房企物流梦

文/乐居财经 王彦杰

疫情来了，一仓难求。

4月18日，全国保障物流畅通促进产业链供应链稳定电视电话会议在北京召开。会议要求，要着力稳定产业链供应链，通过2000亿元科技创新再贷款和用于交通物流领域的1000亿元再贷款撬动1万亿元资金。

上周，仲量联行发布2022年1-3月上海房地产市场报告。其中，在各种房地产细分门类中，一季度的物流地产表现最佳，净吸纳量录得8.4万平方米，非保税物流仓储市场的空置率从9.7%下降至8.5%。

越来越多的房企进入物流地产。

物流地产属于工业地产的范畴，指投资商投资开发的物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等。目前，中国物流地产行业目前呈现“一超多强”局面，专业物流地产企业包括洛斯、万纬等，电商企业包括京东、阿里等，零售企业入局的则有百联集团、东百集团(600693)等。克而瑞研究中心将房企布局物流地产分为四种模式。

第一种由房企主导运营，通过设立独立的物流地产板块开发运营物流地产。如万科集团推出的独立物流品牌——万纬物流。

第二种房企通过收购参股物流企业，布局物流地产。如2021年6月，远洋资本通过关联公司从红星美凯龙(601828)手中收购了7家物流子公司。

第三种是房企与物流企业合作，如中集集团(000039)引入碧桂园作为产城业务战略投资者。

第四种则是房企与电商企业达成战略合作，如荣盛发展(002146)与菜鸟网络达成战略合作。

业内人士认为，传统房地产企业入局物流地产，有三方面原因。其一，物流地产或成新“蓝海”，国家红利政策频出，冷链物流成为国家重点支持方向。例如，2021年，国家发改委发布《国家物流枢纽网络建设实施方案（2021-2025年）》，方案指出，将稳步推进120个左右国家物流枢纽布局建设，支持城市群内国家物流枢纽共建共享共用和一体化衔接；《“十四五”冷链物流发展规划》曾提出，到2025年布局建设100个左右国家骨干冷链物流基地。

其二，物流地产本身仍有巨大的发展空间，电商和第三方物流的发展拉物流地产需求持续走高。相关资料指出，中国目前人均仓储面积为0.4平方米/人，远低于日本的4.0平方米/人和美国的5.4平方米/人。

其三，房企开始注重自身业务多元化拓展，将目光聚焦到物流地产，部分房企进入物流地产领域抱有投机心态。

物流地产优势明显，一方面，物流地产收入丰富，不仅有出租业务、服务管理业务、项目投资业务产出收益，还有土地增值以及其他来源收益；另一方面，物流地产利润回报可观，资料显示，一线城市物流地产回报率达到6%-8%。

在住宅市场面临不确定性，商业办公地产又因疫情遇到市场转折的背景下，物流地产重要性凸显，但物流地产又是一个与整体经济环境紧密相关的行业，并不适合短期投资。入局者越来越偏爱物流地产行业，该赛道是否还有机会。

远洋资本董事总经理张煜华认为，物流地产是个小江湖，是细分的、比较窄的小众市场。拥抱资本，才能一路相随相伴；目标明确，才可互利共赢。

克而瑞研究中心的研究报告则指出，虽然物流地产需求旺盛，未来发展前景宽阔，收益回报可观，还能够实现资本闭环，但对于房企庞大的业务收入而言，仍难以起到支撑作用。

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