为员工提供口罩、办公室消毒用品等等,这里不作过多讨论。

为了小区安全,物业或业委会所自行采取的一些防疫措施,需要讨论的是:

如果是采用包干制的物业公司,因包干制下物业公司是自负盈亏的,原来的费用测算中一般不会特别有新冠防疫费用的,建议建议物业公司和小区业委会协商,争取能够从公共收益中适当的对物业公司进行补贴。如果小区未成立业委会的,建议与居委会沟通,明确支付的相关费用,有条件的征求业主意见,没有条件的物业公司先行垫付,等业委会成立后再行处理。

如果是采用酬金制的物业公司,因在酬金制下,物业公司从物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担,因此物业公司因疫情防控支出的成本(此处的成本可以包括购买的防疫物品,如医用口罩、消毒水、物业工作人员加班的工资等)应从预收的物业服务资金中支出,但应事先征得业委会的同意,不得擅自随意支出预收的物业服务资金,防止不必要的纠纷。

对于配合政府明令所要求的防疫措施所支出的成本,实际上是物业为防疫所支出成本的主要部分,依据上海市人民政府2022年3月28日印发的《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》(沪府办规[2022]5号)文件:“一、支持打赢疫情防控阻击战....(二)向抗疫一线人员发放临时性补助补贴。....向参与社区疫情防控工作的社区工作者适当发放临时性工作补助,向社区志愿者适当发放临时性补贴。对疫情防控一线职工,特别是医务人员、 社区工作人员、公安干警、物资保障和生产一线职工等开展慰问”。物业服务企业作为抗疫工作重要力量,积极配合了社区抗疫工作和物资保障,故物业服务企业可以向所在街道或居委申请适当的临时性补贴或其他慰问。

从法律上讲,物业服务企业配合政府进行防疫工作,属于法律上的征用。征用是指行政主体出于公共利益的需要,依据法律的规定,按照严格的程序要求,取得行政相对人财产使用权或劳务,并给予合理补偿的一种具体行政行为。征用的概念构成要素主要有以下几个方面:

(1)行政征用须由特定的行政主体来实施,是公权力限制私权利的具体行政行为。

(2)实施行政征用的目的必须特定,即为了公共利益。

(3)行政征用需要严格按照法定条件和程序来实施,以法为据,依法进行。

(4)行政主体应依法给予适当合理的补偿,维护相对人的合法权益。在应对突发公共事件情况下的财产征用主要包括:人力资源征用、财力征用、物资征用、医疗卫生征用、交通运输征用、人员防护征用、通讯与信息征用、现场救援与工程抢险装备保障征用等。物业公司投入大量人员显然属于人力资源的征用,但是,国家这方面的法律规定非常少,在操作中有较大的争议,很多地方通过对物业补助的形式进行补偿。

7.对于不配合疫情防控措施的业主或租客物业公司可以采取什么措施?

答:对于不配合疫情防控措施的业主及租客,物业公司可采取禁止其进出物业管理区域、上报社区街道或者报警方式处理;如果出现在隔离期间擅自离开的,应及时上报居委、街道等部门同时报警,由警方依法采取强制措施并对其进行相关处罚。

8.对于外来进沪人员如何加强管理?

答:依据上海市人民政府2020年2月10日《上海市人民政府关于进一步严格落实各项疫情防控措施的通告》要求,对于住宅小区应当加强健康信息填报核查。对来沪/返沪人员填报的健康信息,认真进行核查。核查范围主要包括健康码(随申码)、24小时内的核酸阴性报告,以及居委会或者街道办要求提供的符合防疫要求的其他个人信息。个人有隐瞒病史、重点地区旅行史、与患者或疑似患者接触史、逃避隔离医学观察等行为,除依法严格追究相应法律责任外,有关部门还应当按照国家和本市规定,将其失信信息向本市公共信用信息平台归集,并依法采取惩戒措施。

对于商务、办公等公共场所应当:

(1)物业公司要按照市政府疫情防控工作要求,加大疫情防控政策宣传力度,告知楼宇入驻企业加强内部员工管理,采用视频会议、网上办公等方式,减少来访人员。

(2)各物业公司要加强人员和车辆出入的管控力度,尤其是外地车辆及人员,对进入楼宇的所有人员逐个测量体温,发现体温异常(超过37.3℃)的人员要做好信息登记,提醒尽快就医并予以劝离,同时报告属地街镇。对进入人员要求佩戴口罩,对外来访客及车辆进行信息登记。

9.物业服务企业在此次疫情中能享受到哪些政策优惠?

答:依据上海市人民政府2022年3月28日印发的《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》(沪府办规[2022]5号)文件:

税收方面:

(1)加大减税降费政策力度。对小规模纳税人阶段性免征增值税,对小型微利企业年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分再减半征收企业所得税,将科技型中小企业研发费用加计扣除比例提高到100%,加大中小微企业设备器具税前扣除力度. 

(2)延长一批税收优惠政策。将2021年第四季度实施的制造业中小微企业延缓缴纳部分税费政策再延续实施6个月,延续服务业增值税加计抵减政策。

(3)延长申报纳税期限。对按月申报的纳税人,将2022年3月申报纳税期限由3月15日延长至3月31日,受疫情影响在2022年3月申报纳税期限内办理申报仍有困难的,可以依法向税务机关申请办理延期申报。

(4)减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户。2022年免除3个月租金,2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的,再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。

企业经营方面:

(1)延续执行阶段性降低失业、工伤保险费率政策。继续实施1%的失业保险缴费费率政策(其中单位缴费比例0.5%,个人缴费比例0.5%),继续阶段性下调20%工伤保险行业基准费率。

(2)实施培训补贴、创业扶持、工会经费返还等稳岗扩岗政策。鼓励企业开展员工职业技能培训,对受疫情影响的各类企业、社会组织为本单位实际用工的从业人员开展与本单位主营业务相关的各类线上职业培训,按照规定给予线上职业培训补贴。2022年每人可享受的补贴次数不超过3次。

如物业服务企业符合上述政策条件的,均可向相关部门进行申报以享受企业政策福利。

10.如果小区业主被认定为确诊病例或无症状感染者或密接人员,业主委员会或业主是否有权要求物业公司公布该人员行动轨迹?

答:业主作为物业小区内房屋的所有权人和实际使用人,对本房屋所在的物业管理区域内的各项管理活动依法享有知情权利。本小区内是否存在确诊、密接或无症状感染者,关系到小区是否需要实施封闭管理措施,业主自身是否需要实施居家健康检测等后续问题,因而业主对上述情况享有知情权。但业主要求物业公司公布该类人员的行动轨迹不符合常理,因为物业服务企业只是在抗疫过程中协助居委及街道实施抗疫工作,对于确诊病例及无症状感染病例等行动轨迹无条件进行上报,对于业主或使用人的要求公布相应人员行动轨迹,法律上涉及到个人信息的保护,一般不宜向小区业主公布确诊或密接病例的个人信息,如何公布,公布到什么程度,取决于政府防疫的需要,应当由政府决策。

如物业公司已获得相关准确轨迹信息进行公布的也应当严格遵守《个人信息保护法》的规定保护个人隐私信息,公布信息应当在必要限度范围内,该等信息可以包括确诊或密接病例的数量、确诊时间、感染原因、主要行动轨迹、本小区所采取的应对措施及后续拟采取的应对方案等。物业公司不应当主动公开或提供与确诊、密接病例或无症状感染者有关的个人信息(包括姓名、联系方式、居住地、家庭关系等要素信息)。

最后,物业公司对其已经知悉的确诊、密接病例或无症状感染者的相关个人信息应当严格予以保密,不应在未经核实的情况下擅自传播相关信息、不得随意披露个人身份信息,否则可能构成对个人隐私信息的侵权行为,依法应当承担相应民事责任。

文章来源:宋安成律师团队

本文不代表平台观点

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(责任编辑:蒲莎莎 )
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