物业投拓必看!全国重点城市市场容量哪家强? | 城市进入②

2022-04-25 09:17:44 克而瑞物管 微信号 

文 | 研究员 何俊峰

本文共2575字,阅读约需5分钟

通过收并购、招投标等方式迅速扩大第三方物业管理规模及占比,是物企扩张规模的主流路径。当下,随着外部环境变化,物企规模扩张步伐虽有所减缓,但可以预见的是,这将仍是2022年企业发展的主旋律。

但正所谓“欲速不达”,在扩张之余,企业也应停下脚步先思考一个问题:这个城市适合进入吗?每家企业都有其特点,每个城市也都有其特质。选对了,可成为高地;选错了,亦可成为泥沼,反而会拖滞企业发展的步伐。

物企如何选择适合自己的城市进入?城市选择该考量哪些因素?进入城市之后又该如何布局?

这些问题需要探索,但并没有固定答案。为此,我们推出了“城市进入”研究专题,是为对此的思考。

本期我们将从市场容量角度了解不同城市市场空间、物业管理覆盖情况以及市场化程度,帮助企业城市进入过程中找到适合自己的市场机遇。

重庆住宅物业管理规模第一

苏州仍有近3亿㎡老旧小区待覆盖

城市住宅市场容量决定了企业可拓规模的大小,各地统计年鉴数据显示,截至2020年,重庆住宅存量规模最大为8.8亿㎡,上海、北京紧随其后,分别为7.1亿㎡、6.2亿㎡。

从各地住宅物业管理覆盖情况来看,重庆住宅物业管理规模最大为8.0亿㎡,其次是上海7.0亿㎡,北京5.9亿㎡。一线城市中上海、北京排进前五,管理面积均在5亿㎡以上,深圳、广州管理面积分别排名第7名和第9名,管理规模均在3亿㎡左右。

值得注意的是,除重庆外,中西部城市中成都、武汉住宅物业管理规模也已跻身前五,当前重庆、成都、武汉住宅物业管理规模均在5亿㎡以上。

根据克而瑞物管监测,2020年全国物业管理覆盖率为69.3%,比例仍然不高,但住宅物业管理覆盖率显著高于非住物业管理覆盖率。

公开资料显示,2019年上海物业管理覆盖率为81.1%,其中住宅物业管理覆盖率为97.7%,显著高于非住62.1%。根据计算,2020年上海住宅物管覆盖率进一步提升至98.4%。

根据监测,重点20城中苏州、青岛、西安待覆盖面积排名前三,苏州待覆盖面积最高为2.7亿㎡。通常而言,城市内未覆盖物业管理服务的多为老旧小区,对于想要切入老旧小区或以老旧小区作为主要拓展对象的企业而言,这些城市无疑是重点关注对象。

新项目物业费高出均值15%

重庆新盘体量一骑绝尘

众所周知,楼龄越短的项目物业费普遍越高,且维护成本更低,因此楼龄较短的项目是企业重点关注的对象。

根据克而瑞物管监测,重点20城平均物业费为2.35元/㎡/月,而楼龄5年及以下的项目平均物业费为2.7元/㎡/月,相对平均水平高出15%。

根据监测,重点20城中5年及以下楼龄的项目规模超过1亿㎡的城市仅5个,其中重庆、武汉等中西部城市最为突出,重庆5年及以下楼龄项目规模遥遥领先其他城市,规模高达2.4亿㎡,武汉次之1.6亿㎡,重庆新项目规模占重点20城总规模比例已达14%。

近一年成交的住宅用地规模反映了城市新项目规模的增量水平,从数据看,重庆、长沙、武汉、成都等中西部城市表现依然强劲,重庆成交规模2877万㎡居首位。随着项目的建设交付,这些项目将在未来一年转化为该城市企业拓展的对象,重庆新项目规模将进一步与其他城市拉开差距。

北京业委会成立率不及全国均值

上海市场化程度最高

住宅物管市场化程度决定了企业可获得项目的难易程度,业委会是维护小区业主权益而设立的组织,其组建数量一定程度反映了城市物业管理市场化程度。

近年,随着物业管理行业的高质量快速发展,行业价值逐渐显现,特别是在疫情突发事件中,物业管理在稳定社会,提升基层社会治理中发挥重要的贡献,中央层面及各级地方政府逐渐将物业管理作为基层治理的重要抓手,探索发展新模式,提出鼓励成立业委会,扩大物业管理服务覆盖范围,提升物业管理服务水平。

从一线城市业委会成立率来看,上海遥遥领先,据相关人士介绍,截止2021年11月,上海市业委会组建率已超过95%,广州、深圳业委会组建率与全国平均组建率30%水平基本持平,北京业委会成立率仅22.5%,低于全国平均水平。

如果说较高的业委会成立率是城市物管市场化前提条件的话,那城市中标数量的多少则是市场化程度的结果体现。据不完全统计,2021年全国物业管理服务招投标市场中标项目累计达55087个,中标总金额达到620.25亿元。

根据克而瑞物管监测的重点20城数据统计,2021年全国物业管理服务招投标市场上海最为活跃,全年累计中标项目达8845个。广州位列第二,但中标项目数量不及上海三分之一。

小结

市场容量是物企城市进入,实现高额营收目标的关键指标。但有效市场容量的确定、细分市场容量的判断决定了企业最终拓展城市的名单,而不同城市间细分市场的选择、市场化程度的比较将更好为企业提供选择依据。

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(责任编辑:蒲莎莎 )
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