A股物企一季度净利润比不上一块地

文/乐居财经 邓鑫妮

A股物企的财报发得向来紧凑，年报刚披露不久，一季度财报就紧随而来。

相比大批物企竞相涌入港股市场，冲击A股的物企则显得门可罗雀，原本已经有冲击沪市打算的上房服务，也在4月底紧急踩了刹车。截至目前，A股上市的物企依旧保持在四家，分别是招商积余、新大正、特发服务和南都物业(603506)。

这四家作为较早登陆资本市场的A股物企，数量虽少，却呈现出了几种完全不同的业绩梯度，其体量和实力都存在一定差距。

目前而言，招商积余是唯一一家市值超过百亿，且规模达到2亿多平方米的A股物企。其次则是新大正，其规模已经突破1亿方，然而市值不到招商积余的三分之一。市值稍逊于新大正的是特发服务，不过在规模方面特发服务却不如市值排在最后的南都物业。

尽管实力不一，但这几家企业的“顽疾”却有些相似。过去一年，它们在物管赛道跑出来的净利率水平普遍不高，均低于上市物企的平均水平。

今年一季度，4家A股物企净利润总计2.57亿元，甚至不到房企拿一块地的价格，此外平均营收增速较上一年整体增速放缓，部分物企净利率再开“倒车”。

2022年以来物企股价整体回落，A股物企在资本市场上的表现也不尽如人意，年初至今，四家A股物企中南都物业跌幅最大，达到15.91%。

再现低净利率，最低仅5.69%

与年报相比，A股物企之间并未出现赶超情况。招商积余仍是规模和营收最多的物企，紧接着是新大正，特发服务与南都物业之间，前者营收更多，后者规模更大。

不过与去年一整年的业绩相比，物企在第一季度营收相对乏力，4家物企营收同比涨幅低于2021年全年同比涨幅，此外新大正和南都物业本就不高的净利率又遇滑坡。

截至2022年3月31日，招商积余、新大正、特发服务和南都物业的营收分别为25.37亿元、6.11亿元、4.53亿元、4.15亿元，较上一年同期分别增长14.75%、43.47%、18.26%、10.76%。

对比2021年年末的同比涨幅，第一季度稍逊色一些，其中特发服务的营收涨幅从52.54%下降至18.26%，跌去34个百分点。截至2021年末，上述物企营收同比分别上涨22.42%、58.4%、52.54%、12.7%。

净利率低的问题依旧存在。截至2021年12月31日，招商积余、新大正、特发服务和南都物业的净利率分别为4.27%、7.97%、6.93%、10.64%。彼时，港股物企的平均净利率约为13%，A股物企低于平均值。

而到了2022年第一季度，新大正和南都物业的净利率再次下跌，分别跌至7.2%和9.53%；尽管招商积余和特发服务稳中有升分别为5.69%和7.26%，但也处于较低水平。

新大正和南都物业均为第三方物企，没有母公司的业务支撑，更加考验盈利能力。此外，成本控制也与净利率水平挂钩。第一季度，两家物企的营业成本同比分别上涨46.61%和10.86%，高于其营收涨幅。

深耕细分业态，非住招牌谁来抗？

“2021年，我们持续保持在非住市场的领导地位。”业绩会上，招商积余的管理层表示道。

值得注意的是，不仅是招商积余在非住领域有着较强的实力，新大正、特发服务等也是以非住宅业态著称，新大正深耕公建，而特发服务在园区物业表现亮眼。

2021年财报显示，招商积余的非住业态规模首次超过了住宅项目，非住的领先优势持续到了2022年的第一季度。截至3月31日，招商积余总收入25.37亿元，在管面积2.91亿方，其中非住宅业务实现基础物业管理收入 13.88 亿元，管理面积达 1.75 亿方。

新大正和特发服务并未披露一季度的细分业态，不过从往期的数据也可见在非住业态的竞争力。

第一季度，新大正在管面积突破1亿方，总收入6.11亿元；而截至2021年末，新大正营收20.88亿元，其涉猎的五大业态包括航空物业、学校物业、公共物业、办公物业和商住物业，住宅比例并不高。

特发服务在第一季度的总收入为4.53亿元，业务涵盖高新科技园区、商业综合体、政府机关、学校、住宅等多种类型，上一年又开辟了医院后勤和口岸管养及城市管家服务赛道。

南都物业也努力增加非住业态的浓度，目前正筹划与云享乌镇（桐乡）投资公司共同设立桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司。南都物业拟投资600万元，持股60%，该公司主营城市服务业务。

股价回落，两家年内跌超15%

进入2022年，物管股集体回落，A股物企也难逃命运。

物企大规模分拆上市在近两年，尤其是受到地产融资紧缩的影响之后，尽快上市成了物企的基本诉求。在分秒必争的资本市场，A股上市所需的时间要多于港股。

除去通过资产重组上市的招商积余和借由注册制敲开A股大门的特发服务，新大正和南都物业的上市用时均超过500天。而在港交所提高上市要求的当下，4月29日上市的东原仁知服务也仅用时一整年。

将时间线拉长，A股物企的抗跌性要优于港股物企，新大正、特发服务和南都物业的上市以来股价涨幅均超过100%，招商积余股价下滑14.6%，但其市值一直在上市物企前十以内。

截至5月10日，招商积余报收17.13元/股，总市值181.64亿元；新大正股价33.56元/股，总市值54.61亿元；特发服务股价34.38元/股，总市值44.69亿元；南都物业股价14.16元/股，总市值26.59亿元。

不过，资本的嗅觉向来灵敏，变脸是常有的事情。今年以来，特发服务股价涨幅仅有5.17%，期间二股东南通三建所持股份多次冻结，两次被拍卖却最终流拍，彼时特发服务的股价也出现波动，两次拍卖期间，其股价跌超10%。

上市以来涨幅达到186%的新大正，今年股价也起起伏伏，截至目前下跌5.28%。2021年财报发布不到半个月，特定股东罗渝陵再次宣布减持。

2021年，罗渝陵曾持有新大正450.51万股，占总股本比例4.19%，是新大正的第四大股东，多次减持后，持股占比下降至3.43%。而紧随本次减持完成，其持股占比将进一步减至3.34%。

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