园区物管的春天来了吗?

2022-04-11 08:54:26 克而瑞物管 微信号 


文 | 研究员 周勤

本文共4372字,阅读约需6分钟

2022甫一开年,产业用地即迎来成交高峰根据克而瑞物管CPIC数据系统监测的土地成交信息,1-2月份,工业用地成交宗数3564条,占比54%;工业用地成交规划建筑面积1048万平米,占比70.4%。

产业用地市场转热,是否意味着园区物管市场也将迎来发展的春天?

园区物管是否迎来发展好机会?

上游环境利好

从2018年到2021年,在供给端,园区用地成交市场经历了一个从下行到上扬的U形走势。

一方面,近几年来,随着产业用地规则的逐渐严苛,一线城市工业用地政策不断收紧,2018-2020年,连续三年全国工业用地成交总量呈下降趋势。2021年3月,自然资源部发布了《工业项目建设用地控制指标(征求意见稿)》,进一步规范工业项目建设用地管理,促进土地资源节约集约和高效利用。产业园野蛮生长时代落幕。

另一方面,从2021年下半年开始,产业用地成交面积恢复,并最终超过2020年。

同时,产业用地成交的溢价率一路上扬。分析原因,与实体经济中高技术制造业为代表的产业发展需求密切相关。过去两年,根据国家统计局统计公报,2021全年工业增加值比上年增长9.6%,服务业比上年增长8.2%,工业增加值连续两年增速超过服务业。同时,工业增加值在国内生产总值中占比上升(2020年为37.8%,2021年为39.4%)。十九大报告,未来五年是大力发展产业的五年。

可以预见,随着企业(项目)集中布局,产业集群发展,资源集约利用,越来越多企业向各类产业园区集中,切实为产业发展服务的规范增长时代拉开帷幕。产城融合,城市中工业用地改造,文化创意园区等新型园区的出现,为园区物业管理拓展带来新机遇

2021年6月,中国首批基础设施公募REITs登陆资本市场。9单REITs中,产业园区项目占三分之一。

公募REITs为产业园区资本实现“投融管退”带来希望。资本有了退出渠道,必将提高产业园区投资吸引力,进而给园区物业管理带来市场新机会。

园区物管市场空间有多大?

十四五末30亿平方米

首先,估算现有的存量。按照物业管理行业总管理规模,以及物企500强的园区管理规模占比,推算2020年末全国产业园区物业管理面积约为22亿平方米

根据中国物业管理协会数据,2020年末我国物业管理总行业规模约为330.4亿平方米,及上海易居房地产研究院《2021物业服务企业综合实力测评报告》发布的数据,物企综合实力500强企业管理的产业园区总面积为9.91亿平方米,占500强总管理面积(144.3亿平方米)比例为6.79%。

按此比例推算,全国园区物业管理面积约为22.4亿平方米。考虑到综合实力500强物企为行业大中型企业,在多元业态拓展步伐上更加领先,则行业整体的园区管理面积可能低于该水平。

根据物企500强的管理面积数据,除住宅以外,产业园区是仅次于办公物业的第二大规模非住业态。

然而,园区与办公物业规模相比,还是有显著差距的。(办公占比9.8%,园区占比6.8%)。同时,和紧随其后的商业等非住业态比,规模占比仅是略高,差距并不明显。

随着物管行业发展、市场规模攀升,易居房地产研究院预测,“十四五”末物业管理行业管理规模约达430亿平方米。按照目前500强物企6.8%的园区占比,预计到2025年末,园区物业管理总市场规模约为29.2亿平方米,比2020年底新增6.8亿平方米。

从另一角度考察未来增量空间,园区物业多集中于各类开发区,测算开发区的工业用地潜力。2006年,国家发布了一版开发区审核公告目录。2018年,六部门通过严格审核,重新发布《中国开发区审核公告目录》(2018年版),这是目前最新版本。其中,符合条件的开发区纳入共包括2543家,比2006年版增加了975家开发区。合计核准面积约182亿平方米,(其中国家级开发区核准面积55.5万公顷,省级开发区核准面积126.5万公顷)。

2021年,国家自然资源部披露《2020年度国家级开发区土地集约利用监测统计》,541个国家级开发区合计50.07万公顷参与监测统计。从监测情况来看,已建成土地占可开发建设土地为76.92%,开发区还有较大的用地潜力。按照现有核准的开发区面积,参考2021年《监测统计》的数据,即建成比例76.92%,工业用地率48.52%、工业用地综合容积率为0.93推算,则现有核准开发区的潜在工业用地建设规模可达18.95亿平方米。

园区物业管理盈利空间如何?

毛利仅高于住宅

目前,园区物业费水平在各业态对比中,处于较低水平,仅高于住宅物业。

对比2020年500强物企各类管理业态的物业费水平,产业园区物业费为3.06元/平方米/月,仅高于住宅物业的2.24元/平方米/月。但是,从区域对比来看,一线城市园区物业管理费水平显著高于其它城市。(一线城市园区物业费水平为5.26元/平方米/月,二线及全国平均为3.06元/平方米/月。)

考察产业园区物业管理的盈利水平,上市物企披露的2019-2021H1的年报、半年报资料中,卓越商企服务公布了较详细的分业态毛利率水平。其商务物业毛利率均值为27.4%,公共及工业物业毛利率为14.5%,住宅为13.5%。工业物业毛利率与商务类有显著差距,但高于住宅物业的盈利水平。

以综合物业管理为核心的特发服务,是高新园区细分领域的知名品牌企业。其2021年中报披露,综合物业管理服务毛利率水平为14.3%,与卓越商企服务披露数据近似。2019到2021H1四次公布的毛利率数据,平均水平约为16.3%。

据此推测,园区物业管理的利润率在非住业态中处于较低水平,但仍高于住宅。园区物业管理毛利率约在14-18%左右。

园区市场如何布局?

收购、合作、纵深拓展

园区企业客户对于将物业管理委托专业公司的意识不断增强,园区物管正成为众多物企谋求转型主要方向之一。

2018年,综合实力500强物企中,有272家布局产业园区物业。2020年,这一数据攀升至315家,占比超过六成。500强物企中,园区管理面积排名前100强企业,其注册地占最大比例的为广东省。

这与地区经济发展水平密切相关,根据2021年统计公布数据,无论GDP还是规模以上工业营收,广东省都排在全国首位。尤其是规模以上工业营收,遥遥领先排名第二省份。

园区物管市场主要参与方可分为五大类型:

一、产业园发展以国家级和省级开发区为核心,早期涉足这一领域物业服务的企业,主要是国资背景产业园区开发商的配套性企业,例如深圳天安运营、上海漕河泾物业,天津经济技术开发区天孚物业等。这些企业具有明显的开发区基因,经过二三十年的发展,成为产业园区物业管理的中坚。

二、行业领先的大型综合性物企。招商积余管理的产业地产规模位居前列。与控股公司招商蛇口聚焦园区开发和运营、是产业地产头部企业的发展基因密切相关。1984年,招商局集团物业承接深圳蛇口工业园区的物业管理与服务,产业园区物业管理自此诞生。招商积余2021年中报显示,园区业态管理面积1823万平米,在非住业态中占比18.02%。

雅居乐产业园区管理规模,在物企500强中也处于领先地位。从住宅为主到多元拓展布局,收购非住服务商是关键。通过对中民未来物业服务的收购,2020年雅生活新增在管面积1.98亿平米中,收购中民物业股权贡献了1.59亿平米。2020年,雅生活含园区在内的非住业态在管面积占比从41%陡增到近60%。

三、国务院推进开发区由政府主导向市场主导转变,支持引入民营资本和外国投资者。一些具有园区开发商背景、市场化运营的民营物业主体兴起,代表企业如亿达服务、幸福基业物业、天骄爱生活等。

四、在园区领域,由于全国性产业园区开发商不如住宅那样普遍,物业公司相应对母公司依赖较少,市场诞生一批专业第三方服务商例如特发服务、均豪不动产等,凭借专业服务在产业园区领域占据一席之地。特发服务在年报中表示,缺少地产集团资源支持,业务拓展主要靠市场化竞争。

五、伴随大型外资企业例如Microsoft、亚马逊、GE等在中国设立研发中心,偏向选择五大行等国际公司提供设施设备管理服务。在此过程中,五大行的业务范围也不断向国内企业客户延伸,如华为、腾讯等总部园区项目。

相比于住宅物业管理,产业园区物业服务领域进入门槛相对较高,且一般都缺乏可依托的大型地产母公司资源,因此市场竞争更加充分,也给予专业化的独立第三方物管公司更多市场机会。园区服务有一些特殊性和专业性,要获得企业客户认可,需要多年品牌积累和专业服务能力做支撑。例如,园区企业以生产、研发类居多,对安全管理、设施设备运转保障等专业设施保障能力极为关注。园区服务内容涵盖企业生产、生活、办公,对物业人员的专业能力、服务质量要求更高。商务接待、会务服务等增值服务对高端项目经理、高级设备设施工程师、多语种等专业人才需求更多。

在这个细分领域,专业型企业已经积累了先发优势、形成了专业壁垒。对于大型头部企业,想进入或扩大园区服务市场,收购细分领域专业服务商或许是更高效的选择。

已在园区领域深耕的企业,面对日益激烈的竞争,也在不断采取积极举措,拓展增长机会,拓宽业务内容:

一、与企业总部、地方国资平台等战略合作。以招商积余为例,以大型企业总部间的战略合作推进园区物业管理拓展,“总对总”模式成为公司业绩增长重要来源之一。2021年中报业绩披露中,“总对总”模式在上半年为其带来年合同额近2 亿元,拓展了南京华为、中兴南京园区等多个重点项目。公司还积极推进“合资合作模式”,加大与地方国资平台的资源合作,设立多家合资公司。

二、与产业运营商合作。随着城市更新、轻资产运营等成为产业园运营新战场,物企积极与相关运营方开展战略合作。例如2021年5月,雅生活与北京创业公社投资签订战略合作协议,在京津冀地区导入优势资源,在项目更新投资基金、空间改造、产业招商、智慧化管理、物业管理等多方面合作。创业公社是首钢基金旗下城市更新服务商,主要投资人包括首钢基金,京西创业,中关村(000931)股权交易服务集团等。

三、围绕产业升级、探索配套服务新领域。在常规物业服务领域以外,企业尝试拓展新业务类型,例如特发服务,在自动驾驶测试、数据中心运维、会务服务等新兴业务领域开展探索与尝试。绿城服务发展“物业+团餐”模式,提供云享团餐业务。南都物业(603506)在园区提供政务接待、参观讲解等,并将服务范围向企业内部后勤延伸。

小结

当前,在鼓励实体经济和产业发展的大环境下,尽管盈利水平低于商办等其他非住业态,面对行业竞争加剧,物企仍积极开展园区领域布局。

比住宅更高的进入门槛、更专业化能力要求、原有入局者已形成竞争壁垒、产业迭代升级下企业需求升级和多元化……等等,这些都对拓展园区物管形成挑战。

缺乏大型地产母公司资源,更加充分的市场竞争,诸多独立第三方企业的存在,对于以住宅为主的大型龙头企业,收购园区类专业公司,不失为实现业态快速布局的好方式。

***

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(责任编辑:常丹丹 HO016)
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