起底医院物业:小众市场巨大空间

2022-05-20 09:40:34 克而瑞物管 微信号 


文 | 研究员 周勤、陈珍珍

本文共6887字,阅读约需8分钟

医改大背景下,医院后勤服务社会化范围不断扩大,推动了医院物业管理的发展。头部企业占比不高,新选手进入医院物业市场有发展空间。专业的人做专业的事,医院物业因其领域特殊性,形成了市场进入的专业壁垒。品牌声誉难以在短期内打造,客户黏性高,医院一般不轻易替换服务供应商……这些是新进入医院物业服务市场的特点和难点。在这特殊领域,如何培育拓展竞争力,本文试图揭秘小众的医院物业管理市场。

医院物业的发展机遇:

后勤社会化仍在推进

医院后勤管理社会化改革为物业带来新机遇2000年2月,国务院体改办等八部委在《关于城镇医药卫生体制改革的指导意见》中明确提出了医院后勤管理社会化的概念。我国医院后勤服务社会化改革自此开始启动。

随着医疗机构管理机制的完善,一方面,医院后勤服务社会化的范围逐步扩大,从原有的保安、保洁等技术含量低、劳动力密集的项目进一步扩展至水、电、气等能源动力运行,网络信息系统管理,净化空调系统管理,餐饮管理等技术含量较高、对医院整体运行影响较大的项目。对物业服务企业而言,医院物业服务从单一的保洁服务,扩展到秩序维护服务、设施设备运行服务、日常维修服务延伸至导医导诊服务、中央物流运送服务、生活护理服务等各种生活配套及便工服务等。

另一方面,医院后勤服务准入市场化,通过政府引导建立医院后勤管理市场准入制度,大力倡导医院后勤管理市场化,帮助医院把一部分后勤业务委托给服务好、质量优、信誉高、价格合理的物业服务公司,把医院后勤从单位后勤转变为社会后勤,促进医院后勤服务质量提升和成本下降。对物业服务企业而言,可通过政府招标网查看医院物业招标项目,凭借企业服务经营、服务品质等在竞争中取得项目管理权。

医院物管的市场空间:

“十四五”末超七亿平米

十年来,我国不断通过新建、改建和扩建等方式增加医疗资源供给。根据全国年度统计公报数据,2012年全国医院数量为2.3万家,2021年达到3.7万家,十年医院数量的年复合增长率为5.34%。

近三年来增速有所放缓,复合增长率3.88%。医院数目不断增加带动了医院后勤服务需求增长,为医院后勤服务市场带来广阔发展空间。(医院数包含公立、私立医院,不含基层医疗卫生机构如乡镇卫生院、社区卫生服务中心等)。

医院数量的快速增加,主要源于民营医院数量的增长。自统计局公报2016年公布了公立和民营医院数量以来,公立医院五年数量基本保持不变,而民营医院则自2016年的1.6万家增至2021年末的2.5万家,年复合增速9.3%。民营医院数量的增长,给医院物业管理的市场化拓展带来更多机遇。

根据克而瑞物管CPIC数据库数据,物企综合实力500强管理的医院面积为2.85亿平方米,占500强管理总面积比例为1.95%。据中国物业管理协会数据,2020年末全国物业管理总面积约330.4亿平方米,按500强医院面积比例推算,全国医院物业管理面积约为6.44亿平方米。

克而瑞物管CPIC数据库预测,“十四五”末物业管理行业管理规模约达387.87亿平方米。按照目前500强物企1.95%的医院物业管理面积占比,预计到2025年末,医院物业管理总市场规模约为7.56亿平方米,比2020年底新增1.11亿m2。

另外,如果按照全国医院数量近三年增长率3.88%测算,预计2025年全国医院物业管理面积约为7.79亿平方米。

医院物管的盈利空间:

高物业费低毛利率

医院物业费水平在各业态中最高。根据2020年物企500强管理分业态物业费统计,医院业态平均为6.31元/m2/月。

从区域对比来看,医院业态物业费水平在一线、二线、甚至三四线城市间差距并不显著。(相对其它业态如产业园区,一线城市园区物业费显著高于二、三线城市。)物业费水平高而地区差异小,医院物业的拓展或许不必拘泥于集中在大中型城市,全国医院市场皆有可为。

考察医院物业盈利水平,上市物企披露年报资料中,极少有单独提及医院。即使提及,也多和公众物业等放入同一类别。这是由于上市物企多为大型综合性企业,医院在其业态组合中占比较低。

2022年3月10日,润华物业(“润华智慧健康服务有限公司”)在港交所二次递表,这是为数不多的管理优势集中于医院和公共物业的拟上市公司。润华物业在管项目分为医院、公共物业、商业及其他非住宅物业(包括办公楼、产业园及停车场)、住宅物业四类。其中,医院物业、公共物业项目是主要收入来源。2019年至2021财年,润华物业来自医院的收益占物业管理服务收益比例约39.2%、36.0%及39.8%。

润华物业招股书公布了细分业态毛利率:2019年医院的毛利率水平为10.9%,2020财年和2021财年分别提升至了15.6%和13.3%。招股说明书中指出,主要是由于2019年开始上线OSCS服务中心系统,收集数据、处理服务订单,提升了盈利能力并更好的控制了成本。

医院物业管理毛利率2019至2021三年均值为13.3%,低于公共物业(18.3%)、住宅(21.9)和商业及其他(28.5%)。由于润华物业管理业态以医院和公共物业为主,因此其医院与公共物业毛利率水平对比具有典型性和参考性,即医院物业的毛利率水平低于公共物业管理。

拓展医院物管市场:

深耕专业、收购破局

2018年底至2020年底,综合实力500强物企中,布局医院的企业从208家增长至223家,数量略有提升。同时,500强物企管理的医院面积从2018年的2.04亿平方米增至2020年的2.85亿平方米,年复合增长率为18.2%。入局医院的企业数量增加不明显,但是管理面积增长显著。

园区物管市场主要参与方可分为两大类型:专业医院物管公司和大型综合性物企。

一、专业医院物管公司

现阶段从事医院物业服务的物企相对其他业态较少且多为中小企业,领域内较为知名的有国天物业、斯马特、明喆集团、医管家等。

一流的医院后勤服务供应商,其服务素质和运营管理实力,是通过长期运营而得到客户认可的,专业公司在医院后勤服务市场建立起稳定的客户群。医院也更倾向于品牌知名度高的医院专业后勤服务供应商,新进入公司难以在短期内塑造品牌声誉,打造对抗一流医院后勤服务供应商的竞争力。

1.专业能力铸就品牌声誉

医院物业不仅注重加强专业服务能力建设,而且关注项目的个性化需求,并将服务范围扩大,如护理服务、医疗指导服务及医疗废弃物处理。如斯马特物业,针对各个科室不同需求制定工作流程和工作标准,除基本的保洁和维修,每年免费为医院各科室进行地板清洗打蜡工作,配合院方完成食堂搬迁重建、办公楼搬迁重建等工作。

明喆物业,秉承“唯有专业,方得品味”的发展理念。在医疗废物处理方面,采用标准化制度和可视化流程,医疗垃圾与生活垃圾按照医疗废弃物管理标准进行分类储存,对垃圾站定期开展消毒作业,传染性污物按规定严格消毒,垃圾站垃圾每日清理,确保医疗垃圾安全投放等。

2.医院物业智慧系统建设

2020年5月21日,《关于进一步完善预约诊疗制度加强智慧医院建设的通知》出台,提出创新建设完善智慧医院系统,并且将电子病历、智慧服务、智慧管理三方面作为重点,加大医疗信息化建设的精力投入,加速医疗信息化的行业建设。其中智慧服务涉及医院后勤管理,成为医院物业服务企业的重要发展方向。

二、行业领先的大型综合性物企

近年来,除专业医院后勤服务物企,综合性服务企业也纷纷入局医院赛道。一部分物企通过收并购扩大细分规模,如远洋服务收购瓯睿物业、世茂服务收购梁士物业;一部分选择自主发力,例如新增经营范围、设立子公司,或者通过积极外拓来获取标的。

在医院领域已经具备管理基础的综合性物企,如中海物业、招商积余等,积极通过市场化招投标等方式拓展医院市场。

中海物业利用在港澳地区优势,持续拓展港澳政府医院项目。加上中海集团建设交付,进一步巩固优势。在内地协和医院项目,从为医院学术会堂提供服务,到为西单院区门诊楼提供服务,2021年9月为新完工的北京协和医院转化医学综合楼提供物业服务,通过服务百年协和树立标杆,塑造医院管理品牌声誉。招商积余携公建物业的服务优势和基础,开始更加关注拓展单体项目的规模和体量。

收并购方面,以新城悦服务、世茂服务为代表,通过收购地方专业医院物管公司,拓展医院赛道。

新城悦服务在2021年6月通过收购梁士物业,首次进入到医院物业管理领域。梁士物业是中国最早一批专业从事医院后勤服务的企业之一,管理区域主要分布于宁波、嘉兴、绍兴等地;收购霸洁物业进入贵州医院物管市场。世茂服务收购湖南吉立物业进入湖南医院物业市场。雅生活收购山东宏泰进入山东包括医院在内的公建物业市场。远洋服务收购瓯睿物业进入浙江温州市场。收并购案例中可见,出售企业多为地方性医院专业物企,综合物企通过收购,一是首先快速切入医院领域,二是从区域性市场入手、着眼全国布局。

小结

医院是物业管理中比较特殊的领域,一方面需充分了解医院日常运作,以及管理庞大复杂人群的能力。另一方面,后勤服务范围不断扩大,从传统物业服务延伸至护理、医疗指导服务、医疗废弃物处理等。从专业磨合及管理成本考虑,医院在选择或更换后勤服务供应商时更加谨慎。但是,这并不意味着医院物业市场拓展有不可逾越的壁垒。

后勤服务标准提高和规范化,为优秀专业化企业带来更多机会。民营医院占比的提升,为市场化竞争提供更大市场。大型综合性物企,正通过收购地方性医院物企,完善“大后勤”服务链条,实现城市服务的全业态布局。


(责任编辑:常丹丹 HO016)
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