年报解读?| 特发服务:营收增长的背后,企业三大关键能力存疑

2022-04-27 10:39:00 克而瑞物管 微信号 

文 | 研究员 吴斌

本文共3135字,阅读约需5分钟

特发服务是国内主板上市的4家物业企业之一,2021年特发服务以16.91亿元的营收位列A股物企第三名。同时,2021年是特发服务登陆资本市场后的第一个年头,其在2020年业绩报告中便提出“以提升市值管理为龙头”,继续保持强劲的市场攻势。

从其2021年业绩报告来看,营业收入实现了一定的增长,但“毛利率不断走低、人均效能低于行业均值、客户集中度高”等或是制约企业市值管理的重要因素。

2022年4月25日,特发服务(300917.SZ)发布了2021年全年业绩,数据显示,2021年特发服务实现营业收入16.91亿元,同比增长52.54%,实现净利润1.17亿元,同比增长8.21%,物业管理服务毛利率16.69%,同比下降4.1%,其中政务服务毛利率同比下降8.3%,每股收益0.86元/股,同比下降15.15%,平均净资产收益率13.71%,同比下降18.94%。

营收增幅53%

创近五年新高

企业年报数据显示,特发服务2021年实现营业收入16.91亿元,相较于2020年的11.09亿元,同比增长53%,营收增幅创近五年新高。其中物业管理服务增长52.79%,主要原因是特发服务在政务、医院、口岸管养等重点业态上取得突破,口岸管养业务、城市管家服务在内的新拓展项目贡献的收入及2020年项目翘尾贡献的收入。

分行业来看,物业管理服务几乎是特发服务的全部收入来源,根据数据显示,2021年物业管理服务营收占比99.7%,2020年这一比例为99.6%,其他业务营业收入占比仅0.3%-0.4%,业务类型相对较为单一。

按产品划分来看,综合物业管理服务一直是特发服务营收的主要构成,2020年综合物业管理服务营收占比82.27%,2021年这一占比提升至83.9%,其次是政务服务、增值服务及租赁服务,2021年营收占比分别为10.1%、5.8%、0.2%,相较于2020年,除增值服务营收占比有所提升外,政务服务、租赁服务的营收占比都有所下降。

分地区来看,华南区域是特发服务主要营业收入来源地区,2021年营业收入7.91亿元,整体占比达46.8%,其次是华东、华中等地区,占比分别为26.4%、16.2%。整体来看,特发服务地区营业收入来源差异较大,特别对于华南区域有着较高的依赖度。

目前A股共有4家物业企业上市,分别为招商积余、新大正、特发服务以及南都物业(603506)。从2021年的业绩来看,特发服务营业收入仅排名第三。而作为A股物业龙头的招商积余,其营业收入是特发服务的6倍多。

增收不增利

盈利能力亟待提升

2017-2021年,特发服务营业成本不断攀升,相较于2020年,2021年营业成本同比增长61%,达14.08亿元,相应的特发服务2021年毛利率较2020年下降3.7个百分点至16.7%。根据企业披露信息,特发服务2021年毛利率的下降主要是因为“物业行业人力成本不断上升”等原因。

拆分其具体的成本来看,人工成本是营业成本的主要构成,2020年人工成本占比高达66%,2021年这一比例也达64%,同比增长约55%。但业务外包成本仅次于人工成本,2021年业务外包成本较2020年提升65%,达3.36亿元。其次还有材料成本、物业经营费用,均同比提升了147%、53%。因此,人力成本上升是主要因素,但外包成本、材料成本的大幅上升也是重要原因。

分产品成本来看,综合物业管理服务成本最高,约11.97亿元,占整体营业成本比例达85%,增长近60%,政务服务、增值服务方面的营业成本亦分别同比上升了27%,479%,达1.47亿元、0.6亿元。

总体来看,成本的上升不可避免的导致毛利率的下降,其中人工成本是重要因素,外包成本、材料成本也增长迅速。但同时也显示了特发服务增收不增利的尴尬境地。对于上市企业而言,规模的增长是一方面,但企业盈利能力才对广大投资者具有强有力的说服力。成本不断上升、毛利率不断下降,是特发服务做好市值管理面临的首要难题。

人均效能低于行业均值

经营效率有待提高

2019-2021年,随着企业的不断发展需要,特发服务员工数量不断上升,2021年总的员工数量达到11125人,同比增长27%。但从人均效能(包括人均管理面积、人均创收、人均净利润等方面)来看,人员的增长未能换来经营效率的提升,特发服务人均效能低于500强平均水平。

2019-2021年,特发服务人均管理面积不断下降,2021年人均管理面积仅2623.51㎡/人,而2020年500强人均管理面积为5528㎡/人,特发服务人均管理面积不足500强均值的一半。

从人均创收来看,2019-2021年特发服务人均营收不断上升,2021年人均创收15.2万元/人,同比上升20%,接近2020年500强平均水平15.4万元/人,但仍有一定的提升空间。

从人均净利润来看,2021年特发服务人均净利润较2020年下降18.5%至1.01万元/人,重回2019年人均净利润,同时2019-2021年人均净利润均显著低于2020年500强均值1.52万元/人。

客户高度集中

缺乏服务议价能力

根据特发服务披露信息,其前三大客户年度销售额贡献11.82亿元,占整体销售额比重近70%,客户的集中度非常高,损失其中任一客户,对于特发服务的整体营收都会产生巨大的影响,因而高度集中的客户群在成为其重要的收入来源的同时,亦对其经营的稳定性构成一定的隐患。

此外,根据企业公告,特发服务及其子公司在连续十二个月内与华为技术有限公司及其所属公司签订了物业管理合同,累积金额为106688.14万元人民币(含税)。超过其最近一个会计年度经审计的主营业收入的50%。可见与华为的合作对于特发服务的重要性,但也侧面说明了特发服务在客户拓展方面,对于华为的依赖度极高。

从前五名欠款方应收账款期末余额来看,报告期内这一金额达到3.05亿元,占2021年特发服务整体营收的18%左右,计提比例5%左右,账龄应多为1年以内,但若营收账款无法及时收回,对于企业营收及现金流亦会产生一定的影响。

从特发服务已签订的重大销售合同履行情况来看,华为技术有限公司及其关联公司相关项目贡献了4.07亿元,占整体营收的24.07%,与深圳市人民政府口岸办公室相关项目合计6.97亿元,占2021年整体营收的41.22%。收入来源主要依靠华为、深圳市人民政府口岸办公室等少数大客户,而这种大型单一主体客户,服务品质要求非常高,一般的物业企业缺乏服务议价能力。

此外,对于口岸之类的公建物业,服务合同期限短,甲方更替较为容易,因而护城河较窄。且对比商管类与住宅类物业,口岸类公建物业产生的物业管理费相对较少。虽然特发服务成立了口岸服务公司,但由于口岸等公建类物业一般是由公共财政进行运营和维护,对资金使用的程序性和法规性限制较为严格,企业议价空间非常有限。

小结

2021年是特发服务上市以后的第一个完整财年,收入的不断增长是其进行市值管理的最有利武器。根据企业年报披露,未来特发服务将以做大规模、做实各业务板块、对各项目的提质增效达到战略规划发展目标。

但企业毛利率不断走低,成本不断上升,盈利能力存疑;人均效能低于行业平均水平,经营效率存疑;客户高度集中,服务议价能力存疑。因此,在寻求规模扩大的同时,也需不断增强以“提升内在价值为核心”的市值管理理念,巩固自身企业经营的关键能力。

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(责任编辑:王治强 HF013)
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