数读物业年报 | 宋都服务双增长，积极探索社会治理新方向

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4月8日，宋都服务集团有限公司（以下简称“宋都服务”，股票代码：HK9608）发布2021年报，公司营收稳步向前，毛利、净利高速增长，规模不断扩张，第三方拓展成效不断显现，积极探索城市服务新领域。

2021年，宋都服务实现营业收入316.2百万元，同比增长23.2%；毛利同比增长47.1%至114.5百万元；净利润同比增长67.1%至54.9百万元。从管理规模看，企业在管面积达9.2百万平方米，同比增长12.2%，各项核心指标稳健高质增长。

营收稳健增长，积极探索城市服务领域

图：2019-2021年宋都服务营业收入变化情况

数据来源：公司年报及业绩公告

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2021年，宋都服务实现营业收入316.2百万元，同比增长23.2%，2019-2021年复合增长率19.2%。企业营业收入构成共来源于四部分：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务、其他业务。其中，物业管理服务收入为172.4百万元，占比达54.5%，是第一大收入来源；非业主增值服务收入为90.4百万元，占比达28.6%；社区增值服务收入达35.7百万元，占比达11.3%；其他业务收入为17.7百万元，占比达5.6%。相比2020年，宋都服务物业管理服务收入占比进一步上升，较2020年上升4.6个百分点，收入基础不断夯实。

图：2019-2021年宋都服务各业务板块收入情况

注：其他业务含酒店业务、长租公寓业务

数据来源：公司年报及业绩公告

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图：2019-2021年宋都服务各业务收入占比情况

数据来源：公司年报及业绩公告

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积极探索城市服务新领域。公司在不断夯实传统业务基础的同时，积极探索城市服务领域，不断拓宽服务边界。杭州和瑞生活服务有限公司是宋都服务全资子公司，自成立以来积极探索老旧小区“金牌管家大物业社会基层治理”新模式，在不增加物业费、不增加政府财政负担的前提下，引入专业团队管理，延伸拓展科技应用、平台运行，实现资源嫁接、统筹协作。打造“一体式管理、标准式服务、无缝式对接、双重式考核、社会化运作”的服务模式，让居民过上心有所归、需有所应、邻有所乐、老有所养的品质生活。

定位社会治理服务商，向轻资产模式转型。2021年，宋都服务推出“城市服务2.0”实现从“金牌管家”大物业到社会治理服务模式的转变，在杭州上城区红菱、景东、青荷片区落地3个“4S”服务驿站，开设杭州市内首个幸福养老一条街。公司在城市服务领域积累了大量领先经验，尤其是在老旧小区运营管理方面。公司不断迭代服务模式与标准，定位社会治理服务商，加强资源整合、构建基于社会治理的生态平台，通过政府、住户、公益组织等多方参与的共治商业模式，实现共赢。同时，以科技手段固化运营，将城市运营、空间运营、用户运营三位一体有机结合，从服务提供者向产品及模式构建者转变，实现向轻资产模式转型。

规模稳步扩展，第三方外拓显成效

截至2021年底，宋都服务的在管面积为9.2百万平方米，同比增长12.2%；合约面积达12.1百万平方米，管理规模呈现稳健增长态势。上市首年，公司深耕长三角地区，不断探索项目合作的新模式。2021年公司成功订立路桥香港青年产业园项目合约，建立了中外合资项目新模式；除此之外，公司还中标安徽蜀山盛世名城景丽花园项目，不断夯实区域品牌知名度。

截至2021年底，公司业务覆盖中国19个城市，设有13家附属公司及21家分公司，为58个物业提供物业管理服务。公司积极寻求来自独立第三方获得项目的机会，降低关联方比重，多渠道实现业务扩张。 从项目来源看，2021年，公司来源于宋都股份(600077)集团的在管面积为5.7百万平方米，占比62.3%；来源于独立第三方的在管面积为3.5百万平方米，占比37.7%， 2021年新增15个项目中超50%来自于第三方拓展。

图：2020-2021年宋都服务在管面积项目来源情况

数据来源：公司年报及业绩公告

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住宅物业管理规模稳步扩张。从各业态规模看，公司住宅物业管理规模稳健扩张，2021年，公司住宅物业管理面积7.2百万平方米，占比78.7%，同比增长19.8%；非住宅物业在管面积1.9百万平方米，占比21.3%。

图：2019-2021年宋都服务各业态管理规模

数据来源：公司年报及业绩公告

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毛利、净利高增长，稳步向前

2021年，宋都服务毛利润和净利润分别实现114.5、54.9百万元，同比分别增长47.1%、67.1%。受益于管理规模提升及智慧化建设，企业毛利润与净利润保持高速增长。

图：2019-2021年宋都服务毛利、净利润情况

数据来源：公司年报及业绩公告

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从不同业务板块的毛利看，社区增值服务是宋都服务毛利率较高的业务板块，2021年，社区增值服务毛利率57.1%，且近三年逐年升高；物业管理服务毛利率达28.1%，较2020年上升7.1个百分点；非业主增值服务毛利率达48.2%，较2020年大幅上升10个百分点；其他业务毛利率稳定在11%附近。

图：2019-2021年宋都服务各业务毛利、毛利率水平

数据来源：公司年报及业绩公告

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结语

2021年，宋都服务营收稳步向前，毛利、净利高速增长，规模不断扩张，第三方拓展成效不断显现，积极探索城市服务新领域。未来，公司将紧跟行业发展动向，在未来社区发展与老旧小区运营方面树立业务特色，推行智能化升级，加强资源整合，拓宽城市服务边界，迈向轻资产运营，打造行业标杆。在物业服务方面不断丰富服务内容、升级增值服务，实现多元化发展，积极探索社会治理服务新模式，为业主创造价值，为股东创造回报。

本文首发于微信公众号：中指物业研究。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。