蚊型物企穿越港交所火线

文/乐居财经 徐酒眠

历时302天，两度递表，施中安旗下的第三个资本平台终于拿到了港交所的“入场券”。

4月22日晚，众安集团（00672.HK）刊发公告称，已获附属公司众安智慧生活服务有限公司（简称“众安智慧生活”）告知，其已就建议分拆向港交所提交聆讯后资料集。招商证券国际、中泰国际为其联席保荐人。

成功过会，众安智慧生活一只脚已经踏进资本市场大门。不过，与王健林万达商管二次递表时间相撞，施中安的“第三胎”物业上市梦进入“预产期”的喜讯，在市场上似乎被冲谈了几分。

与此同时，资本市场也没有给施中安正向的“道喜”反馈。4月25日，新一周交易股市开盘，众安智慧生活关联的两个上市平台众安集团与中国新城市(01321.HK)股价均走低。

截至当日收盘，其母公司众安集团股价跌去1.67%，报0.295港元/股，总市值约16.63亿港元，市盈率(TTM)为18.59。兄弟公司中国新城市股价跌幅更高，为2.73%，总市值约21.52亿港元，市盈率(TTM)为“亏损”状态。

资本市场表现的期待情绪似乎并不高。除了市场大环境影响之外，众安智慧生活自身的基本面情况，也为资本市场增添了几分疑虑。

一方面，今年通过港交所聆讯的4家物企中，众安智慧生活的规模体量最小，1180万方的在管面积与1710万方的合约规模，被大部分上市物企甩在身后；同时，在目前披露财报的上市物企中，其营收水平“吊车尾”，仅高于德商产投服务。另一方面，众安智慧生活自身独立性较弱，超七成收入来自关联方。

在管面积仅新增100万方

“或许在不久的将来，众安旗下将会有第三家上市公司。”早在五年前，施中安就透露欲造物业上市平台。蓄谋已久，却没有赶上分拆物业上市最大的风口。

经过四个多月大刀阔斧的资产腾挪，去年6月24日，众安智慧生活首次递表。彼时，距离港交所宣布盈利规定调高计划刚过去一个月，冲击“末班车”的意图明显。以其当时披露的财务数据来看，并未达到港交所上市的新规要求。

首份招股书失效过去仅一个多月，今年1月30日，众安智慧生活再次递交了上市申请，相关经营数据更新截至2021年12月31日。以最新财年计算，相关数据达成了港交所新规要求，但众安智慧生活的规模与已上市物企相比，依旧处于尾部。

最新招股材料显示，截至2021年12月31日，众安智慧生活在管总建筑面积约为1180万平方米，在管项目74个，涵盖国内6个城市及两个省份；同期，总合约建筑面积约1710万平方米，合约项目108个，覆盖国内17个城市及7个省份。

而截至2020年12月31日，众安智慧生活在管项目共有73个，在管总建筑面积约为1080万平方米；同期，合约项目共有89个，总合约建筑面积约为1380万平方米。

在向港交所发起冲刺的2021年，众安智慧生活的在管面积仅新增100万平方米，合约面积新增330万平方米。

在目前上市物企中，众安智慧生活的在管规模与烨星集团（01941.HK）相当。在披露2021年在管面积的47家物企中，排在第41位。

近八成收入来自关联方

规模体量较小的同时，众安智慧生活对关联方的依赖程度也较高。

2019年-2021年，众安智慧生活来自关联方的在管建筑面积约为590万平方米、600万平方米，以及660万平方米，分别占同期总在管面积的62.0%、55.3%、55.7%。

同期，众安智慧生活来自关联方所开发的物业项目收入分别为1.41亿元、1.82亿元、2.29亿元，分别占同期总收入的78.0%、79.0%及77.5%。

业务发展依赖地产关联方，而其母公司众安集团能够为物业输送的业务又相对有限。2021年，众安集团全口径签约金额不过287.8亿元，远落后于同期房企的平均水平。同时，截至2021年12月31日，众安集团的土地储备总建筑面积约为1048万平方米。

在马太效应日益凸显的物管行业，若母公司后备力量不足，物企独立性又弱，未来则很难做大做强，还可能面临被头部物企蚕食的风险。

筹备上市，众安智慧生活在名字中虽植入了“智慧生活”的因子，而其业务划分与大部分物企并无两样。其三条业务线分别为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。其中，物业管理服务是最大的收入来源。

2019年到2021年，众安智慧生活的收入分别为1.80亿元、2.31亿元、2.96亿元，三年复合年增长率约28.1%。同期，物业管理服务收入分别为1.60亿元、1.83亿元、2.05亿元，分别占总收入的88.6%、79.5%、69.4%。

与此同时，在物企大步增拓非住宅物业的大潮中，众安智慧生活的非住宅物业规模增拓缓慢。2019年到2021年的三年间，非住宅物业在管面积仅增11.9万平方米。截至2021年末，其非住物业在管面积为110.3万平方米，在总在管面积中的占比不到10%。

对应的，来自住宅物业的物管营收占比则出现了提高的趋势。2919年-2021年，其来自住宅物业的物管收入分别为1.13亿元、1.29亿元、1.54亿元，在物管总收入中的占比分别为70.5%、70.5%、75.3%。

施中安持股57.89%

与多数房企分拆物业上市不同，施中安加固了众安智慧生活与众安集团的母子关系。

重组递表之前，众安物业分散在众安集团以及中国新城市旗下的各个子公司，没有统一的运营主体。

筹备上市的资产腾挪中，众安智慧生活以1.05亿元，收购了中国新城市旗下浙江润州、杭州众宏及余姚众力的全部股权。

资料显示，这三家公司主要在浙江提供商管服务，与此同时，它们还是中国新城市在商管领域的全部业务。换而言之，众安智慧生活冲击港交所，也是打包了“物管+商管”，不过商管业务的成色在业务数据上并没有具体体现。

重组之后，众安智慧生活与众安集团的母子关系更进一步，与中国新城市的关系渐渐疏远。

招股书显示，重组后、IPO完成之前，众安智慧生活由施中安间接持股57.89%，众安其他股东持股42.11%，同时众安智慧生活也就成为了众安集团的全资子公司。

分拆众安智慧生活上市，59岁施中安独揽大部分股权的同时，也亲自坐镇执行董事兼董事会主席，负责监督集团业务发展、制定及实施业务战略。

为他辅助分忧的三位执行董事，是众安集团的老将，追随施中安的时间都在十五年及以上。

其中，43岁的孙志华最为年轻，其作为首席执行官，负债集团业务战略的制定及实施、日常管理及营运。其履历表显示，自2001年7月加入众安集团，在物业行政及管理拥有逾20年经验。

60岁的卢建国作为副总裁，负责集团日常管理、营运及风险管理。他2000年3月加入众安集团，在物业管理及物业开发行业拥有逾21年经验。此外，47岁的徐建颖加入众安集团时间最短，不过也超过了15年。她被委任为财务管理中心总监，负责集团财务管理。

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