“东数西算”工程给物管行业带来哪些机遇?| 物企决策内参·节选

2022-04-21 08:00:00 克而瑞物管 微信号 

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[本期内容节选自《制胜服务力·物业服务企业决策内参2022年第1期》,如需获取完整内容请联系:13501747528 / 微信同号]

2022年开年伊始,“东数西算”工程正式启动,这是中国继“南水北调”“西电东送”“西气东输”后,第四个国家层面东西南北联动的重大战略部署。那么,

什么是“东数西算”工程?

为什么要关注“东数西算”工程?

“东数西算”工程能为物业管理行业带来哪些机会?

物业服务企业又当如何参与?

“东数西算”工程是长期主义

正如“南水北调”“西电东送”“西气东输”三大工程长期的投入以及建成后巨大的经济和社会效益一样,“东数西算”也是国家战略层面长期而又坚定的发展指引。这种长期主义主要体现在:

一是资源错配的再平衡。当前东部仍是中国经济发展最为活跃的区域,也聚集着大量科技型企业、数据中心。但东部地区土地资源日趋紧张,双碳目标下数据中心的大量能耗也成为制约社会可持续发展的瓶颈,这些不利因素制约了东部数据中心的进一步发展。而西部地区资源充裕,特别是清洁能源丰富,具备发展数据中心、承接东部算力需求的潜力。

二是生产关系和生产力的再调整,在东西部的“分工”平衡之后,最终释放巨大的生产力。在“东数西算”中,“数”指的是数据,是数字化时代最基本的生产资料,也是最重要的核心资产之一。生活在数字化时代中的我们,每时每刻都在产生大量数据,小到购物习惯、消费记录,大到疫情防控,甚至未来的元宇宙,都是包含着海量的二进制字段表达。“算”指的是算力,这是一种生产力,是对数据的处理能力、计算能力。

在“东数西算”的分工之下,东部处理工业互联网、金融证券、灾害预警、远程医疗、视频通话、人工智能推理等对网络要求较高的业务,而西部数据中心处理后台加工、离线分析、存储备份等对网络要求不高的业务。“东数西算”通过构建数据中心、云计算、大数据一体化的新型算力网络体系,将东部算力需求有序引导到西部,既促进东西部协同联动,又让算力的提升提供了进化空间。

…本节内容略…

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《制胜服务力·物业服务企业决策内参》

千亿投资之下

物企服务数据中心业务的“经济账”

目前虽然没有国家层面明确的“东数西算”工程投资总额,但我们不妨从地方的规划中窥得全貌。根据广东省相关信息,广东省将建设形成布局韶关的数据中心集群、重点区域城市中心和边缘数据中心、西部地区国家枢纽节点等省外数据中心三个层次的空间布局。其中,韶关数据中心集群提升网络级别至国家级骨干网络枢纽节点,引导全省大型、超大型(3000架以上)数据中心集聚。

到2025年,韶关数据中心集群将建成50万架标准机架、500万台服务器规模,投资超500亿元(不含服务器及软件)。考虑到粤港澳大湾区对数据业务的较高要求,韶关数据中心的投资规模应该是比较大的,以此规模来估算,全国10个国家数据中心集群在2022-2025年的总投资约为4000至5000亿元左右(不含服务器及软件),折合年化约千亿。

此外,根据过往经验,各地方政府一般也会根据实际情况配套设置一些地方性的数据中心,叠加这部分投资,整体投资额还会更大一些。

那么,在服务数据中心项目的过程中,物业公司的“经济帐”能否算得过来?当然,这里的“经济账”从更为宏观的层面出发,物业费高不高、服务内容能不能做是我们关注的,至于具体的内部测算,相信每家企业都有自己的项目配置和逻辑,不在讨论之列。

根据“东数西算”工程的规划,要在每个集群内形成一片物理连续的行政区域,可以近似看作产业园区,其平均物业费显著高于住宅业态。

根据2021《物业服务企业综合实力研究报告》数据显示,500强企业产业园区物业服务平均物业费为3.06元/平方米·月,较上年增长0.10元/平方米·月,其中,包干制项目平均物业费3.23元/平方米·月,酬金制项目平均物业费2.64元/平方米·月。与之对比,住宅项目的平均物业费2.24元/平方米·月。

从城市角度上看,500强企业产业园区物业服务项目中,一线城市产业园区物业平均物业费为5.26元/平方米·月;二线城市产业园区物业平均物业费为3.06元/平方米·月;三四线城市产业园区物业平均物业费为2.66元/平方米·月。一线城市产业园区物业费明显高于二线及三四线城市。

从动态招中标数据来看,根据克而瑞物管不完全监测,2020年以来以“数据中心”为招标内容的项目约有40个,总金额约6.4亿元,平均单项目金额约1589.8万元(详见附表)。

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《制胜服务力·物业服务企业决策内参》

服务数据中心带来的创新业务

首先是设施管理,设施管理能力强的物企或将受益。互联网科技公司的业务增长和战术变化非常快,对及时解决各类需求的能力要求非常高。正因如此,数据中心这类项目需要大量的专业服务力量介入,互联网科技公司的强项在于IT设施的现场运营,对于非核心业务往往交由外包团队,属于设施管理范畴。

按照国际设施管理协会(IFMA)最新的定义,设施管理是一种包含多种学科,综合人、地方、过程及科技以确保建筑物环境功能的专门行业。它以保持业务空间高品质的生活质量和提高投资效益为目的,以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整合和维护管理工作,它将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。设施管理的任务是通过简化企业的日常营运流程,协助客户达到大幅降低成本和提高营运效益的目的。它致力于提供全面的一站式服务,为客户管理房地产、设施及其他非核心业务,以达成既定的业务计划和策略性的发展目标。设施管理关注物业设施的全生命周期的运行,针对性提供策略性长期规划,这一规划在财务安排、空间管理、周期性工作组织、预见性风险规避等方面全过程、系统地实施。

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《制胜服务力·物业服务企业决策内参》

物业服务企业又当如何参与?

在这样的背景下,物企该如何布局?我们认为大体上有三种方式。

一是看政府类客户,主要从重点区域和城市入手。国家发改委表示,近日已同意在京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、内蒙古、贵州、甘肃、宁夏等8地启动建设国家算力枢纽节点,并规划了10个国家数据中心集群。

从打造枢纽和中心集群的意义来看,依托8个算力枢纽,有利于集中政策和资源,着力优化网络、能源等配套保障,更好引导数据中心集约化、规模化、绿色化发展,促进东西部数据流通、价值传递,带动数据中心相关产业由东向西有效转移。

在8个算力枢纽内,进一步规划设立10个国家数据中心集群,在每个集群内形成一片物理连续的行政区域,具体承载算力枢纽内的大型、超大型数据中心建设。

以较早布局大数据产业的贵州为例,贵安新区着力打造国家部委数据中心产业园,拟规划面积约2600亩,其中1800亩用于建设国家部委数据存储、计算、备灾中心,800亩用于建设国家部委数据创新应用中心。园区计划打造成为国家数据基础设施战略要地、世界一流的政务数据中心聚集地、世界一流的政务数据中心全生命周期服务体系,具有高安全、高可靠、高容量、绿色化等特点。

而“形成一片物理连续的行政区域”这个关键表示,似乎成了片区开发的代名词。最为直接的可能是产业园项目的增多,产业的导入也势必带来人才的集聚,配建保障房或者公租房,甚至是普通住宅项目的增多,这些都是物业管理的机会。

二是盯核心企业。根据我们的了解,目前数据中心(IDC)行业参与者主要包括基础电信运营商、云计算服务商及独立数据中心运营商三类。

以中国最大的独立数据中心运营商万国数据为例,根据招股书披露,其数据中心主要在上海、北京、深圳、广州、香港、成都和重庆等地开发和运营。截至2020年6月30日,其运营项目面积约25.6万平方米,在建项目13.3万平方米,未来还有32.3万平方米待开发。

当然,从物业管理的视角而言,对于数据中心这样的非住项目,用面积来衡量并不是很合适,但是以万国数据这样的龙头数据中心服务商为代表的大业主,自身的成长能力很强,对物业管理服务的支付能力和物业服务方的品牌背书都是一种加成。

三是找重点项目。除了市场上的招中标信息、“包打听”之外,从土地端倒推也是一种有效的方式。例如在数据库中以“数据”为关键词检索已成交的相关地块,获取竞得方的信息,一般都是某某数据有限公司,而这些企业往往不具备物业管理的能力。另外,一个有用的字段是土地状态。对于未开工的土地,物业公司可以尽快介入,前介能力强的或许还能提供一些规划类的非业主增值服务。总之,无论是招中标也好,土地信息的反推也好,都旨在帮助物业公司“广撒网”,让企业综合运用相关信息,做一轮目标企业的初筛。

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总结

整体而言,我们认为,随着“东数西算”的投资力度不断加强,数据中心的物业管理服务不仅可以做,而且应该做。

一方面,“东数西算”是长期主义,通过数据中心项目,与大甲方形成长期绑定。产业园区是发展实体经济的有效载体,巩固产业园区的现代化服务水平,是满足国家经济发展“脱虚向实”的重要辅助性抓手。在“东数西算”的背景下,以数据中心为核心的产业集群更承担着提升科技水平、聚集生产要素、释放生产潜力的重要使命。政府的投资、政策引导等利好因素确定性较强。资金充裕的甲方更值得被服务。

另一方面,数据中心的物管服务具备可行性,也是对自身管理能力优化的鞭策。从“经济账”来看,即使是提供最基础的物业管理服务,其收费单价也基本高于普通住宅。而企业需要思考的是,自身的服务品质能否持续、高标准满足甲方的要求。自己的市拓人员是否具备拿下数据中心服务商这类大客户的能力。如果有这样的能力,该如何去放大;如果没有,又该如何去补足。

此外,做数据中心物管服务是在倒逼自己业务创新,从而做深护城河。物业公司将自身的业务整合为一种涵盖人、财、物及科技的系统性能力,无论是设施管理服务,还是绿色能源管理服务,既是高溢价的业务创新,又是塑造差异化标签的必然之举。

我们看到一些上市物企,例如招商积余近日中标阿里两大项目,在管数据中心增至7个。远洋服务也表示将承接更多数据中心物管服务。我们相信,在“东数西算”的热潮之下,也会有更多不同量级的物业公司,以特有的业务专长切入到这个赛道中。

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《制胜服务力·物业服务企业决策内参》

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(责任编辑:李佳佳 HN153)
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