国资物企谁最难“断奶” ?|年报对比③

2022-05-17 08:15:18 乐居网 

文/乐居财经 徐酒眠

“背靠大树好乘凉”、“近水楼台先得月”,有着国资背景的物企很好的诠释了这两句古语。

与民营物企相比,国资物企凭着身世背景的加持,往往拥有着令其他同行羡慕的优质资源项目;与此同时,在政府公建、城市服务等项目的竞标场上,中标机率也更大。

不过,正如硬币的两面性。偏保守的国资物企,往往也会陷入成长性差、盈利能力较低、发展速度迟缓的窘境。

近两三年,随着物企上市潮的掀起,大批国资物企也先后入局资本市场。据乐居财经统计,截至目前,“A+H”股一共有11只国资物企,其中5家是央企,另外6家是地方国资物企。

以最新刊发的2021年财报为基础,梳理各自发展成色,其中央企保利物业、华润万象生活、中海物业、招商积余4支队伍闯入营收TOP10之列;金茂服务作为今年刚刚上市的央企,资本市场表现还有待时间考验。

余下的京城佳业、越秀服务、华发物业服务、特发服务、金融街(000402)物业、建发物业,6家地方国资物企,营收与在管面积相当。

10亿至20亿区间的营收,在管规模均低于4000万方,这6家地方国资物企,谁是“小而美”的存在?国资背景助力了谁?又桎梏了谁?

收并购高度审慎

2022年开年,华润万象生活斥资超35亿元,先后吞下禹州物业、中南服务,物管行业收并购市场一度掀起“国进民退”的话题。

不过,以目前的情况来看,国资物企似乎并没有在收并购场上活跃起来。

今年以来,在华润万象生活之后,合景悠活、碧桂园服务、新希望(000876)服务、京城佳业等4家物企先后刊发了收并购公告。其中,以京城佳业的并购单最小,从北京市国资委旗下的北投集团手中,以778万元收购了卓联物业60%股份。而其余几家物企发起的收并购订单,交易金额都在亿元以上。

而据乐居财经统计,在过去的2021年,共有31家上市物企发起了65宗收并购交易,总金额超过341亿元。而地方国资物企中,仅有金融街物业与建发物业各自有一单收并购,且交易金额都不算特别大。

去年6月,金融街物业曾刊发三封收购意向书,除了从控股股东金融街集团手中收购北京永泰恒卫生服务有限公司,还包括以约1.3亿元的价格收购株洲宏达物业管理有限责任公司65%股权,以及正在磋商一个来自香港物业标的公司。

不过截至到2021年底,也仅官宣了收购北京永泰恒卫生的进展,这笔交易对价345.18万元。而另外两笔到目前还悬而未决。

而建发物业则是在去年7月实施了一笔收并购,以现金代价3739.32万元,从独立第三方手中收购了洛阳泉舜物业服务51%股权。公告显示,彼时目标公司管理12个项目,在管总建筑面积约191万平方米。

此外,乐居财经从其他途径获悉,华发物业服务曾在去年6月收购了广东粤剑保安服务有限公司100%股权,不过或许是并购金额太小,华发物业服务并未刊发官方公告。

以手中的并购金而言,6家地方国资物企中,越秀服务手握并购金最多。在其IPO募集资金中,约有10.31亿元计划用于收并购,目前这笔资金暂未启封。

在此前的业绩会上,越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰曾表示,目前正在接触洽谈收并购的物管公司有3至5家,但还没有确定标的;公司对于标的考量和决策更看重标的质量,并进行合理估值。

外拓动力不足

事实上,与民营物企相比,国资物企即使是上市了也更多保留着“地产附属”这一属性。换而言之,关联方的定位和战略方向,基本决定了国资物企的发展定位。

基于此,国资物企的发展基本保持着“关联方输送就承接,不主动外拓”的状态。以样本中的6家地方国资物企为例,基本上大部分面积都来自关联方输送。

截至2021年12月31日,京城佳业合约管理面积约为3408万平方米,其中2021年新增约312万平方米,同比增长10.1%;且大部分为关联方输送,独立第三方仅新增69.7万平方米。

同期,京兆佳业在管面积约为3160万平方米,较上一年同期增长8.8%。而其来自第三方项目的在管面积约为1290万平方米,占比40.8%,余下近六成为关联方输送。

2021年建发物业来自第三方的新增合约建筑面积仅357.9万平方米。其中,收购的洛阳泉舜物业带来合约建筑面积约264万平方米。据此不难推断,其2021全年在第三方市场的竞标增拓合约面积不足百万方。

几家物企中,金融街物业2021年第三方外拓较为显著,其中来源于独立第三方的面积新增约688万平方米,占总新增面积的78.38%。尽管如此,金融街物业依旧有过半在管面积倚重关联方输送。

数据显示,截至2021年12月31日,金融街物业在管面积约为3350万平方米,较上一年同期增长35.51%。其中,来自独立第三方开发的在管面积约为1509万平方米,占比45.05%,较2020年同期的33.22%提升了11.83个百分点。

越秀服务虽然没有披露具体的第三方在管面积占比,不过其披露了来自独立第三方的收入情况。

截至2021年12月31日,越秀服务来自关联方的收入为17.68亿元,占总收入的92.2%,较2020年的89.6%提升了2.6个百分点;对应地,来自独立第三方的收入占比缩减至7.8%,约为1.50亿元。

盈利能力较低

收并购谨慎,外拓动力不足之外,国资物企还存在盈利能力较低的问题。

6家地方国资物企中,越秀服务净利率相对较高,约为19.27%;京城佳业与特发服务净利率都只有个位数,均约为6.9%。华发物业服务、金融街物业、建发物业3家物企的净利率分别为12.2%、11.4%、10.3%。

而据乐居财经统计,2021年上市物企的平均净利率约为13.76%。以此而言,6家地方国资物企中,仅有越秀服务在行业均值水平线上。

盈利能力偏低,与国资物企的业态类型发展“畸形”有关。比如京城佳业。

数据显示,截至2021年末,京城佳业整体毛利约为2.73亿元,毛利率为22.3%,低于上市物企30%的毛利率均值水平。

京城佳业整体毛利率水平较低,与其增值服务发展成色不足有关。一般而言,社区增值服务往往是物企拉高整体毛利率的一把利器,然而京城佳业的社区增值服务毛利率水平仅有16.3%,在所有上市物企中吊车尾。而非业主增值服务36.5%毛利率相对可观,业务体量占比却并不高,营收1.45亿元,在总收入中占比11.8%。

此外,通过关联方,国资物企承接大量公建以及城市服务项目。然而,这类项目通常具有部分社会性、公益性的特点,相对于普通业态,盈利空间大幅收缩。

不过,在当前地产行业发展承压下行,潜在风险传导至关联物企的大背景下,国资物企的发展风险把控相对更加严格,运营相对更加稳健,面临的潜在风险较小,抗风险能力也较强。

同时,国资物企在资金、资源整合方面具备优势,背靠国资平台也能够链接更多资源,尝试更多的服务场景。

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(责任编辑:徐帅 )
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